Az euró és a vízhiány fogja mozgatni a lakásárakat | 24.hu

[00:00:03]A következő nagy [zene] ilyen keresleti hullám, értéknövekedési hullám lehet, hogy akkor lesz, amikor Magyarország bevezeti az eurót, és már nem csak az euró mint fizetőeszköz áll rendelkezésre, hanem a eurozónában érvényes lakáshitel kamatszintek.

[00:00:15][zene] Tehát hogyha ha ilyen 3-45%-osra mérséklődik a a piaci kamatszint, akkor az megint egy fenntarthatóbb, egészségesebb önbizalommal rendelkező vevői réteget is el tud látni.

[00:00:31]Tehát az ingatlanpiacon azzal kalkulálnak, hogy az euróbevezetése az egy mérföldkő lesz ebben a szegmensben is.

[00:00:38]Igen.

[00:00:38]Egyrészt azért, mert rögtön összehasoníthatóvá válnak a az magyarországi lakásárak a környező országok lakásárével, ahol euróban vannak denominálva ezek.

[00:00:47]Másrészt pedig ahol euró a fizetőeszköz, ott jellemzően alacsonyabb a kamatszint.

[00:00:52]Márpedig, ha alacsonyabb a kamatszint, az a vevőknek mindig kedvezőbb.

[00:00:58][zene] Ez a Della, a 24.hu gazdasági podcastja, ahol minden a pénz körül forog.

[00:01:06]Üdvözlöm önöket, Bakaev Zoltán vagyok, a 24.hu gazdasági podcast műsorának a dellának a házigazdája.

[00:01:14]Mai vendégem Balog László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

[00:01:18]Üdvözöllek a stúdióban.

[00:01:21]Szia Zoli, köszönöm a meghívást.

[00:01:21]Arra kérném önöket, hogyha még nem tették volna, akkor iratkozzanak föl a 24.hu YouTube csatornájára.

[00:01:31]Ezt az adást július 20-án rögzítjük a kor délutáni órákban.

[00:01:35]Ennek azért van jelentősége, ingatlanpiacról fogunk értelemszerűen beszélni.

[00:01:42]azért van jelentősége, mert az ingatlan.com a következő napokban több elemzést is nyilvánosságra fog hozni részben a az albérletpiacot illetően.

[00:01:54]Hamarosan kezdődik az új tanév, az új szemeszter.

[00:01:56]Ilyenkor mindig megnő a kereslet az albérletek iránt, valamint a Velencei tó körül kialakult, mondjuk így miniválságos helyzet miatt.

[00:02:06]Itt elsősorban a vízhiányra gondolok, amikor válságra válságról beszélek.

[00:02:11]Erről külön fogunk majd beszélni egyébként ebben a műsorban.

[00:02:16]De László kezdjük azzal, hogy most már több mint három hónap eltelt a választás óta, [horkantás] megtörtént a kormányváltás.

[00:02:23]Talán most már tisztában látszik, hogy hozott-e be ez a kormányváltás új trendet a az ingatlanpiacon.

[00:02:31]Megyek azok a mozgások, jelek, amik egyértelműen a fogalmazzak így kurzusváltáshoz köthetőek, ha vannak ilyenek.

[00:02:43]Hogyha röviden szeretnék válaszolni, akkor azt mondanám, hogy nem, de talán nem is baj, mert most azt látjuk, hogy a korábbi nagyon intenzív, nagyon hektikusan mozgó lakáspiaci lendület egy picit kiegyensúlyozottabbá, kicsit kiszámíthatóvá és nem is kicsit, hanem jóval lassabbá vált.

[00:03:02]Az ami 2025-ben történt, az egyidülálló volt.

[00:03:08]Talán a múltkori Della podcastben is beszéltünk erről még tavaly július-szeptember környékén, hogy egy év alatt 20%-kal emelkedtek a lakásárak, egy év alatt két kereskületi hullám is végigsöpört a piacon.

[00:03:20]Ö a 2026-os év már merőben más képet mutat.

[00:03:23]Jóval kisebb mértékű az árak emelkedése.

[00:03:29]Direkt mondom azt, hogy csö hogy csökkennek az csökken a drágulás ebben a formában, mert hogyha azt mondanám, hogy átcsökkenés is történt, ami néha hónapról hónapra, amikor a lakásárindexünket publikáljuk, akkor néha megfigyelhető, de ezek ilyen fél%-os, sz%-os átcsökkenések, tehát ettől még nincsenek beljebb a lakásvásárlók.

[00:03:49]viszont jól jelzi azt, hogy ami korábban működött a piacon, az már teljesen másképpet mutat.

[00:03:55]Már nem emelkednek olyan mértékben az árak részben, annak köszönhető, hogy hogy most a piac azt a képét mutatja, amire saját erejéből képes.

[00:04:05]Tehát nincsenek olyan döntések, nincsenek olyan tényezők, amik ide-odarángatnák a keresetet, vagy éppen a a kínálatot.

[00:04:11]És ezért mondom azt, hogy egy ez a megnyugvás szerintem piaci szempontból mindenképpen kívánatos.

[00:04:17]És az is igaz, hogy azért ez a három hónap nagyon rövid idő, hogy bármit lehessen mondani.

[00:04:23]Sőt, igazából nagyon sok olyan döntése volt már az új kormánynak, ami az élet számos területét érintette.

[00:04:29]Az ingatlanpiacon ilyen jellegű döntésről nem is tudunk.

[00:04:34]Tehát a korábbi támogatások azok még mindig mennek.

[00:04:37]a piac motorját ö jelentő otthonstarthitel, ez még mindig elérhető ugyanabban a formában, ahogy meghirdették.

[00:04:46]Tehát nagy változás nem történt.

[00:04:48]Lehet, hogy majd lesznek más változások, amik érinthetik az ingatlanpiacot.

[00:04:57]M ugye itt látszik, hogy van egy fókusz váltás, tehát itt korábban a a saját tulajdons szerzése, a támogatások, a támogatott hitelek határozták meg az állami lakáspolitikát.

[00:05:08]Most már a címszavakat inkább a bérlakáspolitika és az ehhez kapcsolódó intézkedések fémjelzik, ahol a kormányzat össze tudja kötni a kellemest a hasznossal, hiszen rengeteg EU-s forrást hoztak haza.

[00:05:21]És ennek egy részét például a bérlakás szektor fejlesztésére lehet fordítani.

[00:05:28]És akkor lezárjá ezt a nagyon hosszú gondolatot.

[00:05:30]Ö ez nem csak pénzkérdés, tehát hogy itt azért valószínűleg olyan jogalkotási munkára is szükség lesz, ami a közel 3035 éves jogszabályokat kicsit gatyába rázzák, ami alapján most történnek a a bérlőbérbeadó jogviszony rendezése vagy a a kezelése.

[00:05:49]Tehát itt a több mint 30 éves lakástörvény, a társasházi törvény módosítása is esedékessé válhat.

[00:05:57]Érdekes, amit mondasz, mert bennem pont az a gondolat él, hogy azért a Tiszakormány legalábbis fontolóra veszi a kamat stop intézményének a a kivezetését.

[00:06:07]Otthonstartal kapcsolatban is fölmerültek dilemmák, hogy lehet-e ezt ebben a formában [horkantás] folytatni.

[00:06:12]És ott ló a levegőben a vagyonadó, ami egyértelműen egy ingatlanspecifikus, vagy részben ingatlanspecifikus új eleme lenne a szabályozórendszernek.

[00:06:22]egyik ügyben sincs még döntés.

[00:06:22]Nem tudjuk, hogy milyen irányba fognak elmozdulni ezek az intéz korábbi intézkedések, leszámítva a vagyonadót.

[00:06:29]Tehát az első kettő, amit említettem, az még az Orbán rendszerből örökölt dolog.

[00:06:34]Igen, de azért a kamastop az itt fontos azt a piaci szempaszért azt muszáj elkülöníteni, hogy mi az, ami a meglévő m ingatlanállományra vonatkozik, és nem az új adásvételeket, nem az friss eladókat vagy a frissevőket érinti, hanem már a meglévő megtörtént adásvételeket.

[00:06:52]A kamastop ebbe a kategóriába tartozik, mert itt bármilyen döntés is születik, ez csak azokat a az ügyleteket érinti, amik már a múltban megtörténtek.

[00:07:01]Ennek nyomán lehet, hogy lesznek majd újabb ügyletek, hogyha valaki fontolóra veszi az ingatlánnak az eladását, vagy éppen nem, merthogy nem hoz ez érdemleges változást például a hiteltörlesztőkben.

[00:07:11]Ez majd a döntéstől függ, de ez direktben nagy hatással a piacra szerintem csak mérsékelt formában lesz.

[00:07:19]mondjuk egy otthonstart szigorítás vagy egy fenntarthatóbb pályára állítása, az lehet, hogy érinti jobban az adásvételek dinamikáját, mert ugye most olyan szintre jutottak el a lakásárak az elmúlt időszakban, hogy az ingatlanvásárlások többségéhez hitelt vesznek fel az emberek.

[00:07:37]És a jegybank statisztikája alapján a kihelyezett lakáshitelek 70-80%-a otthonstart hitel.

[00:07:44]Tehát azért az a 3% az nagyon vonzó a piaci 6% körüli kamatszintekhez képest.

[00:07:50]És nagyon nagy kérdés, hogy hogy ha ez szigorításra kerül, az mennyi milyen mértékben billenti meg a lakáspiaci keresetet?

[00:07:58]Milyen mértékben húzza ki a dugót?

[00:08:01]De hogy erre van modelletek, vagy ezt még korai lenne?

[00:08:03]Ezt azért nehéz, ezt azért nehéz modellezni, mert bizonyára, ha szűkülnek az otthonstart igénybevételének a feltétele, akkor kevesebb otthonstartós adásvétel lesz, de nem tudjuk, hogy kik azok, akik amúgy ezt meglépték volna 6%-os hitel környezet vagy lakáshitelkamatláb mellett is.

[00:08:23]Tehát ezt nagyon nehéz lemodellezni.

[00:08:25]Talán erre a jegybanknak van a legjobb eszköztára, hiszen ők ellemi szinten látnak minden hitelügyletet, látják az adósok jövedelemadatait is.

[00:08:33]Ők valószínűleg ebbe ebbe nagyobb rálátással bírnak.

[00:08:40]Igen.

[00:08:40]A a vagyonadó azért érdekes dolog, ugye most annyit tudunk róla, hogy valószínűleg 1 milliárd Ft-os értékhatár fölött fogják befizetni, és az adóalap 1%-a lesz maga az adó.

[00:08:49]volt nekem beszélgetésem ebben a stúdióban olyan vagyon vagyonkezelő szakemberrel, aki szerint jóval szélesebb kört érhet el ez az adófajta, mint amennyit egy amúgy gondolnánk elsőbbre.

[00:09:07]1 milliárdos vagyon nyilván tetemes, de ingatlanokból, üzleti, céges részesedésekből azért elég könnyen össze tud állni egy olyan csomag, ami már alulról közelíti ezt a határt.

[00:09:22]Talán sokan nem is gondolnak bele, hogy a saját ingatlanyuk értéke mondjuk a két vagy a három évvel ezelőttihez képest mennyit is nőtt.

[00:09:29]És itt abszolút ez számít.

[00:09:31]Tehát a a vagyonadó alapjának kalkulálás, akkor ez a jelenlegi for lehetséges forgalmi érték lesz az, amit figyelembe fognak venni.

[00:09:39]Szóval [horkantás] ilyen értelemben bármilyen mozgást, átrendeződést, készülődést egy esetleges vagyonodóra a ti szinteteken tapasztaltok-e?

[00:09:54]Ez izgalmas kérdés a vagyonadó, mert ilyen nem nagyon volt még Magyarországon.

[00:09:57]Tehát azért ennek a bevezetése is nagyon nagy előkészületeket igényel.

[00:10:01]És hát nyilván itt ez nem az én szaktörületem, de valószínűleg volt egy társadalmi igény, hogy a legtetemesebb vagyonnal rendelkezőket most teljesen függetlenül, vagy nem függetlenül attól, hogy hogy jutottak hozzá, valamilyen módon vonja be a kormányzat a közteherviselésbe.

[00:10:19]Csak ugye itt az a kérdés, hogy hogy hol húzza meg a a küszöböt, ahogy te is ezt a kérdésfeltevés kapcsán elemezted, merthogy az 1 milliárd Ft-os érték az azért tűnhet magasnak, mert hogyha valaki megkérdezi tőled, vagy tőlem, hogy szeretnék-e 1 milliárd Fttal rendelkezni, akkor hát persze, hát hogyne.

[00:10:42]Na de sok esetben, hogyha már valakinek van egy budapesti ingatlana, van mondjuk egy nyaralója, meg van egy cége, amiből egyébként ezt finanszírozta, és ez a cég mondjuk havi 15-20 millió Ft-os árbevételt elér, lehet, hogy könnyen beleesik ebbe a kategóriába.

[00:10:59]És csak, hogy ezt még érthetőbben így a kedves nézők kedvéért elmondjam, hogy egy budapesti átlagos lakás, ami például az ingatlan.com kínálatában szerepel, ennek a a középértéke 99 millió Ft.

[00:11:12]Tehát, hogy egy átlagos budaképesti lakás is már 100 milliós nagyságrend.

[00:11:18]És lehet, hogy majd sokan meghökkennek, és majd elkezdenek nézelődni a neten, hogy most akkor mennyit is ér az én lakásom, mert hogy lehet, hogy teljesen más számok élnek a fejünkben.

[00:11:27]Hogyha ezt a 100 milliós ingatlan kategóriát egy 10 vagy 15 évvel ezelőtti podcast műsorban emlegetnénk, akkor azt gondolnánk, hogy hát valami olyan villáról beszélünk egy töménytelen mértékű telken, medencével, helikopter leszállával, ami a luxus ne továbbja.

[00:11:45]Most meg már egy átlagos budapesti lakás is teljesíti ezt kis túlzással persze, de [horkantás] az biztos, hogy hogy azért az elmúlt évek ingatlanemelkedése az az, hogyha valakinek van 3-4 n-5 ingatlana, az az nagy valószínűséggel ott fog táncolni a vagyonadó vagyonadó kötelezettség határán.

[00:12:05]És ugye ezért lesz nagyon izgalmas, hogy ez milyen hatással lesz az ingatlanpiacra, mert itt nem a maga az egy-egy ingatlan lesz adóköteles, hanem maga az egész portfólió.

[00:12:15]Persze ilyenkor magyarok vagyunk, ilyenkor biztos nagyon sokan így elkezdek majd gondolkodni, hogy jó, de akkor majd a másik ingatlant azt majd a feleségem nevére veszem, a harmadikat meg a gyerekem, a negyedik meg az unoka satöbbi.

[00:12:26]Biztos megy ilyen össznépi gondolkodás azok körében, ak ezt érinthet.

[00:12:31]De de hát nyilván a jogszabályokkat is még nem véglegesítették, tehát nem tudjuk, hogy mi lesz maga az adóztatás módszertana.

[00:12:40]És ezért is nagyon nehéz, és egy ilyen olyan, mintogyha egy ilyen hullámokon lovagló szörfösnek kéne agyagva lövészet végrehajtania, hogy hogy konkrétan egy-egy ingatlanetre milyen hatása lesz, mert itt még egyszer mondom, a milliárd fölötti ingatlanok azok egyértelműen biztos, hogy hatással lesz rájuk a vagyonadó mértékkel, akkor lehet, hogy majd 1%-kal az éves kötelezettsége a vevőknek nőni fog.

[00:13:03]Ezt majd valamilyen szinten lehet, hogy beárazzák a tulajdonosok is, a vevők is, amikor alkodoznak, de lehet, hogy már egy- 200 milliós családi háznál is ez fontos szempont lehet a vevő részéről.

[00:13:18]Nehéz kérdés.

[00:13:18]a az értékbecslés felől közelítsünk, tehát ott van-e esetleg növekvő érdeklődés, hogy páran elkezdték most keresni a a lehetőségeket, hogy hogy értékbecslővel megállapítassák a rendelkezésükre álló ingatlanportfólió jelenlegi értékét, készülve egy esetleges vagyonadóvezetésre.

[00:13:41]Igen, ez ez szerintem ez egy nagyon izgalmas kérdés, mert maga az, hogy mennyit ér az ingatlanom, azt nagyon nehéz fölmérni, hogyha ha valaki el is szeretné adni a lakását, sok esetben teljesen más érték van az eladók fejében, mint amelyit a vevők hajlandóak érte megfizetni.

[00:13:56]Most ez is egy ilyen filozófiai kérdés, hogy hogy most akkor mi milyen árból indulunk ki?

[00:14:01]Az amért végbentek az adásvételek, vagy az, amit a tulajdonos gondol a saját ingatlana értékéről?

[00:14:08]Mert ebből a számbó lehet, hogy ez egy filozófiailag közelebb áll az értékhez.

[00:14:13]Hiszen én azt gondolom, hogy ennyit él az ingatalom, akkor lehet, hogy ez lehet a vagyonadó kiindulási alapja is kis túlzással.

[00:14:21]De de a lényeg az az, hogy hogy az állami adat állami adatok rendszerében is nagyon nehéz ezt ezt így összerakni, mert az ingatlannyilvántartás nem tartalmaz értéket, tehát ott ott ott nem rögzítik, hogy mennyit cserélt gazdát egy ingatlan.

[00:14:37]Nem is publikus, nem is publikus.

[00:14:39]Éről a NAV NAVnál, az illetékkiszabási eljárásnál gyűlnek össze ezek az adatok.

[00:14:43]Viszont az ingatlanyilvántartásból meg a NAVnál nagyon szűk az azoknak az adatoknak a köre, ami rendelkezésre áll, hogy egyéb anomáliákról ne is beszéljek, de tényleg csak egy helyrajzi szám, egy természetes cím, sok esetben egy alapterület, esetleg egy ingatlantípus, hogy panel, társasházi lakás, vagy családi ház.

[00:15:02]De ebből azért nagyon nehéz általánosan megmondani, hogy most ez szigetelve van-e, nincs szigetelve, milyen a panorámája, milyen a egyébként a tulajdoni helyzete az ingatlannak, van-e benne mondjuk haszonélvezeti jog, tehát hogy olyan apró finomságok is vannak, amik jelentősen befolyásolhatják az ingatlant.

[00:15:21]Ez garantáltan viták forrása lesz.

[00:15:24]Nem tudom még, mert nem tudom, hogy mi lesz majd a vagyonadó kivetésének az alapja, de az biztos, hogy hogy kemény dió, és lehet, hogy itt az egész állami adatstruktúrát érdemes majd egy picit gatyábarázni, úgyis most már digitalizálódik el végre végre valahára a az ingatlanyilvántartás, hogy egy napra kész adatbázis legyen, mert csak mondom egy másik példát, hogy hogy hogy milyen milyen kihívások is voltak eddig a rendszerben.

[00:15:48]Hogyha például te eladnád nekem az ingatlanodat, megállapodnánk a adásérté szerésben a vételáról, elmennénk egy ügyvédhez, ez az ügyvéd egy digitálisan kitölti a B400-as adatlapot a gépén.

[00:16:01]Ez 2025 májusáig így volt, tehát viszonylag friss a példa.

[00:16:06]Azt kinyomtatja, azt a csatolja az adásvételi szerződéshez, az elmegy a földhivatalhoz, a Földhivatalnál tovább postázzák a NAVhoz ezt a B400-as adatlapot, és az alapján indul meg a az illeti kiszabási eljárás, úgy, hogy a NAV NAVnál ezt a kinyomtatott lapot begépelték a kollégák.

[00:16:23]Tehát ez volt a a az adatnak az útja.

[00:16:25]És akkor így jöttek a Kossut Sándor meg a Petőfi Lajos utcák a a nyilvántartásokban.

[00:16:30]Tehát, hogy innen indulunk.

[00:16:33]Ez most egyébként történ egy nagyon nagy innováció, mert ezt a digitális nyomtatványt már elektronikusan is be lehet küldeni 2025 május óta a NAFhoz.

[00:16:40]Ez már egy nagy előrelépés.

[00:16:44]De de azért itt még van van tennivaló bőven, hogyha és ez azért is fontos, mert hogyha például transzparensebb lenne az ingatlanpiac ilyen szempontból, akkor az eladóknak meg a vevőknek is a mindennapi döntései is könnyebbé van.

[00:16:57]Én arra gondolok, hogy itt baromi nehéz lesz olyan konszenzusos értékmellt alkotni, amivel aztán beárazzák ezeket az ingatlanokat, amit mindenki elfogad.

[00:17:09]És ahogy említetted volt, nagyon könnyű lesz olyan új elemeket mindig találni, amik alapján kérdőjelessé válhat az adott értékbesülés a tulajdonos szempontjából.

[00:17:22]Az úgyhogy szerintem ez a rákfené ennek az, hogy egy olyan ingatlanisztret, egy olyan ingatlannyilvántartást működtetni, ami tényleg konszenzusos alapon, amit mindenki el tud el tud fogadni irányadónak.

[00:17:36]Ott tartottunk, hogy kormányváltás.

[00:17:39]Beszéltünk az intézkedésekről, hogy ezek hogyan hatottak vagy nem hatottak a piacra.

[00:17:43]Az állításod az, hogy [horkantás] rángatták a szabályozók azt a piacot az elmúlt időszakban, de most egy ilyen kisimulós állapotban van.

[00:17:53]Talán egyfajta fellélegzésnek is nevezhetjük ezt.

[00:17:54]Bizalmi alapon látszik-e a változás a kormányváltás óta, hangulati alapon?

[00:17:59]Ö aztán azért nehéz ezt így egyértelműen válasz megválaszolni ezt a kérdést, mert mert hogy is fogalmazom?

[00:18:10]Tehát hogy a piac alapvető problémája az az szinte minden településen, hogy az árak olyan magas szintre jutottak, hogy azt a fizetőképes kereslet nagyon nehezen tudta lekövetni.

[00:18:22]Tehát magyarul már egy átlagos lakás megvásárlása is, hogyha saját forrásból nem sikerül, márpedig nagy valószínűséggel kevés az az ember, aki a mellényszsebébel 30, 40, 50 vagy 100 millió Ftokba al szaladgál.

[00:18:40]Tehát tehát most ez egy szükségszerű lépés, és ez valószínűleg kormányváltástól függetlenül bekövetkezett volna, hogy hogy konszolidálódik a piac.

[00:18:49]De most akkor lehet szerintem ezt a fellélegzést készpénznek venni, vagy vagy megtörténtnek venni, hogyha a keresleti erő az megint felnő az árak szintjéhez, mert most tényleg azt látjuk, hogy már egy átlagos lakáshitelme felvétele is egy luxus kategória.

[00:19:11]Tehát a felső két jövedelmi tized az, aki fölvette eddig is a lakásiteleknek a 6070%-át.

[00:19:19]az otthonstartnál ez még inkább így van.

[00:19:22]Tehát tehát ebből a szempontból van egyfajta egymásra utaltság a vevők és az eladók között, hiszen az el a vevőknek egy nagyon nagy része az az anyagi erőforrásaiknak egy ingatlanvásárlásán az, hogy a meglévő ingatlanjukat eladják, hiszen 10 emberből kilenc saját tulajdon ingatlanban lakik.

[00:19:38]Tehát ez egy ilyen ördögi kör.

[00:19:39]Tehát ez a a fellélegzés lehet, hogy majd eljön, de még nem ezeknek a napjait éljük.

[00:19:45]És ugye azért is van az a sajátos helyzet, hogy amikor jó hírek vannak, pozitív döntések a vásárlók szempontjában, akkor az mindig nagyon gyorsan beárazódik a lakásárakba.

[00:19:58]A konszolidáció az pedig mindig lassú, de amúgy egyébként nem annyira fájdalmas, mert a lakásátsökkenése az nem drasztikus.

[00:20:06]Tehát a legutóbbi nagy lakásátcsökkenés, amire így társadalmi szinten emlékezhetünk, az a devizahitelválság volt.

[00:20:13]2011 és 2014 között nagyságrendén 20-25%-kal csökkentek az árak, tehát évi 4-5%-kal.

[00:20:20]Most nyilván, hogyha egy tözsde jellemző ülne itt egy évi 4-5%-os csökkenésre nem azt mondaná, hogy ez egy abszolút medvepiac vagy tragédia lenne, de mégis ezt az ingatlanárakban úgy úgy éltük meg ezt az időszakot, hogy ez egy jelentős visszarendeződés volt részben annak köszönhetően, hogy a vásárlói oldal nominális jövedelme megnőtt.

[00:20:40]És egyébként a nominális fizetések azok, amik a legnagyobb hatással vannak az ingatlanárakra, de még mielőtt bárki kiforgatná ezt a gondolatot, nem azért nőnek az ingatlánárak, mert túl jól élünk, vagy túl sokat keresünk, de ez ek között a kettő között nagyon jelentős a statisztikai ö összefüggés.

[00:21:02]Tehát hogyha nőnek a nominális jövedelmek, akkor több hitelt lehet fölvenni, a több hitelből pedig több magasabb ingatlant árat lehet finanszírozni.

[00:21:11]Tehát ebből a szempontból van kapcsolat, de ahhoz még erőt kell gyűjteni a keresletnek, hogy a jelenlegi ingatlanárakat megfizethetőnek tartsuk.

[00:21:21]Jól értem, hogy tulajdonképpen azt mondod, hogy az elmúlt évek lakáspiaci kormányzati intézkedései érdemben nem tudtak javítani a lakhatási problémákon, hanem a befektetési célú lakáspiacot mozgatta meg.

[00:21:38]ez, mert hogy inkább ők fértek hozzá a itt is azért el kell el kell különteni a vásárlói motivációkat.

[00:21:44]Tehát ezt én ilyen direktben nem mondanám, mert nem tudjuk azt, hogy most egy tehetősebb ember saját célra vásárol egy nyingatlant, vagy befektetési célra.

[00:21:54]Ugye azért nagyon sok talán az otthon kivételével nagyon sok át azért mondom, mert te említetted, hogy a lakáscilló hitelek 60%-át a legfölső deilisekbe tartozott.

[00:22:05]Igen, igen, igen, igen.

[00:22:05]Ez de ez így van.

[00:22:07]Tehát, hogy ez ez ez viszont annyival finomítanám ezt a megjegyzést, hogy ugye sok esetben a bankok adós és adóstárssal együtt nézik ezeket a jövedelmeket.

[00:22:18]Tehát hogyha egyedül venne föl valaki hitelt, akkor ez valóban igaz lehet.

[00:22:22]viszont, hogyha mondjuk két átlagkeresős, egy két fős család veszi, vagy két kétkeresős család, vagy egy kétkeresős ház ház háztartás veszi föl ezt a hitelt, akkor már lehet, hogy egy átlagjövedelem is elegendő ahhoz, hogy valaki egy normális hitelt vegyen föl.

[00:22:39]Csak ugye sok esetben már ez is egy ilyen szűkítő feltétel, tehát hogy most akkor a párommal vagy a szüleimmel kéne közösen hitelt fölvenni ahhoz, hogy egy átlaghitelt finanszírozni tudjak.

[00:22:48]Tehát, hogy itt itt nagyon sok a a a kérdés, és ez ez szerintem jól rávilágít arra, hogy mik a megfizethetőségi problémák.

[00:22:55]Most az, hogy a befektetési célú vásárlásokkal mi a helyzet, az megint egy másik tészta, mert amikor ennyire dinamikusan emelkedtek a a lakásárak, és amúgy egyébként szép jövedelmet lehetett zsebre tenni a bérbeadásból is, vagy a rövid távú lakáskiadásból is, akkor ez egy nagyon nagy vonzerő volt azoknak a befektetőknek, akik egyébként a pénzpiacokon még a korábbi években ilyen két 3-4%-os hozamokat tudtak elérni, miközben a lakásárak hosszúhosszú éveken, tehát itt ilyen 10 éves periódusokról beszélünk, 10 bőven 10% fölötti értéknövekedést produkáltak.

[00:23:35]Ez egyébként ahhoz azzal is együtt járt, hogy az elmúlt 15 évben három- négyszeresére nőttek a a lakásárak.

[00:23:41]Ennek persze több tényezője is van, meg több oka is részben az, hogy előtte meg egy válság következtében mélyresüljetek az árak, és onnan indult el az a növekedés.

[00:23:50]De összességében a befektetők számára szerintem most a piac annyira vonzó, mint amennyire vonzó volt a korábbi időszakokban.

[00:23:58]Tehát most már ez a 10-20%-os év éves értéknövekedés, ez már a múlt Budapesten ez már bőven 10% alatt van, és országosan is közelítünk ehhez a bűvös kétszámjegyű növekedési ütem határához.

[00:24:14]A következő nagy ilyen keresleti hullám, értéknövekedési hullám lehet, hogy akkor lesz, amikor Magyarország bevezeti az eurót.

[00:24:21]És már nem csak az euró, mint fizetőeszköz áll rendelkezésre, hanem a eurozónában érvényes lakáshitel kamatszintek.

[00:24:28]Tehát hogyha ha ilyen 3-45%-osra mérséklődik a a piaci kamatszint, akkor az megint egy fenntarthatóbb, egészségesebb önbizalommal rendelkező vevői réteget is el tud látni.

[00:24:42]Tehát az ingatlanpiacon azzal kalkulálnak, hogy az euróbevezetés az egy mérföldkő lesz ezen a szeg ebben a szegmensben is.

[00:24:52]Igen.

[00:24:52]Egyrészt azért, mert rögtön összehasonlíthatóvá válnak a az magyarországi lakásárak a környező országok lakásárével, ahol euróban vannak denominálva ezek.

[00:25:01]Másrészt pedig ahol euró a fizetőeszköz, ott jellemzően alacsonyabb a kamatszint.

[00:25:06]Márpedig, ha alacsonyabb a kamatszint, az a vevőknek mindig kedvezőbb.

[00:25:10]És ugye most már nem kell azzal a csapdahelyzettel szembesülni, mint a devizahitelválság idején, hogy más devizában keresem a jövedelmemet, és másban adósodom el, és lehet, hogy ott vonzó a alacsony kamatszín, de ez kockázatokat rejt.

[00:25:27]Vannak olyan országok, Románia, ahol lejön hivatalos fizetőeszköz, de a lakáspiac Európan van denominálva, és ott olyan mozgások lehetnek így a az emberek pénztárcájában, hogyha lakást szeretnek vásárolni, egy tapottatot nem mozdultak a az ingatlának, csak a a devizárfolyamok mozogtak, de ott egy konszenzus van a eladók és a vevők meg a bérlők, bérbeadók között, hogy ott Euróban vannak meghatározva az ár én emlékszem, hogy már 10-15 éve is az [torokköszörülés] volt a téma, hogy elkerülhetetlen a magyar ingatlan árak konvergálása az uniós árakhoz.

[00:25:59]Tehát ma akkor mindenki arról beszélt, hogy itt lesz majd egy árobbanás.

[00:26:02]Idejét nem tudják, hogy mikor, de lesz egy fölzárkózás.

[00:26:06]Ezen a téren most hol tartunk?

[00:26:06]Na, ez azért érdekes, amit mondasz, mert ugye valamihez érdemes mindig viszonyítani a magyarországi lakásárakat, de persze a magyarországi lakások árait is nagyon nehéz általánosítani.

[00:26:17]Tehát célszerűbb olyan összehasítható csoportokat keresni, amik könnyen és releváns módon összehasonlíthatók egymással például a fővárosok árai.

[00:26:27]Tehát és Budapestet valószínűleg nem Bécccsel vagy Berlinnel vagy Párizsal vagy Rómával érdemes, hanem inkább itt a régiós fővárosok ingatlanáraival, amiber ebből az jön ki egyébként az jött ki eddig, hogy még mindig jóval kevesebbet értek a magyarországi ingatlanok, vagy a budapesti ingatlanok, mint például a pozsonyi, prágai ingatlanok és nagyjából a bukaresti ingatlanokkal voltak hasonló árszinten forintra átszámolva.

[00:26:54]Na de ugye ebben benne van az is, hogyha a forint az gyengébb, akkor emiatt ugye a a magyar, tehát a budapesti ingatlanárak is alacsonyabbak lesznek a prágai vagy éppen pozsi vagy varsói ingatlanárakhoz képest.

[00:27:11]Most történt egy jelentős jelentős felértékelődés a forint euro viszonylatban, és csodák csodájára egyébként nagyot ugrottak a budapesti ingatlanárak is ai, drágai, pozsonyi ingatlanárakhoz képest.

[00:27:26]Tehát, hogy egyfajta kiegyenlítődés megtörtöd, és ez ez, hogyha és van egy stabil közös fizetőeszköz, akkor ez még látványosabb lehet, mert ugye itt rögtön bejön a kérdés, hogy akkor mondjuk egy befektető vagy egy tőkkerős csoport, akkor azt kérdez, hogy hú, hát akkor itt még van növekedési potenciál, mert ez alulárazott, és ez hozta is föl a magyarországi ingatlanárakat, főleg egyébként Budapesten, azonban is a belvárosi körületekben, ahol minden negyedik-ötödik lakásvásárló külföldi volt.

[00:27:54]ők jellemzően nem azzal a céllal vásárolták ezeket, hogy itt is lakjanak, hanem inkább befektetési céllal, főként rövidtávú lakás kiadási céllal.

[00:28:02]Ez egy kiemelkedő hozamot biztosító szegmens volt a befektetők számára nagyon sokáig.

[00:28:09]Ez is sokat változott.

[00:28:11]Tehát ugye most 25 2025-26-ban már rnmb moratórium van érvényben.

[00:28:15]Ez idén lejár.

[00:28:15]Kérdés, hogy mi lesz ennek majd a sorsa.

[00:28:18]Az egyes kerületek pedig napirendre vették ennek a piacnak a szabályozását, de ugye ezt kerületi szinten, tehát a hatodik kerület ugye már betiltotta tavaly.

[00:28:30]A kilenc kerület kivételével szinte minden városrészben napirendre került a kérdés.

[00:28:35]Az ötödik kerületben már elfogadtak egy rendezési tervet, vagy egy a szálláshelyszolgáltatás vonatkozóan a hetedik kerület decemberben hozott rendelettel újra engedélyezteti ezeket a tevékenységeket a társasházakkal.

[00:28:49]A nyolcadik előtt a napokban fogadta el a szabályozási tervét.

[00:28:55]Tehát gyakorlatilag az első kerületben is ez választási kampány téma volt.

[00:29:00]Szóval szerintem minden kerület napirendre vette ezt a kérdés.

[00:29:03]fogunk még beszélni az Airbnb hatásról, de maradva még a az országos átlagáraknál említetted, hogy 99 millió Ft most a budapesti átlagár, ez használt és új minden egyben mind benne van.

[00:29:18]Azért nem toj el az új a használtnak a középértékét, mert olyan kevés van belőlük, hogy a nagy tömeg az a vidéken mi a helyzet?

[00:29:26]Vidéken szintén történt növekedés.

[00:29:26]És egyébként ott is a érdekes azt látni, hogyha például nagyvárosok árszintjeit nézzük, a különböző ingatlantípusok mennyire húznak fölfelé.

[00:29:38]Tehát például a panellakásoknak megnéztük az árszintje itt a megyei megyeszékhelyeken.

[00:29:44]És persze Salgotarán az mindig egy külön világ.

[00:29:46]Ott töredékáron lehet például budapesti ingatlanokhoz képest vásárolni ingatlanokat, de Salgótorjában is már ilyen 300000 Ft-os négyzetméter árral rendelkeznek a a m panellakások, de az összes többi megyeszékhelyen legalább 600000 Ft-ot kell értük fizetni, ami azt mondja, hogy 50 nmes panellakás minden megyeszékhelyen már legalább 30 millió Ft-ba kerül.

[00:30:09]És ezeken a ezekben a nagyvárosokban és a környezetükben még egy kádárkocka értéke is 30-40 millió Ft.

[00:30:16]Ez azért 5 10-15 évvel ezelőtt még teljesen másképet mutatott.

[00:30:21]Tehát ott is történt egy jelentős felértékelődés.

[00:30:23]És még, hogyha budapesti 100 milliós nagyságrendhez képest, ez tényleg akár 50-60%-kal olcsóbb, de ez akkor is egy jelentős pénzösszeg, amit le kell tenni egy-egy ingatlanér cserébe.

[00:30:36]És itt a egyáltalán nem mindegy, hogy milyen a helyi fizetőképes kereslet.

[00:30:40]Van-e annyi jövedelem, termelődik-e annyi jövedelem, termelődik-e annyi megtakarítás?

[00:30:47]egyébként ez a ez az előtakarékosság is szerintem egy nagy rágfenéje a lakáspiacnak, mert ugye 2018-ig működtek a a lakástakarékpénztárak állami támogatással.

[00:30:56]Az egy mondhatni, hogy az egy ilyen társadalmi szokás volt, hogy volt az embernek egy lakástakarék pénztári szerződés, a gyerekeit is már arra nevelte, hogy spórolj kisfiam, utána hát a vagy kislányom, de utána ez már megszűnt, ez az előtakarékossági lehetőség, és ez a ez a piaci belépés, tehát a belépő kategória egyre nagyobb probléma lett.

[00:31:17]Tehát az első lakásvásárlóknak az önrész előteremtése az egy nagyon-nagyon komoly kihívásá ö nőtt.

[00:31:25]gyakorlatilag egy egy 50-60 milliós induló, vagy egy 40-50 milliós induló budapesti lakásért, hát piaci alapon, hogyha valaki nem jogosult a 10%-osan előre, akkor 5-10 millió Ft önrészt kellett tenni az asztalt.

[00:31:38]De hát az is rengeteg pénz ebből a szempontból.

[00:31:42]Szóval és ez a a vidéki lokációkban is hasonló növekedési pályán van.

[00:31:46]Sőt már azt látjuk, hogy Budapesten jóval szerényebb az árnövekedés tempója ahhoz képest, mint amit Kelet-Magyarországon látunk, mert egyébként az ország is ketté szakadt itt a lakásárdinamika szempontjából.

[00:31:59]A júniusi lakásárindexünkben, az ingatlanpont havi lakásárindexében a Dél-Dán túl kivételével szinte minden Dunán túli régióban csökkentek a lakásárak.

[00:32:10]Déldunátólon is ilyen%-os növekedés volt.

[00:32:12]Pest megyében 0,2%, tehát ez inkább stagnálás.

[00:32:16]Budapesten m egy minimális átcsökkenés, miközben Kelet-Magyarországon még egy ilyen közel 1%-os haviágulást produkált a piac, de ez nem azt jelenti, hogy itt Kelmagyarországon tejel mézzelf folyó Kánál van az ingatlanpiacon, hanem ott annyival alacsonyabbak az ingatlanárak, hogy ott egy egységes 500- 100000 Ft-os négyzetméter emelkedés is éves vagy féléves viszonylatban százalékosan nagyobb növekedést produkál.

[00:32:39]Eddig azokról a tényezőkről beszéltünk, amelyek tradicionálisan meghatározzák az ingatlanpiacot, de van itt egy új, viszonylag újnak mondható jelenség, ez a klímaváltozás, és ezzel összefüggésben az, hogy egyre több településen kénytelenek korlátozni a vízhasználatot.

[00:33:00]nem tudom, július végé jelentések szerint az országban már 71 település volt, tehát ilyen 100-as nagyságrendnél tartunk, ahol muszáj valamilyen módon visszafogni a vízfogyasztást.

[00:33:12]Úgy tűnik, hogy évről évre egyre több település szembesül ezzel a problémával.

[00:33:17]Ez a tényező, a vízhez való hozzáférés.

[00:33:22]Ez mennyiben fogja átalakítani az ingatlanpiaci keresletet?

[00:33:24]Ki tud-e nőni ez olyan fontos tényezővé, mint sok minden más, amiről tudomásunk volt ez itt?

[00:33:32]Ez egy nagyon izgalmas kérdés a víz kérdése, mert ez földrajzilag is.

[00:33:35]Ugye a napokban bejárták a komplett médiát a a Velencei tó Duna Dunáról szóló kép képek, képsorok, hírek helyzetjelentések, ami gyökeresen más helyzetet fest le, mint amihez korábban hozzászokhattunk.

[00:33:55]Illetve ott van az egyéni szint, hogy az én háztartásomban jön-e víz a Csabból, vagy nem jön a víz a Csab.

[00:34:02]a budapesti agglomerációt érinti.

[00:34:05]Igen.

[00:34:05]És szerintem ez nem csak a budapesti agglomerációban lesz kérdés, hanem pár év múlva máshol is probléma lehet, mert ez sem úgy magától történt.

[00:34:14]Tehát ez nem úgy történt, hogy voltak olyan települések, mondjuk Soly, Már Budaőrs, ahol vígan éltek az emberek annyian, amennyien 10-20 évvel ezelőtt, és egyszer csak jött a Csabolavíz, utána meg már nem jött a Csabolavíz, hanem ennek mind komoly ok-okozat összefüggései vannak.

[00:34:29]Mégpedig az, hogy olyan mértékben nőttek.

[00:34:34]Ez az egyik oka, amit mondok, nem csak és kizárólag, de ez ez szerintem meghatározó igatlanpiaci szamby.

[00:34:37]Olyan mértékben nőttek a nagy városokban és Budapesten a lakásárak, hogy aki boldogulni szeretett volna, az lehet, hogy az első álmaihoz képest, hogy szeretnék egy tisztességes belvárosi lakást, hogy közel legyek a munkahelyemhez és onnan mindent közelben elérjek, akkor elkezdett jobban inkább a külső kerületek felé nézelődni.

[00:34:58]a külső külső kületekben nézelőtt volna, az már az agglomerációs övezeteket nézte ki magának.

[00:35:05]Tehát volt egyfajta kiszorulása a vásárlóknak a nagyvárosok közepéből a periféria és az agglomeráció irányába.

[00:35:13]Egyébként ez a ha már a budapesti példát tartunk, ez a budapesti lakosságszám nagyon szépen leköveti ezeket a változásokat, mert amikor nagyon nőttek a budapesti lakásárak, akkor jellemzően csökkent a budapesti állandó lakosság, amikor meg nehezebb időszakot, például 2023-ban nehezebb időszakot tudott maga mögött az ingatlanpiac, akkor szinte nem is csökkent Budapest lakossága.

[00:35:35][horkantás] És ez ugyanúgy igaz a többi nagyvárosra és az agglomerációs övezetekre.

[00:35:38]Ott van például Debrecen.

[00:35:40]Debrecenben már szinte budapesti lakás lakásárakon lehet ingatlant venni, ami szinte egy nonszensz.

[00:35:44]Hát azért Debrecenben sem keres mindenki annyit, mint a fővárosban, hogy nagy általánosságban.

[00:35:50]Ott se mindenki autógyárfejlesztő mérnökeként keresi a kenyerét.

[00:35:55]Mi a helyzet az ottani ápolókkal, tanítókkal, tanárokkal satöbbi?

[00:35:59]És ott ez amikor ugyanilyen budapesti járszinten kell ingatlantani, ez nagyon komoly feszültségeket okoz.

[00:36:05]Most megint Debrecen ez egy záróes megjegyzés.

[00:36:07]Hogyha bizonyos gyárak el is tűnnek Debrecenről, vagy befejezik a tevékenység, akkor az enyhí a lak lakhatás iránti kereseten.

[00:36:14]Az lehet, hogy enyhíti a a lakáspiaci feszültséget is, de ez ugyanúgy igaz az agglomer a nagyvársok agglomerációs övezetéire is.

[00:36:23]És ugye ez nem az én szaktörületem, tehát nem is akarok beleokoskodni.

[00:36:26]Biztos vannak azok, akik ezt jobban látják, hogyha nem fejlődik az infrastruktúra olyan mértékben, mint a populáció növekménye, akit el kell látni infrastruktúrával, vízzel, közműszolgáltatásokkal satöbbi, akkor ez borítékolható.

[00:36:41]És kérdés, hogy lehet-e olyan ütemben fejleszteni a a környékbeli infrastruktúrát, víz, gáz, közmű, közlekedés, vasúti ellátás satöbbi?

[00:36:55]hogy hogy ez egy élhető egyensúlyt teremtsem, hogy látjátok azt, hogy ez a folyamat, mert ez most már folyamat ami részben a közműhálózat minőségére vezethető vissza, tehát hogy nagyon elavult a közműhálózat, részben pedig a természetes vízkincseinkhez való hozzáférésre.

[00:37:12]Tehát úgy néz ki, hogy itt ez egy komoly kihívás lesz a következő néhány évtizedben minimum, hogy hogyan lehet itt egy normális egyensúlyt visszaállítani.

[00:37:22]Tehát hogy tényleges ingatlanpiaci árazásokban megjelenhet-e az, hogy adott települést térség folyamatosan vízkorlátozás alá esik.

[00:37:33]elképzelhető-e, hogy mondjuk a vásárlók, potenciális vásárlók figyelme elfordul a Pilisi térségtől, a solymári térségtől, amik egyébként fölkapott térségek.

[00:37:41]Tehát nem csak azért költöztek oda, mertogy hogy nem találtak a belvárosban megfelelő minőségű lakást, hanem sokan a minőségibb élet reményében kerestek ott új megélhetést.

[00:37:53]Így van.

[00:37:53]És itt is van egy paradox helyzet, mert amit mondasz, az tök logikus, hiszen ha az a várt vagy elvárt mindség nem teljesül, akkor azt mondom, hogy akkor nem odaköltözöm.

[00:38:03]Na de itt jön be a lakáspiaci paradoxon, hogy annyival kedvezőbbek sok esetben az agglomerációs településeken az ingatlanárak, mint mondjuk egy adott nagyvárosban, vagy az elsődleges választáshoz képest, amit kifizet, amit ki kell ott fizetni az embernek, hogy ez a 1020-30%-os árelőny eddig még sok esetben kompenzálta ezeket a nehézségeket.

[00:38:26]És persze itt jön be az, hogy az ember a lakhelyét nem pár hónapra vagy pár napra választja, hanem 10-15 vagy 20 évre a statisztikák szerint.

[00:38:34]Tehát ennek dolgoznia kell, vagy kellene, de a gyakorlatban azt látjuk, nincs ehhez fogható tapasztalat egyébként, meg nagyon nehéz is ezt mérni, de a gyakorlatban itt van például a klímaváltozás másik ilyen klasszikus kérdésköre, a a rezsi rezsi kérdés.

[00:38:49]Ezt is már 1000 éve, 100 éve, 10 éve papolnak róla a szakértők, hogy erre ez ez egy nagyon fontos tényező, amire amit érdemes belekalkulálni akár az ingatlan értékébe is, meg ugye a fenntarthatóság szempontjából, de azt látjuk, hogy ténylegesen csak akkor kezdtek ezzel foglalkozni a lakásvá, amikor már ott volt a baj.

[00:39:12]Tehát akkor láttuk azt például 2022 tavaszán, amikor ez a rezsikérdés kicsit így megbillent, hogy az egységes rezsiszabályok megváltoznak, és elkezdték az ingatlan.com-os hirdetésekbe feltölteni a rezsiszámlát, hogy ennek tényleg kedvező ennek az ingatlannak a a fogyasztása.

[00:39:25]Tehát, hogy sok esetben a az ingatlanpiacon már csak már akkor gyűrűzik ez be, amikor ez már tényleg komoly problémát jelent, mert egyébként a többi előny az sok esetben kompenzálhatja a lakásvásárlókat, de itt a természetes vízkincs kapcsán azért itt nagyon komoly kérdéseket is fölvet ez az új helyzet, mert aki mondjuk nem egy nagyvárosi társasházi lakásban lakik, annak lehet, hogy ez kicsit távoli kérdéskör, de például, hogyha valaki veszi egy kertes házat az agglomeráció környékén, hogy akkor például A locsolás vagy a vízellátás, azt hogy biztosítja?

[00:40:00]Ugye van egy ilyen nemzeti hobbi, ez a kútfúrás, ez mindig egy ilyen nagy figyelmet, övez szabályozói oldalás.

[00:40:06]Most lehet, nem lehet, hogy lehet, miként lehet, be kell jelenteni, nem kell bejelenteni?

[00:40:10]Hát ez ez mind-mind például a természetes vízellátással összefüggésben hozható, vagy azzal, hogy hogy lehet-e önellátó ház ház háztartás létrehozni ezzel okosba megoldani a vízellátást.

[00:40:25]ez milyen hatással lesz a víz ökoszisztémára, illetve van egy másik kérdéskor a vízparti települések és azon belül is a vízparti telkeknél például ott van a velencei tó 2-3 mre odébb húzódik mondjuk a a vízszint nem sok ilyen telek van a velencei tó környékén de mondjuk más tópartokon is elképzelhető lehet eddig volt egy vízparti telkem odé ment két-3 mterrel a víz akkor most egy kicsi sivotagban akkor jó de és akkor most akkor most nagyobb lett a telkem kihúzhatom a kerítést, hogy most az állam lett az új szomszédom, vagy az önkormányzat, elbirtokolhatom, most ez engem negatívan vagy pozitívan érint.

[00:41:03]Tehát, hogy itt olyan jogi kérdések is fölmerülnek itt a klímaváltozás kapcsán, amiről még még bele se gondoltunk, de de de ezek húsvér kérdések lesznek.

[00:41:13]Tehát ezek ezek az ingatlant tulajdonosokat első körben fogják érinteni, hogyha ez a helyzet állandósul.

[00:41:19]És ugye nyilván érdemes arra fölkészülni, hogy nem abba az irányba mutatnak a dolgok, hogy ez jobb lesz.

[00:41:26]Hát akkor ma még ez nem érhető tettel az ározásokban, ha jól értem, de ez egy olyan dolog, ami előbb-utóbb meg fog jelenni.

[00:41:34]Igen.

[00:41:34]Ez kicsit olyan, mint a kö Ez kicsit olyan, mint a béka, ami fő a vízben, hogy ha már nagyon forró a víz és megfött a béka, azt mindenki észreveszi.

[00:41:43]De hogy most ez kis probléma, nagy probléma.

[00:41:45]Az eladók előttik, hát ez már régi probléma.

[00:41:49]Velencei tónál sem kezdődtek itt a a a kihívások.

[00:41:53]Sőt még lehet, hogy lesz majd rendezve is ez a kérdés, és akkor ez jobb lesz, mint új korában.

[00:41:57]Reményt azt nagyon könnyű eladni mondjuk egy jövőbeni vevő számára.

[00:42:01]Aztán hogyha valaki odaköltözik és akkor látja, hogy mi a helyzet, és eltöltött egy kis időt, akkor lehet, hogy már másként fog.

[00:42:05]Világos Laci, beszéljünk még a podcast műsorunk végén a az RBNB és az albérleti piacról tekintettel arra, hogy hamarosan kezdődik az új tanév, indulnak az új szemeszterek.

[00:42:18]Ilyenkor meglódul a kereslet a az albérletek iránt, a fiatalok keresik a lehető a lehetőségeket.

[00:42:28]Mennyiben más a mostani helyezet a korábbi évekhez képest?

[00:42:30]részben utalok itt vissza arra, amiről már beszéltél, hogy az RB RBNV szabályozás ban szigorítás történt az elmúlt időszakban, akár központi, akár kerületi szinteken.

[00:42:41]Hogyan alakítja ez most az albérlet kilátásokat?

[00:42:46]Aérleti piacot egyértelműen befolyásolja a befektetők alternatívá, például azm bízés, hogy most rövid vagy hosszú távra tudom bérbe adni a lakásomat.

[00:42:55]Ugye a lakást azt nagyon nehéz odé vinni.

[00:42:57]El tudom adni, lehetek helyette mást, de hogyha van valakinek egy ingatlana, amit eddig hasznosított valahogy, azt egy idő után nem lehet, akkor szükségszer a másik a hosszútávú bérbeadási formát kénytelen választani, hogyha nem akar kiszállni ebből a az ingatlanból befektetőként.

[00:43:14]Ezt látjuk a hatodik kületben.

[00:43:16]Ez egy ez egy abszolút reális példa.

[00:43:18]A környékbeli kerületek albérett kínálati dinamikáját abszolút megtörte a hatodik kerület.

[00:43:24]Ott jelentősen nőtt a a kiadólakások száma, és nem is emelkedett olyan mértékben a a az albérleti ár.

[00:43:29]Na de ugye ez is egy ilyen mérési paradoxom, vagy nagyon nehéz módszertanilag lekezelni azt, hogy oké, hogy tiltották az RBMbit-t a hatodik életben, de menet közben még megjött egy otthonstart is, ami meg szintén gigantikus mértékben szívott el keresetet a kiadói lakáspiacról, merthogy ugye a legtöbb bérbeadó olyan otthonstart kompatibilis bérlőknek adja ki legszívesebben a lakását, akik rendelkeznek jövedelemmel, hitelképes adott esetben van annyi tudatalatti felelősségtudatuk, hogy sajátjukként is képesek vigyázni egy ingatlanra.

[00:44:13]Ez ez ez sokkal jobban befolyásolta az elmúlt egy-két év albérlet piaci trendjeit.

[00:44:17]És ott a amit például a az ingatlanpiac adásvételi oldala megnyert keresleti többletként a az otthonstart programmal, azt elvesztette az albéletpiac, és ott már sokkal hamarabb ez a konszolidáció beindult.

[00:44:28]Az éves albérletárnövekedési ütem, a KSH-val van egy közös lakbérindexünk, a ksingatlan.com lakbérindex.

[00:44:35]Az elmúlt hónapokban az éves drágulás mértéke országosan és Budapesten is ilyen 4-5%-ra mérséklődött.

[00:44:42]Ez nagyjából ugyanaz, mint amit Berlin, Párizs vagy éppen Rómában figyelhetünk meg éves drágulási tempó formájában.

[00:44:50]Ö tehát ez egy ez egy nagyon nagy kihívásokkal küzködő piac.

[00:44:56]Egyrészt azért, mert a bérbeadások többsége az magánszemélyeken keresztül megy, nem annyira transzparens, mint mondjuk az ingatlanpiac adásvételi oldala és és ezek a ezek a piaci fejlemények begyűrűztek már az albélet piacra is.

[00:45:16]Hogyha megint a budapesti albérlet piacnál maradunk, ami a legnagyobb, így méretét tekintve, ott az a helyzet, hogy 200000 Ft alatt már nagyon nehéz kiadólakást találni.

[00:45:25]Mert gyakorlatilag már ugye a legolcsóbb kerületek átlagos bérleti díjai is elérték ezt a szintet.

[00:45:33]300000 [horkantás] Ftnál meg már marha nehéz bérbe adni, mert annyit még senki nem akar érte fizetni.

[00:45:36]Tehát ott nagyon összezárult ez az áró.

[00:45:38]És azért ez szintén nem fest túl jó képet a bérbeadók számára, hogyha adott esetben valaki befektetési célú ingatlanvásárláson gondolkodik.

[00:45:48]És ez meg elkezdte szűkíteni a kínálatot, mert hogy nincsen, nincs akkora utánpótlás az albérlet piacra.

[00:45:55]Tehát ezért is lehet majd fontos a kormánynak a bérlakásprogramja, mert ez egy valószínűleg egy kiszámítható elvet követ majd kínálati szempontból, de hogyha szűkül a kínálat, akkor megint ugye a piac logikája alapján, ha valaminek szűkül a kínálat, akkor az áremelő hatással generálhat.

[00:46:14]Tehát, hogy ez ez középtávon érdekes kérdéseket vett föl.

[00:46:17]Most egyértelműen a bérlőknek áll a zászló.

[00:46:21]Balog László, köszönöm a beszélgetést.

[00:46:23]Köszönöm szépen.

[00:46:27]PR interjú következik.

[00:46:29]Sziasztok!

[00:46:29]Üdvözlök mindenkit.

[00:46:29]A mai alkalommal a Neo Property vezérigazgató helyettesével Szota Frigyessel beszélgetek, és most itt a felvétel előtt egy pár kulisszaitkot megtudtam a munkásságodról.

[00:46:41]Kérjlek, mondd egy pár olyan projektelt, ami igazán közel áll hozzád, hogy a hallgatók is megismerjenek és betekintést kapjunk abba, hogy miért is vagy te most itt vezérigazgatóhelyettesként.

[00:46:51]Köszönöm a lehetőséget.

[00:46:51]Só frigyesnek hívnak.

[00:46:53]És hát magamról annyit szeretnék, vagy tudnék elmondani, hogy építészmérnökként végeztem.

[00:46:58]De az szakmám nagy részében az ingatlanfejlesztésben dolgoztam.

[00:47:04]18 évet egy nagy budapesti ingatlanfejlesztőnél.

[00:47:08]Többnyire irodaházakat, illetve kereskedelmi központokat építettünk.

[00:47:12]És hogyha már szerelem projektekről beszélünk, akkor elsőként tudnám említeni az eteleplázát, ami ugye Budapest egyik egyik legnagyobb shopping centere és egy 14 termes mozival is kiegészült ez a projekt.

[00:47:28]Azt gondolom, hogy összetettségében karriéremnek az egyik egyik legfontosabb pontja volt.

[00:47:35]Nagyon szuper, biztos izgalmas volt, és hát ott az, ha jól emlékszem, viszonylag hosszan is készült.

[00:47:38]Szóval, hogy nem egy pár hónap lefutása alatt valósult meg a kivitelezés, azért ez egy kemény falat.

[00:47:46]Hát feltételezem, hogy a piacnyitás sem egyszerű a Neo Propertyből, a Neo Construct irányába, hiszen eddig teljesen másképp azonosították a a céget, megvan a fő iparág, megvan az, hogy miben tevékenykedtek már nagyon-nagyon hosszú ideje.

[00:48:00]És és most mégis van egy új új irány, amit elindítottatok a Neoconstructon keresztül.

[00:48:06]Itt mi a cél?

[00:48:06]Mi az, ami miatt ezt szepáljátok?

[00:48:09]Erről egy pár szóban, hogyha mesélsz NeoR [torokköszörülés] a Neo Propertynek egy új üzletága, és korábban is kiviteleztünk már kisebb-nagyobb projekteket.

[00:48:24]De ezek általában a mi általunk üzemeltetett épületeknek a bérlői vagy a tulajdonoságai megbízásából történt.

[00:48:29]És innen jött a gondolat, hogy hogy egy szintet tudnánk lépni, és ezt támogatja a partner, ingatlanfejlesztő cégeinknek a a projektje is tulajdonképpen.

[00:48:45]Szuper.

[00:48:45]akkor igazából megvan a a piaci igény arra, hogy hogy egy ilyen jellegű tevékenység is elinduljon egy kicsit nagyobb volumenemben, mert most akkor igazából a meglévő kapcsolatrendszeren keresztül már voltak megrendelések.

[00:48:57]Feltételezem, hogy akkor a a piacnyitás így egy kicsit szélesebb körben a a következő cél.

[00:49:00]Ezt, hogyha meg egy kicsit a célokat is érintjük, a mi az, amit mondjuk most így indulásként meghatároztatok magatoknak, akár rövidebb távon is egy ilyen fél-y éves viszonylatba?

[00:49:10]Meg aztán nézzük meg, szerintem azt is bontsuk ki, hogy hogy így egy három-öt éves távlaton belül hol látjátok a jövőt.

[00:49:16]Igen.

[00:49:16]Tehát, hogy mivel egy új üzletág vagyunk, ezért egy új csapatunk van, hogy első körben szeretnénk a saját működésünket, a folyamatunkat, folyamatainkat megszilárdítani és egy jól működő generálkivitelező szervezetet létrehozni, mint ezt párhuzamosan azzal, hogy a partner, ingatlanfejlesztő vállalkozásainknak a projektjeinek a kivitelezésébe belekezdtünk, és ezeket szeretnénk sikerrel befejezni, és ezáltal képesek vagyunk arra, hogy hasonló léptékben, vagy akár nagyobb léptékben piaci projekteket is kivitelezhessünk.

[00:49:52]azért azt gondolom, hogy itt a a 18 év tapasztalat meg a nagy projektek kapcsán biztos, hogy egy kiváló stratégiát raktatok össze.

[00:50:02]Hogyha ezt egy kicsit a számok irányába visszük tovább, akkor azt hogy látjátok, hogy mondjuk menny mi az a kapacitás, amit mondjuk jelenleg le tudtok fedni, és van-e olyan cél, távlati cél, amire azt mondjátok, hogy na erre lövünk, hogy hogy ilyen volumenű projekt vagy ekkora ügyfélszám legyen?

[00:50:20]Van-e ilyen meghatározva?

[00:50:20]tulajdonképpen ilyen nincsen.

[00:50:22]Egyelőre úgy dolgozunk, hogy van kettő projektcsapatunk, akik több 100 lakásos társasházaknak a kivitelezésére specializálódtak.

[00:50:28]És van egy olyan csapatunk, aki irodafitokat, illetve akár teljes iroda a kivitelezésére kereskedelmi vonalra tervezünk fejleszteni a jövőben.

[00:50:43]És az, hogy a aztán egy három-öt év múlva vagy a később mit fog hozni a jövő, az nyilván attól is függ, hogy milyen megrendelésállományokra tudunk majd támaszkodni.

[00:50:51]Ennek függényében akár a csapatot ezt tudjuk növelni.

[00:50:56]De nagyon fontosnak tartom, hogy azért szeretnénk egy ilyen lépésről lépésre építeni a csapatot és megszíállítani a működésünket.

[00:51:03]Azt gondolom, hogy ez nagyon fontos eleme annak, hogy a jövőben egy stabil működéssel tudjuk a megrendelőinket kiszolgálni.

[00:51:14]Akkor nem a gyors kilövés a cél, hanem az, hogy legyen egy stabil alap, lépésről lépésre szépen fejlődjetek, inkább a minőségre fektetitek a hangsúlyt, és ilyen szempontból szépen tudtok haladni.

[00:51:23]Említetted azt, hogy vannak lakóingatlanok is, de főként a a az irodák, irodafitutók, a a azok a amik inkább közel állnak szerintem hozzátok, amit így kiszűrtem a az eddigiekből.

[00:51:33]A meglévő bérlők általi megrendelések, illetve a a mostani megrendelések, azok milyen szektorból érkeznek?

[00:51:42]Jelenleg több mint 400 lakást építünk, és egyelőre a mostani projektjeink azok a PR ingatlanfejlesztő vállalkozástól érkeznek, de célunk az, hogy ezeknek a sikeres befejezésével nyissunk a piac felé, és egy szélesebb körű megrendelői bázist építsünk ki.

[00:52:06]Most hány fős csapattal dolgozol?

[00:52:06]Mik a legnagyobb kihívások, ha vannak?

[00:52:09]két éve vagyok a Neónál, akkor egy viszonylag kis csapatnak az átszervezésével, újrastrukturálásával kezdtem a munkámat.

[00:52:19]Jelenleg 35 fős csapatunk van, és igazából a kihívás is ebből adódik, hogy bár ezeket a az embereket ismerem a múltból dolgoztunk együtt számtalan projekten, egy új szervezetben, egy új struktúrában kell újraszerveződnünk, és evvel párhuzamosan már a megkezdett projektjeinket sikeresen kivitelezni, tehát párhuzamosan zajlik egy csapatépítés és egy projekteknek a kivitelezése.

[00:52:42]Azt gondolom, hogy ez egy ez egy kihívás számunkra, illetve amiről már meséltem korábban is, hogy Neo, mint mint a piacvezető, üzemeltető cég, szeretnénk itt generálkivitelezőként is hasonló szinten teljesíteni és elismerést szerezni a piacon.

[00:53:00]Úgyhogy azt gondolom, hogy ez ezek egyelőre komoly kihívások és bízom benne, hogy evvel a csapattal mi ezeknek meg tudunk felelni.

[00:53:06]Hát akkor magasra van téve a léc, de nem megugorhatatlan, hiszen jók az erőforrások.

[00:53:10]És ha már az erőforrásoknál tartunk, akkor mit tapasztaltok most jelenleg?

[00:53:14]Mennyire érint titeket adott esetben az, hogy a munkaerőhiánynyal küzdenek jó páran a piacon?

[00:53:22]az építőiparon belül bizonytalan a gazdasági környezet, azért azt látjuk globálisan is, de hazai viszonylatban is szerintem, hogy vannak ingadozások, akár a forrásokat tekintve egy-egy beruházásnál, akár ha csak azt nézem, hogy mondjuk a a fizetőeszközök erő ereje, vásárlóereje hogyan alakul.

[00:53:38]Ti ebből mit tapasztaltok?

[00:53:41]Van-e ilyen kihívásotok?

[00:53:43]Szerintem a legnagyobb kihívás ez szerintem minden a piacon tevékenykedő generálkivitelezőt érint megfelelő minőségű és mennyiségű munkaerőnek a helyzete.

[00:53:51]Ebben szerintem mindenki komoly gondokkal küzd.

[00:53:53]Mi úgy próbálunk ezen újrá lenni, hogy egy komoly tenderezési folyamatban választjuk a az alvállalkozóinkat, és a kivitelezéseink során minősítjük őket, és akikkel egy jó együttműködést tudtunk kialakítani, azokat nyilvánvalóan szeretnénk egy ilyen komolyabb partneri kapcsolatot kiépíteni és a jövőben együttműködni.

[00:54:14]Nyilvánvalóan, mivel mi egy új üzletág vagyunk, nem csak a megrendelők kerék kell bizalmat építenünk, hanem az alvállalkozó partnerink felé ez nehézséget jelent.

[00:54:21]De azt gondolom, hogy ahogy egyre több projektet kivitelezünk, ez a bizalom, ez fel fog épülni, és így tudunk valamelyes túrra lenni ezen a problémán.

[00:54:32]Korábbi interjúban elhangzott, hogy a Neo Cononstruct esetén a cél, hogy a megrendelő elképzelését a lehető legpontosabban valósítsátok meg, és ez azt jelenti szerintem, hogy akár a világ másik részéről is be kell hozzatok akkor anyagokat.

[00:54:47]Ezt feltételezen meg tudtátok eddig is ugrani, de hogy ehhez azért elég komoly logisztika kell és szervezői készség.

[00:54:54]Van-e bevett praktikátok erre vonatkozóan, vagy ezt hogyan tudjátok megoldani?

[00:54:59]Igen, mindig vannak egyedi megrendelő igények, főleg a a az irodapiacon.

[00:55:01]Ha kell, akkor tényleg távolkeletről, vagy akár a tengerenúron is szoktunk beszerezni bizonyos termékeket, anyagokat.

[00:55:11]De van úgy, hogy akár egy helyszíni speciális termékeknek a létrehozásával tudjuk kiszolgálni megrendet.

[00:55:18]Ez egy jó példa például a legutolsó irodaprojektünkkön, ahol egy vagy autó vállalkozás volt a partnerünk, hogy ilyen egyedi dodgenem formájú lámpát szeretett volna, vagy ilyen robotkaroknak kinéző lámpákat, és ezeket 3D nyomtatással hoztuk létre igazából.

[00:55:39]Úgyhogy azt gondolom, hogy egy tényleg egy igazi prémium terméket tudtunk nekik szolgáltatni, és az gyakorlatilag magyarországi beszerzéssel.

[00:55:49]Na vow, azért ez kalandos is egyrészről, másrészre meg biztos vagyok benne, hogy azért kihívást is hordoz magában, mert feltételezem, a megrendelő az elején kitalál egy x utat, de aztán lehet, hogy az az út egy kicsit módosul folyamatában.

[00:56:03]Ezzel mennyire gyakran találkoztok, illetve az ilyen jellegű változtatásokat, azt hogyan tudjátok lereagálni?

[00:56:10]Hát gyakorlatilag ez az életünk, ez a ez a mindennapos folyatainknak a részét képezi.

[00:56:14]Ugye a megrendelőnek van egy alapirány, amit szeretne esetleg ezt tervekben meg is jeleníteni, de valójában mindig jönnek váratlan dolgok, mindig egyedi igények, és erre reagálnunk kell.

[00:56:27]Nyilván ehhez egy komoly szervezőkészség kell, ütemezni kell a munkákat, ennek a segítségével tudjuk a kívánt határidőre lesártani, vagy kivitelezni.

[00:56:38]Világos, világos.

[00:56:38]Azt említetted, hogy a Neoconstr most jelenleg 400 lakást épít és több 1000 nm iroda outfitet kivitelez így a beszélgetésünk ideje alatt.

[00:56:47]Melyik projektre vagy projektekre vagy a legbüszkébb?

[00:56:51]És mit gondolsz, melyik az, amelyik a leginkább megmutatja azt, hogy a Neoconstruct miben erős?

[00:56:58]Igen, bár a ugye több 100 lakást építünk, ami egy hatalmas volumen.

[00:57:00]Én azt gondolom, hogy a egyenről a legbüszkébb az a legutoljára befejezett irodafitor projektünkre lehetek.

[00:57:06]Ez ez az autóvalisnak a központi irodája, ami egy igazán egy prémium iroda terület volt, amit egy rövid határidőbe kellett és egy nagyon exkluzív dizájnban kiviteleznünk, és azt gondolom, hogy ezt sikeretesen teljesítettük és a a bérlő elégedetten költözött be határidőre a béleményébe.

[00:57:32]Úgyhogy azt gondolom, hogy mivel ez az első projektünk volt, és mind dizájnban, mindásokban egy olyan lehetőséget nyújtott nekünk, hogy megmutassunk, hogy mire képes a csapatunk mind egyéni teljesményekben, mind akár csapatként.

[00:57:48]Akkor azért első projektnek belevágtátok a fejszét egy kemény fába, de de ezek szerint sikerült megugrani a mércét, és az azt gondolom, hogy nem egy elhanyagolható dolog, hogy határidőre kész lettetek, és és be is tudtak költözni.

[00:57:59]Szerintem a legtöbb megrendelőnek ez a ez az álma ilyen szempontból, hogy elgondoltam valamit, az akkor legyen olyan is, ami erre én én gondoltam.

[00:58:08]Illetve a másik, hogy ne kelljen hónapokat várni, vagy akár éves csúszásokat, hogy úristen, most már készüljön el, hanem amit megbeszéltünk, azt szépen tartjuk, megvan az ütemterv és egy profi szakmai háttérrel ezt szépen kiviteleztétek.

[00:58:21]A fenntarthatóság egyre egyre fontosabb szempont a az építőiparban.

[00:58:27]Sok esetben azt gondolom, hogy ez óriási kihívást is jelenthet egy kivitelező számára, hogy hogy megugorja.

[00:58:32]Ti ezt hogyan látjátok?

[00:58:35]Mennyire tapasztaljátok azt, hogy a megrendelőitek erre hangsúlyt fektetnek?

[00:58:38]Feltételezem, hogy más és más a prioritás.

[00:58:43]Igen.

[00:58:43]A a fenntarthatóságot, hogyha mint környezetvédelmi oldalról közelítjük meg, az nyilvánvalóan sokban függ attól, hogy a a megrendelünk milyen célokkal, milyen tervekkel jelentkeznek nálunk.

[00:58:55]Nyilván, hogyha ezek a szempontok fontosak, akkor azt gondolom, hogy ezt ki tudjuk eríteni.

[00:59:02]Mivel a neoproperty egy ingatlanüzemeltető cég, és mi egyben egy generálkivitelezők is vagyunk, azt gondolom, hogy a kivitelezés során a üzüzemeltetési szempontokat is figyelembe tudjuk venni, így egy hosszútávon fenntartható, jól üzemeltető épületet tudunk nyújtani a megrendelőink részére.

[00:59:20]A Neo Property és Construct kapcsán miben látjátok a jövőt?

[00:59:23]Mi az, ami szerinted a legnagyobb erősségetek?

[00:59:27]Mivel egyben egy üzemeltető és egy kivitelező cég vagyunk, azokat a problémákat, amivel az üzemeltető üzletk szembesül nap mint nap, azokról mi értesülünk is.

[00:59:37]Ezeket be tudjuk építeni a kivitelezésünk során.

[00:59:39]Így egy hosszútávon egy egy jobban üzemelthető épületet tudunk is egy olyan szolgáltatást nyújtani a megrendelőnk részére, ami azt gondolom, hogy egyedi ezen a piacon.

[00:59:50]som