Lejjebb mehetnek lakásárak a Tisza kormányzása alatt? Megvizsgáltuk az ígéreteket.

[00:00:00]Ha sikerül azt elérni, mondjuk egy ilyen közép hosszútávon, hogy a fizetések nagyobb ütemben emelkednek, mint ahogy a lakbérek vagy a lakásárak drágulnak, akkor az már sokkal élhetőbb vagy vonzóbb lakáspiaci környezetet tud teremteni a vevők meg a bérlők számára, hiszen ők csak azt fogják érezni ebből csak, hogy az ő fizetésükből egyre kevesebb megy el lakhatása arányaiban.

[00:00:28]A gazdaság bonyolult dolog.

[00:00:28]Nem kell mindenkinek érteni hozzá.

[00:00:31]Kamat, transzmisszió, tök kulcsos adót 0 és 1% közötti növekedés, magyar államadósság.

[00:00:37]Viszont megérteni az összefüggéseket, amik mindannyiunkat érintenek, talán még soha nem volt ennyire fontos.

[00:00:41]Ez a közös költség, a HVG gazdasági podcastje.

[00:00:49]Megduplázzuk a lakásépítések számát, országos bérlakásépítési programot indítunk, és új törvényekkel kifehérítjük a lakásbérleti piacot.

[00:00:55]Ez csak pár ígéret a Tisza.

[00:00:57]lakáspolitikai terveiből.

[00:01:00]De mikor lehet ebből valami?

[00:01:02]És ha az ígéretek valósággá válnak, az mit okoz majd az ingatlanárakban?

[00:01:04]Én Pitner Gábor vagyok, ez pedig a Közös költség a HVG gazdasági podcastje.

[00:01:08]A mai témánk az ingatlanpiac.

[00:01:11]Tartsatok velünk.

[00:01:13]Budapesten márciusról április raha, nem is nagy mértékben, de csökkentek az ingatlanárak.

[00:01:16]Le lehet-e vonni ebből bármilyen messze menő következtetést?

[00:01:20]Illetve mi lesz az ingatlanpiac sorsa a Tisza kormány alatt?

[00:01:24]Ugye ez lesz a mai témánk.

[00:01:24]Egy szakértő vendéget is hívtunk, akit mindjárt bemutatok, de előtte még hallgassátok meg a szponzorunk üzenetét.

[00:01:32]Váltsd a saját utadat, az új vállalkozásodat és a szenvedélyedet valóra.

[00:01:37]Trien Bank.

[00:01:40]Válsd velünk valóra.

[00:01:42]És akkor szeretném bemutatni a műsor mai vendégét.

[00:01:43]Itt van velünk Balog László, az ingatlan.com vezetőgazdasági szakértője.

[00:01:47]Szia!

[00:01:47]Köszöntelek a műsorban.

[00:01:48]Szia Gábor!

[00:01:48]Köszönöm a lehetőséget.

[00:01:50]Beszéljünk először arról, hogy ugye túl vagyunk a választáson egy elég jelentős Tiszapárti győzelemmel.

[00:01:55]Ez bizonyos ilyen hangulati dolgokat a magyar gazdaságban már most hozott, de az ingatlanpiacon ezek a hangulati dolgok egyáltalán meg tudnak-e mutatkozni, vagy ez egy olyan terület, ahol kizárólag a keresletkínálat, ami befolyásoló?

[00:02:09]Ugye árfolyamban láttuk, hogy mit okozott, az államadósságunknak a finanszírozásában láttuk, hogy mit okozott.

[00:02:16]Csökkentek a az állampapír hozzamok.

[00:02:20]Van-e az ingatlanpiacon hangulati elem?

[00:02:23]Minden igaz, amit mondtál, tehát hogy a hangulati elemek már becsapódtak, mondjuk úgy, a gazdaság különböző szegmenseibe, és ennek van hatása az ingatlanpiacra is, de nem közvetlen módon.

[00:02:35]Tehát ez ezt nem úgy érdemes elképzelni, hogy lezajlottak a választások, ahogy te is mondtad, elég jelentős eredmény született a Tisza szempontjából.

[00:02:46]És akkor aki a Tiszapártra szavazott, az most zsákszámra veszi a lakásokat, aki pedig mondjuk nem rájuk szavazott, az meg szomorúságában mindent elad.

[00:02:53]Tehát ez nem nem ilyen egyszerű módon megközelíthető, de csak egy konkrét példát mondok.

[00:03:00]Ugye a forint jelentősen erősödött, a kamatok, a kamatkörnyezet jelentősen csökkent, csak egy konkrét példán keresztül a bankközi kamatok 6-7%-ról 5%-ra estek vissza.

[00:03:12]És ez azért érdekes, mert a bankok például a lakáshiteleket ezekhez a referenciakamatokhoz igazítják.

[00:03:19]A legtöbb esetben ez a bubor a Bírs, ez az ö 5-10 éves Bírs az amit nézni szoktunk itt a kamatkörnyezeti indikátor szempontjából.

[00:03:30]És ezek honnan hova csökkentek?

[00:03:31]Ezek ilyen hat 6,5%-ról 5% köré.

[00:03:35]Öt öt 5,5% köré.

[00:03:35]Ez mikor épül be a bankok kamataiba?

[00:03:39]Na hát igen, ez egy jó kérdés, hogy a bankok mikor kezdik el ezt beépíteni a piaci alapú kamat megállapítási folyamataikba.

[00:03:48]Merthogy egyébként, hogyha azt nézzük, hogy mi a helyzet most az ingatlanpiacon, most azért már mindenhol elég borsosak az árak, tehát a lakásvásárlások többségéhez hitelt vesznek föl az emberek.

[00:04:00]Viszont 10 kihelyezett lakáshitelből nyolc az kamattámogatott.

[00:04:04]6- hát a 60-70%-a kijelzett hiteleknek otthonstart hitel.

[00:04:10]Van még más kamattámogatott konstrukció is, ilyen például a CSOP plusz, de összességében piaci kamatozású hitelt már nagyon kevesen vesznek föl.

[00:04:18]És ezért érdekes, mert és eb ez teljesen logikus is, hiszen 6-7%-os vagy 6% körüli piaci kamatozású hitelért nem tapossák egymás sarkát az emberek a bankok kapujában.

[00:04:33]Viszont, hogyha csökken például a kamat kamatoknak a szintje, ami nyilván ennek lehet egy államháztartási vettülete is, hogy egy olcsó finanszírozni az államadósságot, de ez egyébként az egyének szintjére is lecsörög lecsoroghat, és ugye a jelentős forterősödés pedig a nemzeti bankot is helyzetbe hozhatja, például egy kamatcsökkentési ciklus kapcsán.

[00:04:53]De ezt azért fogalmazok ilyen óvatosan meg meg ilyen nagyon feltételes módban, mert ez nem úgy működik, mint a közgazdaságtal ez a Ceteris Paribus elf, hogyha minden más tényezőt változatlan hagyunk.

[00:05:07]Ha ez így lenne, akkor tényleg ez lenne a helyzet.

[00:05:11]Na de hát látjuk, hogy a az élet más területén is történnek dolgok a nagyvilágban.

[00:05:15]Tehát a hornozis szorost, hogy megnyitják, hol nem.

[00:05:17]Ennek vannak különböző gazdasági következményei is.

[00:05:22]Tehát ez csak egy lehetséges pálya, de majd, hogy mit hoz a az élet, az majd kiderül.

[00:05:28]Az, hogy a piaci hitelek kamatszintje lecsökkenjen az állami állami kamattámogatott szintre, egyébként az annyira nem távol.

[00:05:35]Olvastunk olyan cikkeket, hogy a az otthonstartnál kedvezőbben ajánlottak a bankok bizonyos hitelkonstrukciókat, vagy nem?

[00:05:43]Ez nincs jelen a piacon.

[00:05:45]Ö ez 2021-ben 21-22 környékén volt téma, amikor 0,8% volt az alapkamat, és tényleg voltak olyan piaci konstrukciók, bankok kínáltak olyan hiteleket piaci alapon, ahol még például a csok fix 3%-os csokhitelnél is kedvezőbben lehetett piaci hitellel lakást vásárolni.

[00:06:08]És ez ez így így utólag belegondolva, hát ez így teljesen elképzelhetetlennek tűnik, hogy mondjuk a állam államilag támogatott hitel az drágább legyen, mint mondjuk egy piaci kamatozású, de mondjuk úgy, hogy ez azért nem sokszor fordult elő a hazai gazdaság történetben.

[00:06:26]viszont azzal, hogyha csökkennek a piaci alapú kamatszintek, az egyébként a többi például államilag támogatott kamat kamatozású konstrukciók költségszintjét is csökkentheti.

[00:06:40]Úgyhogy például ez akkor, amikor mondjuk így az otthonstart jövőjét pedzegetjük, akkor ez egy érdekes kérdés lehet.

[00:06:43]De még egy hangulatéremre hadd térjek ki, hogyha már ezzel indítottad a beszélgetést.

[00:06:49]Mi is néztük, hogy például egy ilyen nagy esemény, mint a választás, ami azért jelentősen átalakítja majd az ország berendezkedését, az milyen hatással lehet a piaci viszonyokra, hogy most akkor kilő a kilőtt a kereslet, vagy esetleg a a meghirdetett lakások száma ugrott meg, vagy csökkent le, és ebben nem láttunk nagy változást.

[00:07:12]Tehát mondjuk úgy, hogy a piac vegetál, de viszont vannak bizonyos szegmensek, amik érdekesen reagáltak.

[00:07:18]Tehát például bizonyos országokból jelentősen nőtt a külf a az érdeklődések, telefonsos érdeklődések száma az eladó lakásokra és házakra.

[00:07:27]A választások utáni hetekben ezek közé tartozott Svájc, az Egyesült Államok, Spanyolország, Görögország, az ottani helyi választás lezajlása, vagy mire gondolsz most?

[00:07:41]Arra gondolok, hogy összességében egyébként csak, hogy így kontextusba helyezzük, mindig van valamennyi érdeklődés az ingatlan.com-on.

[00:07:48]hetente 3-4000 külföldről érkező értem.

[00:07:50]Tehát a hazai ingatlanokról van szó, de külföldiek érdeklődési száma megugrott.

[00:07:54]És ugye ezt ezt még azért nem mondanám ilyen nagyon sarkos hangulati elemnek, mert nem tudjuk, hogy mi a motivációja a vásárlóknak.

[00:08:04]Befektetés, szójá célravásárlás, hazaköltözés.

[00:08:09]Viszont az egy jó indikátor lehet, hogy ugye hát az az online térben mindenki nyoma van.

[00:08:13]látjuk azt, hogy milyen nyelven használják a böngészőt meg a applikációt adott esetben.

[00:08:17]És és azt látjuk, hogy a azok, akik magyar nyelven használják a böngészőjüket, vagy a magyar nyelvű a a az operációs rendszerük és külföldrel érdeklődnek, ott bizonyos országból komoly érdeklődésnövekedést mértünk.

[00:08:32]Tehát szerintem nem kizárt, hogy hogy lesz egy visszaköltözési hullám a piacon, de azért összességében ezt is helyén kell kezelni, mert ez nem azt jelenti, hogy akkor most a külföldről érkező vásárlók fogják széttemi az ingatlanpiacot, mert mert ennek a hatása marginális.

[00:08:50]De ha már a hangulati elemekre kérdeztél, akkor ezt is érd Nagyon jó, hogy mondod.

[00:08:56]Ez ugye egy keresletnövelőtényező a külföldiek, a hazatervezést tervező külföldiek ingatlan keresése.

[00:09:03]Igen.

[00:09:03]És most biztos nagyon sok néző megkérdezi, hogy fúj, jó, de hát akkor hol érdeklődnek meg milyen ingatlanok iránt?

[00:09:09]És az az érdekes, hogy abszolút nem a tehát külföldi vásárlókra még az ingatlan.com hirdetések böngészésekre is azt látjuk, hogy a külföldiekre meg a befektetőként egyfajta lúzerekre tekintenek a híatok, hogy külföldieknek, befektetőknek ideális, hogy mintogyha drágán szeretnének drágán szeretnének ingatlant vásárolni, adott esetben nem is olyan jó minőségben.

[00:09:28]Ehhez képest ezek a országok, ahonnan most megugrott az érdeklődés, ott jellemzően 40 millió alatti, illetve 80 millió Ft alatti ingatlanokat keresnek.

[00:09:38]Tehát abszolút ilyen hétköznapi ingatlanokat.

[00:09:39]És ott ezen belül is Budapest, nagyobb ipari városok, Debrecen, Kecskemét, Kalocsa, Győr.

[00:09:48]Ezek a azok az az a lokációk, amik iránt megnőtt a kereset ezekből a külföldi országokból.

[00:09:55]Mindjárt beszélünk a kínálati oldalról is, pláne a Tisza ígéreteivel és programjával összevetve, de előtte van egy friss adatunk, ugye az áprilisi lakáshárindex, amibe na hát elég hosszú idő után van csökkenés Budapestre és az egész országra nézve.

[00:10:10]Nem egy óriási szám.

[00:10:12]Ez most egy trend Ismertesd légyszi a számokat, és ez egy trendforduló lehet, vagy ez egy pillanatkép, mi az oka?

[00:10:21]Ugye, hogy megint egy kicsit kontextusba helyezzük ezeket a számokat.

[00:10:23]A az ingatlan.com 2023 ősze óta havi rendszerességgel publikálja a lakásárindexét.

[00:10:29]Ez csak a mi saját adatainkon alapul, de viszont nem az aktuális hirdetésekből, amiben azért látunk bőven túlárazott ingatlanokat is, hanem mindig az adott hónapban lekerült ingatlanok alapján készítünk országos meg regionális lakásárindexeket, amik csak zárbel megnézzem, nagyon szorosan együtt mozognak az MNB meg a KSH lakásárindexével is, csak mivel ugye mi nem az illetékadatbázisból dolgozunk, ami nem tudom T+ egy év után várnak teljes körülbekata, hanem hanem nap, tehát mi már az áprilisi adatokat publikált Ezért ezek érdekesek lehetnek.

[00:11:01]És ott azt láttuk, hogy márciusban volt egy kis korrekció pozitív értelemben, tehát az országos havidrágulási szint 2%-os volt, és Budapesten is 1 egés 1,1%-os.

[00:11:13]A korábbi hónapokban volt már ilyen ingadozás, vagy egy ilyen szitálás, hogy ilyen 0 körül -0,1 - 0,3%-os budapesti havi lakását.

[00:11:25]Éésem inkább stagnálás, mintogy jelentős átcsökkenés lenne, de most ugyanezt láttuk áprilisban, tehát áprilisban a havi márciusi 2%-os országos lakásdrágulás 0,8%-ra csökk az előző év márciusához képest, ugye, nem a most márciushoz 1 április márciushoz képest 0,8 0,8 és Budapesten is az 1,1%-os márciusi havi lakásdrágulás 0,1%-os csökkenésbe fordult.

[00:11:52]Tehát még egyszer mondom, ez nem azt jelenti, hogy akkor most már mindenki örülhet, hogy féláron vehetünk budapesti luxuslakást, hanem inkább ez a stagnálás kategóriát képviseli, de azért jelzésértékű egyébként.

[00:12:03]Csak az elejében jegyzem meg, hogy tavaly őszóta a budapesti társasházi lakások medián négyzetméter ára körülbelül lesz az 1500000 Ft-os négyzetméter ár szinten stagnál.

[00:12:15]Ugye itt azért hozzá kell tenni, hogy ezt a budapesti lakásdrágulást eléggé megfogta az otthonstart program másfél milliós négyzetméter ár korlátja.

[00:12:23]Ö de nyilván a az ország ketté szakadt abból a szempontból, hogy amíg Budapesten jelentősen megfogta a lakásdrágulást, az otthonstart árkorlátja, addig a vidéki településeken adott esetben nagyobb városokat is, meg a kisebb falvakat is ideértve, ott azért ettől a korláttól elég messze vannak a lakásárak, tehát ott még van tér a növekedése, és ezt be is árazza a piac, tehát ott jobban drágulnak az ingatlanok, mint Budapesten, de maradnak a milliós korlát alatt.

[00:12:58]Hát itt a négyzetméter árakról beszél inkább, tehát ott a más5él milliós négyzetméter ár korlát az ami jellemző.

[00:13:04]Ezt még piaci alapon egy Budapesten kívül egy nagy város sem ért el, de mondjuk Debrecenben nincs már 140000 Ft a használt lakások és házak átlagos négyzetméterára.

[00:13:15]Szóval azért és van négy-öt olyan nagyváros, ahol már 900000 Ft fölött van a használt lakások négyzetméter árszintje.

[00:13:23]És azért ez egy nagyon izgalmas helyzet van most az ingatlanpiacon, mert itt most az elmúlt fél évben tényleg minden az otthonstart hitelekről szólt.

[00:13:33]Ugyanakkor azt látjuk, hogy a kereslet a a korábbi nagy július, augusztus szeptemberi kiugrás után kezd visszaszorulni.

[00:13:42]És ezt még mindig nem tudom eldönteni az adatok alapján, hogy ez kifújt az otthonstart, és akkor ennyi volt, és már senkit nem érdekel, vagy van egy kiválás, mert most azt látjuk, hogy a használt lakások árszintje annyi, amennyi, de ez nagyon közel került az új építésű ingatlanok árszintjéhez, mert rengeteg olyan beruházás indult, ami már eleve ezeket az első lakásvásárlókat, 3%-os első lakásvásárlókat célozzák.

[00:14:08]Tehát most az a furcsa és kicsit nonszens helyzet van a piacon, hogy bizonyos környékeken ugyanannyiért tudsz használt lakást venni, mint új lakást.

[00:14:17]Oké, ezek az új lakások csak később készülnek el, de ebben a helyzetben azért bizonyos szempontból indokolt is lehet a kivárás a vevők részéről, hogy basszus miért fizessek egy ki tudja milyen állapotú használt lakásért ugyanannyit, mint amennyit egyébként egy sok sokkal jobb energetikái meg korszerűbb elrendezés új építésért fizetnék.

[00:14:36]Hát ez még számomra nem világos.

[00:14:38]Ráadásul azért volt itt gazdasági bizonytalanság.

[00:14:41]Még egyszer mondott a nemzetközi világpolitikai gazdasági helyzet miatt.

[00:14:46]Illetve hát a választások sem éppen arra ösztönözték az embereket, hogy mondjuk egy 15-20 éves elköteleződést vállaljanak például egy hitelfelvétel kapcsán, amíg nem látják, hogy milyen irányba mennek a dolgok.

[00:15:02]Az otthonstartal kapcsolatban ugye azt tippelgetik sokan elemzők is, hogy az év második felében az se kizárt, hogy hát elbúcsúzik a magyar gazdaság ettől a terméktől.

[00:15:15]Hogy így döntenek a gazdasági döntéshozók.

[00:15:18]Ugye mondtad, hogy csökkenő kereslet van most azt ez lehet a kivárás miatt, amit az előbb elmondtál, de mit okozza egyébként a hitelpiacon, hogyha kivezetésre kerülne az otthonartés az ingatlanárakban?

[00:15:30]Ez egy erre tudok így egy szóban nagyon drasztikus választ adni.

[00:15:32]Mondhatnám azt, hogy hát nem éppen azt mondanám, hogy hogy ha egyik napról a másikra ez megszűnne, akkor egy darabig összeomlan a a piac.

[00:15:40]Azért hisz hiszen amit már mondtam, hogy 10 kiadott lakáshitelből 7-nyolc az az ilyen otthons.

[00:15:47]Ja, hogy az egyik napról a másikra.

[00:15:47]Én nem így gondoltam, de akkor folytasd.

[00:15:48]De de tehát most erre nagyon rá van gyógy rá vannak gyógyulva a vevők, mert hát egyébként egy szuper lehetőség, gondolj bele 3%-on eladósodni.

[00:16:00]De én itt itt ezt ketté válaszám, tehát azért meg kell nézni azt is, hogy milyen volument képviselnek a többi lakástámogatási elemek az állami kiadásokban.

[00:16:10]Tehát ott van például a CSOK plusz, aminek egyébként azért is szokták párosítani az otthonstart hitellel a vevők, akik mondjuk gyermeket is terveznek, mert ugye a Csokopusznál ott van az illetékmentesség.

[00:16:19]Igen.

[00:16:19]És az nem nem kevés, és az mondjuk egy átlagos 90- 100 milliós budapesti ingatlanárnál, mert ennyi az átlag, csak hogy mindenki kapaszkodjon a székébe, az már ilyen 3-4 millió Ftos pluszt jelenthet, vagy pontosabban nem realizált kiadást, de a CSOK plusz igénylések azok ilyen éves évente ilyen 14-15000 hitelénylést jelentenek, miközben van 150000 tranzakció.

[00:16:45]Ö, tehát én azt gondolom, hogy nem biztos, hogy az otthonstart lesz az első vagy az egyetlen, amihez, hogyha így konszolidálják a lakáscélú támogatásokat, meg ugye új elemeket is bevezetnének.

[00:17:00]Láttuk ezt a a miniszteri meghallgatások során, például a bérlakás program elindítása.

[00:17:06]Mindjárt rá is térünk a kínálatra.

[00:17:06]Ühüm.

[00:17:08]Ö ott tehát, hogy hogy én azt gondolom, hogy ezt így komplex komplexen kéne kezelni.

[00:17:13]És egyébként az otthonstartnál szerintem két dolog, ami mindenképpen ugye arról már sok sokat beszéltünk, meg mindenki sokszor elmondta, hogy mik azok, amik ilyen kihívások, tehát hogy nem annyira célzott, de egyébként ez bizonyos szempont meg ugye előny is, mert például a a CSOK Plusz csak gyermekvállalással együtt lehet fölvenni az otthonstartot.

[00:17:36]Első lakásvásárlóknak pedig nem kell ilyen kötelezettséget tenni.

[00:17:42]De bocs, a fixcot nagyon vonzó, és ezt értem, de azért a ha az otthonstartnak a teljes életútját megnézzük az ingatlanpiacon, akkor az akkor nem az van, hogy pont annyival emelkedett emiatt az ingatlan ár, mint amennyi a kamatkülönbség a fix 3% meg a piaci hitel között.

[00:17:59]Nem itt szakadt ketté az ország, mert Budapesten nem, mert már Budapesten az otthonarprogram bevezetése előtt is 1 400000 Ft volt a négyzetméter.

[00:18:07]A vidéki városokban pedig ott valóban elindult egy árnövekedés, de azért, mert ott meg a 3% az ugyanolyan vonzó a 6%-hoz képest, de ott ott jóval alacsonyabbak voltak az ártszintek, tehát azok gyorsabban kezdtek el felzárkózni Budapesthez.

[00:18:21]Ez persze egyébként társadalompolitikailag lehet, hogy egy kívánatos dolog, hogy záródik a ingatlanáronló.

[00:18:28]Tehát kvázi ezzel egyébként azok, akik mondjuk egy kis településsel rendelkeznek ingatlantulajdonnal, oké, hogy drágább megvenni, de ugye akkor még többet is ér.

[00:18:37]Tehát, hogy ez ez egy ilyen nagyon érdekes kérdés, és ezt ezt érdemes így a mélyre ásni, de nem is ebbe ebbe az irányba szeretnék elmenni, hanem inkább a azt a azt a vetőletét szeretném elmondani, hogy hogy most, hogyha csökkennek a kamatszintek, akkor azért ez egyre kisebb kiadást jelent egy államháztartás számára.

[00:18:56]Tehát hogyha mondjuk célzottabb a program és amúgy a kamatszintek is csökkennek, akkor én nem tartom elképzelhetetlennek, hogy ez valamilyen formában megmarad.

[00:19:06]És mondok még egy dolgot, hogy miért.

[00:19:08]Mert láttuk azt, hogy ez a kereslet, ami megmutatkozik most, ez beindította a fejlesztőknek is a fantáziáját.

[00:19:14]Tehát hogyha például ezeken a négyzetméter korlátokon történik valami finom hangolás, Budapesten például megfogta a drágulást a más5él millió Ftos árkorlát, de vidéken lehet, hogy a különböző településtípusokban vagy különböző régiókban lehetne más négyzetméter korlátokat meghatározni, hogy ez ne legyen egy ilyen árfelhajtó tényező.

[00:19:39]Ott lehet, hogy ez segítene például a a lakásépítési kedv felpörgetésében is, mert azt már látjuk, és ez a az már a 2025 eleje óta egy tendenciára erősödött, erősödtek rá most akár lakásépítési számai kapcsán napvilágot látott építési engedély növekmények, hogy ez jelentős számban indította be a beruházók fantáziáját.

[00:20:02]Tehát én azt gondolom, hogy ha ha ez egy ilyen egyszerre lenne egy ilyen keresletélénykítő és kínálatbővítő program, és ezt a kínálatbővülő elemeket már elkezdtük a piacon látni, tehát az új lakások kínálata tavaly óta meg ötszöröződött, ez egész brutál, és nem mindellett nem szálltak el annyira a az árak, az új új lakásárak, merthogy ugye volt egy négyzetméter árkollá, tehát hogyha ezt a rendszert valahogy lehet finomhangolni, akkor én azt gondolom, hogy nem szükségszerű, hogy az otthonstart program megszűnjön minden bizonnyal lehet, hogy át lesz majd nevezve, vagy vagy új köntöst kap, de alapvetően az, hogy legyen a fiataloknak, az első lakásvásárlóknak egy olyan segítség, amivel be tudnak lépni a lakáspiaci körforgásba, ha tulajdonolni szeretnének, és utána innen rákönyarodhatunk majd a vérlakásprogram is, az szerintem nem egy nem egy rossz dolog.

[00:20:56]már csak azért is, mert ez a belépési küszöb, ez ez mondhatni, hogy nagyon-nagyon magasra került.

[00:21:01]Gondoljunk bele, hogyha Budapesten már egy 50 nmes vagy egy 40 nmes induló lakásért is már 50-60 millió Ftot kell fizetni, akkor még egy piaci hitellel 12 milliós, de az egy otthonstárprogram és 5-6 millió Ft-os őrészt le kell tenni az asztal.

[00:21:19]Hát az marha sok.

[00:21:19]Igen.

[00:21:21]Tehát ezt ezt hát pont ez volt a kritika az otthon startartal szemben, hogy ki ugye fiatalokat céloz, de melyik fiatalnak van annyi önerője, hogy belevágjon egy ilyen Igen.

[00:21:30]És akkor itt itt azért nagyon sok kérdést ki lehet tenni újra az asztalra.

[00:21:34]Tehát például mi a helyzet az előtakarékossággal?

[00:21:35]Volt egy fundamentus, egy lakástakarékpénztári rendszer.

[00:21:39]Ott az ha ha megint vissza lehetne azt hozni, hogy hogy hogy tudatosan akár évekre előre gondolkodva lakáscélú megtakarításokat tudjon valaki kedvező feltételek mellett indítani, az szerintem társadalompolitikailag sem lenne egy utolsó szempont.

[00:22:00]Ez ez például az önerő kérdésében segíthet, de nyilván nem akarok ötleteket adni itt a jövendőbeli kormányzatnak biztos, hogy ők is rendelkeznek nagyon sok javaslattal.

[00:22:12]De de ez ezek ezek mind olyan alkotó elemei, amik egymásra épülnek.

[00:22:15]Tehát egy kicsit azt azt látom kihívásnak, hogy az ilyen lakástámogatási rendszerekben mindenki így egy lépésbe akar sakmattot adni.

[00:22:26]Igen.

[00:22:26]És nem célzott, hanem így mindent át át mindenkire célzó inkább a ami ami egyébként nem nem baj.

[00:22:31]Tehát hogyha mindenkinek jó, de ez kicsit ez az örök élet ingyen sör kategória, ami meg nem mindig nem mindig megvalósítható.

[00:22:39]De hogyha ez egy szisztematikusan felépített rendszer, akkor én azt gondolom, hogy ebben helye van annak is, amikor valaki például azért költözik, mert bővül a család, házasságot kő gyermekek születnek satöbbi.

[00:22:53]Meg helye van annak is, amikor valaki az első lakását szeretné megvenni, vagy bérelni, csak hogy földobjam a magas labdát a bérlakás program kapcsán.

[00:23:01]Igen.

[00:23:01]Akkor kanyarodjunk át ide.

[00:23:03]Felolvasok pár dolgot.

[00:23:03]Jó, ami a Tisza programban volt.

[00:23:06]Megduplázzuk a lakásépítések számát.

[00:23:08]Így így kezdődött.

[00:23:11]És akkor menjünk ezeken végig.

[00:23:11]Ennek mi a realitása?

[00:23:16]Ennek van realitása.

[00:23:16]Én azt gondolom, mert azért, mert annyira alacsony volt a az építés.

[00:23:19]Azért tehát, hogy mondjam ezt már le alulmúlni kifejezetten szerintem művészet lenne, mert ilyen 12000 lakás épült 24 és 25-ben is nagyságrendileg, tehát 1500 ennél csak, hogy csak hogy ennél sokkal rosszabb időkben 20089 2008-9-es devizahitelválság begyűrűzését követően ilyen 2013-ben érték el a mélypontot a lakásépítések, akkor ilyen 7000 1600 lakás épül, de az ilyen évszázados mélypont volt.

[00:23:51]Most ehhez képest vagyunk ilyen 12000-nél, és viszont azt már látjuk, hogy hogy már vannak csőben projektek, van szerintem 10-200 lakás építése csőben van.

[00:24:00]És ezt tök jó lenne fokozni, mert egyébként van ennek egy egy gazdaságélénkítő funkciója is a lakásépítéseknek.

[00:24:11]Az építőiparon át.

[00:24:14]Az építőiparon át a ingatlanfejlesztői kerekasztal számítása szerint minden 10000 megépült lakás 1%-os GDP növekedést okoz.

[00:24:22]És hát azért most nem duskáltunk a GDP növekedés százalékaiban, úgyhogy lehet, hogy ennek lenne lenne értelme.

[00:24:32]És és itt a lakásépítések megduplázása az egyébként nem csak pénzkérdés.

[00:24:38]Tehát itt ebben ez a legszebb az egészben, hogy hogy ez nem kell nyakon önteni a fejlesztőket vagy a lakásvásárlókat pénzzel, hanem például amit a fejlesztők már régóta a zászlajukra tűzek, az az 5%-os áfakérés, hogy nem mindig csak egy évre legyen meghosszabbítva bizonyos adminisztratív tervek rendezése, vagy egyébként, és ez egy ez főleg a nagyvárosokban nagy kihívás, az önkormányzatok és a fejlesztők kapcsolatának valamilyen elő rendezésének valamilyen elősegítése.

[00:25:10]hogy most az önkormányzatok nem duskálnak forrásokban, finoman fogalmaz.

[00:25:14]Hát nagyon központosítottá vált az elosztás, ugye állami szinten, de emiatt viszont, hogyha valaki fejleszteni szeretne, amire egyébként meg igény is lenne, tehát hogy hogy sokszor mindenhol elhangzik, hogy legyen több épüljön több lakás, meg kínálati oldalról élénkítsük a a piacot.

[00:25:32]Ugyanakkor, amikor meg az önkormányzatoknak kéne partnerül szegődniük ebben a projektben, akkor sokszor olyan, mintogyha úgy érzik, teljesen joga, mintogyha fogukat húznák, mert egyébként, hogyha fölépül mondjuk 1000 lakás egy új városrészben vagy egy környéken, hát ott azért rengeteg önkormányzati feladat van.

[00:25:48]És akkor ahhoz pedig szeretnék a fejlesztők fejlesztőket is bevonni anyagilag, vagy bármilyen más hozzáárvás folyaman, ami ami meg sokszor a fejlesztőknek nem fülik hozzá a foga.

[00:25:59]Tehát, hogy ezt a ezt a viszonyrendszert is lehet valahogy olajozottabbá tenni.

[00:26:04]Ö plusz hát nyilván még számos adminisztratív dolog van, amit ö ami ami még lehet segíteni.

[00:26:09]Tehát ez nem csak és kizárólag pénzkérdés, de az biztos, hogy hogy a ha például a kamatszintek csökkennek, az az a lakásépítések megtérülését is javítja, hiszen a legtöbb fejlesztő projektitelből finanszírozza az építkezést.

[00:26:27]És ö lehet, hogy sokan nem is gondolnak bele, de egyébként egy ilyen projekttitel kamatláb az ilyen 9-10% körüli szokott lenni, merthogy a bankoknak ez egy viszonylag rövid lejáratú kölcsön, tehát két-három évnél nem hosszabb.

[00:26:44]Ellenben sok macera van vele.

[00:26:47]Kockázatos is lehet, de hogyha csökkennek a kamatszintek, akkor akkor ez akkor ez akkor és viszont egy lakás árában ez ilyen százzres vagy milliós tétel is lehet.

[00:26:58]a a forrás költség.

[00:27:00]Szóval itt azért lehet van még mozgást, azt gondolom a lakásépítések növekedésére, akár például a bérlakásépítés.

[00:27:08]És akkor kanyarodjunk rá erre.

[00:27:08]Olvasom is.

[00:27:10]Országos szociális és piaci alapú bérlakás építési és lakászövetkezeti programot indítunk.

[00:27:15]Több 10000 új bérlakást építünk.

[00:27:19]Na ez egy ezt is érdemes kontextusba helyezni.

[00:27:21]És most itt bár mindenki itt a elmúlt 10-15 vagy éppen 16 év időtávon hasonlítja össze a dolgokat, de azért érdemes egy picit távolabbra menni még a 90-es években történt rendszerváltás idejére, amikor megkezdődött Igen.

[00:27:38]Akkor megkezdődött az állami meg az önkormányzati lakásállomány gyakorlatilag tizedelése és gyakorlatilag tizedére csökkent, konkrétan tizedére csökkent néhány év alatt a a ez az állami meg önkormányzati lakásállomány.

[00:27:53]És ez nem nem pótlódott.

[00:27:55]Tehát igazából kettőnknek nem is lenne szükség mind a négy kezünkre, hogy megszámoljuk, hogy hány olyan önkormányzat van, aki bérlakásokat épített.

[00:28:02]Ugye 13.

[00:28:02]kör lett ebben megsüvegelendő meg kiemelkedő teljesítményt tesz le az asztalra, de nem nagyon épültek bérlakások.

[00:28:09]És ezt ezt viszont volumen érdemes csinálni, mert hogyha van épül mondjuk 100-200 bérlakás, az nagyon szép, tehát az tök jól mutat meg szuper, de az valójában kábé 3-400 embernek az életét tudja könnyebbé tenni.

[00:28:27]Tehát itt érdemes volumen gondolkodni.

[00:28:28]Már csak azért is, mert nagyon sokan ugye Ausztriára meg Bécsre gondolnak ilyen követendő példaként.

[00:28:34]Na de hát ott már 100 éve építik ezeket a a bérlakásokat.

[00:28:39]És nem volt 20 éves kimaradás meg 30 éves kimarás volt 80%-os állománycsökkenés meg 90%-os állománycsökkenés.

[00:28:45]Hát ott egy ott ott egy hosszútávú évszázados program zajlik.

[00:28:51]Tehát ez a 100zres nagyságrendű bérlakásépítési program, ez megalapozott lehet ebből a szempontból, hogyha ez egy hosszútávú és kiszámítható program.

[00:28:59]És itt ez egy tipikusan olyan terület, ahol a kellemest össze lehet kötni a hasznossal abból a szempontból, hogyha EU-s forrásokat akarunk hazahozni, akkor itt azt meg lehet lovagolni, hogy a lakhatás, hogy a lakhatási válság az nem egy ilyen magyar specifikum, hanem az egész Európai Uniók küzdele, főleg a nagy városokban.

[00:29:20]Tehát ez egy olyan projekt lehet, amire szívesen adnak támogatást és és hát ugye még egyszer mondom, itt már 1000 vagy 10000 megépült lakás 1%-os GDP növekedést eredményez.

[00:29:33]Tehát igazából a lakásépítések azok azok azok a gazdasági növekedésen keresztül a finanszírozást is könnyebbé teszik.

[00:29:42]És akkor itt van még egy dolog, ami meg egy ilyen klasszikus kérdéskör.

[00:29:47]Erre szerintem nem fogjuk tudni most itt ebben a rövid időben megtalálni a választ, hogy egyrészt milyen bérlakásprogramot érdemes indítani, mert ugye eddig mindig az volt a hátulütő ezeknek a eltervezett, de sose meg nem valósult bérlakásprogramoknak, hogy hogy nagyon szuperolcsón lehessen bérelni, és túl azon szuperolcsón lehet bérelni a a bizonyos idő elteltével a bérlő akár tulajdonjogot is szerezhet.

[00:30:10]Na most valószínűleg ez ez azért nehéz, mert hogyha tulajdonjogot szerez valaki, akkor akkor utána újra kell építeni azt a azt az eladott bérlakás állományt, amit ami kikerül a rendszerből.

[00:30:23]Másrészt pedig ugye van egy másik dilemma is, hogy van rengeteg üresen álló lakás, hogy azokat nem lehet-e esetleg becsatornázni ebbe a bérlakásrender.

[00:30:33]És egyébként ez például a fővárosi önkormányzat próbálkozott ezzel, csak ezzel meg az a nagyon nehéz, hogy ha mondjuk van 20 lakásom, vagy 100, de ez 100 különböző épületben, egy kerületnek van mondjuk 100, egy önkormányzatnak van 100.

[00:30:47]Aha.

[00:30:48]Vagy ön vagy az államnak, de ez a 100 lakás az 100 különböző épületben található.

[00:30:52]hát azt karban tartani, ö minőségét megőrizni, kezelni, hát az nagyon-nagyon költséges tud lenni.

[00:31:00]És ezért van az, hogy amikor valaki bérlakásproambal gondolkodik, inkább építésben gondolkodik egy épületen belül célzott, tehát olyan olyan ingatlanokat épít, ami bérlőknek ideális.

[00:31:11]Ez nem azt jelenti, hogy rosszabb vagy kevéssé jó, mintogyha valaki eladási célra építene.

[00:31:18]Csak hát általában ha már célzott például szociális vagy egyéb alapon háztartásnagyságra vagy ilyen módon kialakított lakásokat, akkor a célzott történetek mindig hatékonyabbak tudnak lenni, hogy te is olvassok két ilyet.

[00:31:31]Jó, hogy ehhez mit szólsz?

[00:31:32]Ugye a szolgálati lakások fejlesztésével támogatjuk a hiányszakmákban dolgozó közalkalmazottak munkahelyhez közeli lakhatását és a nyugdíjasok számára 20000 új féróját létesítünk korszerű idős otthonokba.

[00:31:44]Ezek ugye nem a legnagyobb szegmensei a társadalomnak, de akkor ezek is például beszámítódnak ebbe a bérlakásproambba.

[00:31:51]Na ez megint egy olyan terület, ahol a kellemes lehet a hasznossal összekötni, mert gondoljunk bele, hogy vannak tényleg hiányszakmák országosan is, meg a a közigazgatásban közszol k közfeladot ellátó szakmák körében.

[00:32:04]Most gondolj bele, hogyha lennének szolgálati lakások, és egyébként ez szerintem minden kormányzat esetében felmerült.

[00:32:11]Én úgy tudom, az előző kormányzatnál is voltak ilyen gondolkodások, hogyha a lakhatási költségeket egyfajta ilyen állami juttatásként drasztikusan le lehet csökkenteni, akkor az mennyivel vonzóbbá tenni ezt a szakmát?

[00:32:28]Tehát, hogy szívesebben mennének az emberek tanárnak, orvosnak egy környékre, hogyha például jelentős segítséget kapnak abban, hogy a lakhatási költségeiket részben az állam átválik, de nem úgy feltétlenül, hogy pénzt adok, hanem úgy, hogy van egy lakás, amit használhatsz erre, ez a mi gondunk természetben adott juttatásként.

[00:32:49]Ezzel egyszerre lehet egyébként megint akár a lakásépítéseken vagy felújításokon keresztül gazdaságot élénkíteni és ezt a ezeket a problémákat orvosolni.

[00:32:59]Ez ez szerintem egy olyan ötlet, amit amit érdemes kidolgozni és gondolkodni rajta.

[00:33:06]Igen.

[00:33:06]A következő az kapcsolódik ahhoz, amit mondtál, a lakáskassza, amikor még volt, hogy ezt ugye felújításra is lehetett használni, nem csak vásárlásra.

[00:33:15]És itt volt egy olyan ígéret, hogy állami felújítási programot indítunk a komfort nélküli és félkomfortos ingatlanok teljes körű felújítására.

[00:33:20]Bár ez nem a keresetet, kínálatot befolyásoló tényező, de azért az árakat mégis befolyásolhatja.

[00:33:26]Ez a áraka csak akkor befolyásol, hogyha hogyha ezek az ingatlanok piacra kerülnek, mert nyilván egy felújtott ingatlan az többet ért, de én azt gondolom, hogy ez nem ez egy olyan része, tehát a lakásfelújtás az egy olyan elem a lakáspolitikán belül, amivel mindenképpen érdemes foglalkozni, mert az a ingatlannak a minősége, amiben lakunk, nem csak az ingatlan értékén keresztül rúghatja a fenékbe az ingatlantulajdonosokat, hanem az életminőség a és A a például rezsiköltségeken keresztül ugye itt az energia energiakérdésköre az pártálástól függetlenül egy központi kérdés és valószínűleg a későbbiekben is központi kérdés lesz, mert még nem találták fel azt a szuper energiaforrást, ami korlátlanul ellátna mindenkit nagyon olcsón.

[00:34:14]m ingyen ezért a a az ingatlanoknak az energiahatékonysága az egy kulcskérdés lehet, és ez megint még egyszer mondom, az építőiparon meg a felújításokon keresztül szintén lehet egy gazdasági elem.

[00:34:30]Tehát a GDP növekedés is hozzáárulhat túl azon, hogy vannak 100zes nagyságrendben valóban komfort nélküli ingatlanok.

[00:34:37]Ez ugye azt jelenti a hétköznapi nyerő lefordítva, hogy nincsen például fürdőszoba az ingatlanban.

[00:34:44]ö vagy vagy más olyan alapvető hiányosságokkal rendelkezik, ami amire azt mondanák, hogy szinte már nem is emberhez méltó.

[00:34:52]Ö ez egyébként ezek a jogi besorások is érdekesek, mert kábé 100 éve isoroljuk be a lakásokat, de például az olyan közművekre, például mint az internetátottság satöbbi legalább ennyire alapvető értékként tekintenek a a az ingatlantulajdonosok, merthogy egyébként megváltozott az élet, és pontosan ez a megváltozott élet miatt ezeket a a minimumot is nélkülöző ingatlanokra ott ott lehet a legnagyobb növekedés, de én azt gondolom, hogy ez csak egy része a történetnek, a másik része az tényleg a az ingatlanok energiahatékonysági megújulása lehet, mert ugye most mi történt az eddig, és most megint nem 10, 15, 16 éves, hanem inkább ilyen 30 éves periódust néznék, nem nagyon volt jellemző az, hogy átfogó rendszeres lakásfelújítási programot indított volna a lakosság, és most direkt nem a kormányzatot mondom, hanem a lakosság.

[00:35:52]Mert ez úgy elsikkad.

[00:35:52]Részben azért egyébként, mert mert az energiáraktként eléggé el voltunk kényeztetve.

[00:35:59]Tehát hogyha valaki kiszámolta azt, hogy mondjuk leszigetelném a házamat, nyílászárót cserélnék, mennyibe kerülne és mennyit tudnék ezzel spórolni?

[00:36:08]És a kettő között az jött ki, hogy nem az az eredmény nem jött ki a matek.

[00:36:14]Tehát igazából, hogyha ez belekerült volna 4-5 millió Ftba, vagy 2-3 millió Ftba, most reál értelembe véve, vagy időarányosan, akkor akkor az az nagyon hosszú idő alatt érült volna meg, mert amúgy egyébként az energiaárakban nem volt ekkora különbség.

[00:36:29]Most más kérdés, hogy az elmúlt időszakban az állam az energiaárak árakban nagyon sokat átvállalta a lakosságtól.

[00:36:35]Ezért igazából most állami nézőpontból lehet, hogy célszerű lenne az ingatlanoknak az energiahatékonyságát fokozni, mert akkor összességében a kiadásokat azzal lehetne csökkenteni, amit energiára költünk, és az és a lakosok is jobb jobb viban tudnának az otthonukba élni, meg meg a minőség, az életminőségük is tudna javulni, hiszen az az energia a legolcsóbb, vagy azért a legtöbb többet, amit el nem fogyasztunk.

[00:37:09]És ebből a szempontból mondjuk úgy, hogy hogy a hazai ingatlanállomány eléggé leromlott állapotban van.

[00:37:14]Hogyha megnézzük azt, hogy hogy milyen energiatanúsítványi besorolásokat kapnak azok az ingatlanok, amik piacképesek és gazdát cserélnek, hát a 60-65%-uk az átlagos, hogy annál rosszabb besorolású.

[00:37:28]És persze ezen lehet ezen a ezen javítani a lakásépítéseken keresztül is, de hát a a eladási célra épült lakások meg a lakástranzakciókon belül az ilyen 10%-ot tesznek ki.

[00:37:41]Tehát az egy nagyon lassú folyamat.

[00:37:46]Oké.

[00:37:46]Aem, a bérlakás részét így így megértettem.

[00:37:49]Még annyit hozzáteszel, hogy mi lenne a van jó modell így, amit ismersz a nemzetközi környezetből, tehát hogy ahol tényleg sikerült mondjuk legalább a növek az átrágulás szintjét leszorítani a az építési programnak.

[00:38:04]Hát ugye itt az a az a nagy kérdés egyébként egy a sikeres bérlakásprogramoknál, hogy hogy mi a bekerülési költség, tehát hogy milyen költségszinten épülnek ezek a lakások, tehát hogy mennyibe kerül az államnak.

[00:38:17]egyébként ez csak zárébe jegyzem meg nem is feltétlenül kell csak és kizár állami konstrukcióban gondolkodni hiszen vannak olyan modellek ahol például a lakásfejlesztők is beszállnak az építkezésekbe akár ilyen résztulajdon szerezve állami privát tehát hogy céges együttműködési konstrukciókba, merthogy egyébként a bérlakásoknak a funkciója is nagyon eltérő lehet van ahol piaci alapú az önkormányzatnál is van ahol piaci alapú az árképzés mert valaki azt mondja hogy ő neki nincs is ingatlan, például nem is szeretné, szívesen bérelne, akár az önkormányzattól vagy az államtól is, de ő kifizeti a piaci bérleti díjat, mert egyébként van munkahelye, pénzt keres, tök mindegy neki, hogy egy magánszemélytől bér el, vagy van a van a szociális alapú lakbér, amikor valamilyen nehéz helyzetben vagy egy társadalmi csoportot próbálnak helyzetbe hozni, vagy megoldani a lakhatásukat.

[00:39:09]egyébként megint itt visszatérve a Tisza program kapcsán említetted a nyugdíjas otthonba rá töltő igen a ez erre vonatkozó terveket.

[00:39:18]Ez egyébként azért lesz érdekes, és nem biztos, hogy a következő négy évben, de azért gondoljunk bele mondjuk ilyen 10-20 éves viszonylatban lassan elkezd nyugdíjba vonulni az a generáció, aki a 90-es években történt rendszerváltás után kezdte az aktív pályafutását.

[00:39:38]És hát hány olyan minimálbéres vállalkozó lehet, akinek a nyugdíj befizetéseiből kijön majd az, hogy kap mondjuk 800- 100000 Ft-os nyugdíjat, és nem rendelkezik mondjuk ingatlantulajdonnal.

[00:39:55]Róluk is kell majd valahogy gondoskodni.

[00:39:57]Tehát például a a szociális bérlakás állományra valószínűleg lesz majd egy ilyen nyomás is.

[00:40:03]Tehát, hogy ezekre érdemes évrekre vagy évtizedekre előre gondolkodni.

[00:40:07]Persze nyilván az lenne a legjobb, itt az oktatás a legjobb ellenszere nagyon sok problémának, hogy már neveljük arra a következő generációkat, hogy az önondoskodás az fontos.

[00:40:17]például egy előtakarékossági programon keresztül tegyünk félre a nyugdíjas évekre, hogy ne legyünk nagyon kiszolgáltatva az állami ellátórendszereknek, ha arra kerül a sor.

[00:40:31]Szóval szóval itt ez ez egy ez egy komplex rendszer.

[00:40:35]Én azt gondolom, közeledik a nyár, ez azért Magyarországon is a turisztikai szezonnak a csúcs pontja, és a rövidtávú lakáskiadások száma is rettenetesen megugrik ilyenkor, de beszéljünk úgy teljes a teljes albérlet vagy bérleti piacról.

[00:40:52]Mondok egy-két dolgot ide is a Tisza lakáspolitikai terveivel kapcsolatban.

[00:40:56]A hosszú és rövidtávú lakáskiadásra is új törvényi és szabályozási rendszert alakítunk ki a spekuláció visszaszorítása érdekében.

[00:41:02]De mondok rögtön még egyet.

[00:41:08]Azt mondja, hogy kötelező regisztrációt és egységes formaszerződéseket vezetünk be a magánbérleti piacon, valamint kedvezményes áfakulccsal segítjük a vállalkozói bérlakásszektor megerősödését.

[00:41:18]Mit gondolsz ezekről?

[00:41:20]Oké, haladjunk visszafelé.

[00:41:20]Itt a a Áfa kulcsoknak meg az Áfa szabálynak a rendezése, ez sokak szám egy ilyen marginális kérdésnek tűnhet, mert hogy hát a cégek megoldják azt, valahogy majd majd kezelik.

[00:41:34]Na de a nagyon probléma az az, hogy amíg most a jelenlegi környezetben a kiadó lakásoknak a 90%-a természetes személyek tulajdonában van, kicsit egyébként vagynyugati viszonyok között.

[00:41:50]És akkor itt visszaő, hogy formaszerődések, lakástörvényódosítás olyan jogabályok alapján történnek a bérbeadói, bérlői viszonyoknak a rendezése, mint például az 1993-as lakástörvény, a társasázi, tehát már mondjuk úgy, hogy az idő egy picit már túlment ezen, és ezt nem is lehet megsporolni ezt a munkát az anélkül, hogy bérlakásprogramban gondolkodjon valaki.

[00:42:16]Tehát ezt a jogalkotási meg korszerűsítési jog korszerűsítési folyamatot el kell végezni, de ez nagyon nagyon kemény munka.

[00:42:23]Én amennyire tudom, már nem is nem nem az, hogy nem élnek, de hogy már aktívan nem is dolgozik senki azok közül, akik ezeket a régi jogszabályokat alkották.

[00:42:32]És itt azért tudni kell, hogy itt nem elég azt mondani, hogy például a bérlő ne legyen annyira kiszolgáltatott a bérbeadónak, vagy ne lehessen kirakni a a gyerekes családokat, a társadalmi csoportok, mert ez persze ezek célok, de ezek a jogszabályok úgy vannak kitalálva, hogy itt a hogy itt azért nagyon sok nagyon sok érintettje lehet például egy társasházi közösségnek a társasház életét is, meg az egyéb tulajdonosi meg bérlői érintett köröket nagyon sok szempontból befolyásolhatja ez a jogszabálykörnyezet.

[00:43:07]Tehát ez kicsit olyan, mintogy a lakásban mondjuk kicserjük a villanykörtét és kidől az ajtó, hogyha nem jól nyúlunk hozzá a a ezekhez a a jogszabályi rendszerekhez, mert mondhatjuk, hogy ezek rendszerek és ennek már épp itt az ideje, hogy ezeket valaki leporolja és és új új keretrendszert alkosson.

[00:43:28]Már csak azért is, mert ez például visszatartó erő a cégek számára is, hogy például vállalkozói alapon alakítsanak ki olyan bérlakásportfóliót, amit aztán üzleti alapon tudnának bérbe adni.

[00:43:43]És itt azért a hozzá kell tenni, hogy az albérletpiacon a a kínálat, keresletviszonya ugyanúgy hatással van, vagy talán még jobban van a hatással van az árakra, mint a lakáspiac adásvételi oldalán, hiszen nagyon érdekes azt látni, ugye a a KSával közösen van egy lakbérindexünk, ami a amiből az derül ki, hogy mindig amikor valamilyen rendkívüli helyzetek vannak a Covid idején, vagy amikor elindult most az otthonstarprogram és megbillen a az albérletpiaci kereslet, akkor a bérbeadói szektor nagyon gyorsan tud reagálni erre, vagy akkor adott esetben, ha nő a kínálat, de kereset hát az, hogy az, hogy az az, hogy stagnál, hogy adott esetben csökkennek az árak, tehát a bérlakások árai sokkal jobban hajl hajlamosak a csökkenésre a a lakbérek, még például az eladó eladó lakadó, hogy hát nem sürgős, most eléldegélek még pár évig ebben a lakásban most ennyiér inkáb nem csökkentek az árat, majd kivárom a vevőt.

[00:44:44]A a bérbeadónál pedig, hogyha nem tudja az adott piaci viszonyok környékén kiadni két-három héten belül azt az ingatlant, hát az neki lakásonként akár több 100000 Ft veszteség, nem realizált árbevétel.

[00:44:57]Ezért sokkal rugalmasabban reagálnak a a lakbérek, például a kereslet és a kínálat viszonyára.

[00:45:03]Tehát ezért öért is fontos, hogy csak, hogy megint valami aktualitást behozzak.

[00:45:10]Az áprilisi lakbérindex például jelentős csökkenést mutatott a bérleti díjak növekedésében.

[00:45:20]Tehát most már Budapesten ilyen 4-500 4,9%-os az éves lakbérdrágulás üteme.

[00:45:27]Ez már direkt megnéztem, ez már ilyen párizsi, római, berlini lakó növekményi szinteket.

[00:45:36]Tehát amikor azt mondánk, hogy van egy kiszámítható bérleti díj növekmény, mert egyébként ez is része annak a rendszernek, hogy hogy például a bérlő bérbeadói viszony hogy tud kiegyensúlyozottan lenni, hogy hogy most én mondjuk 100-ret emelek a lakbéren egyik évről a másikra, vagy esetleg van valami korlát.

[00:45:55]Most piaci alapon már elkezdett így konszolidálódni a a lakbérváltozásnak az üteme, de hát ez addig tart, ameddig ez a piaci környezet, hogyha megint jön valami más, akkor ez nincs kőbevés, nem egy kiszámítható azért a bérlő számára.

[00:46:11]Így van.

[00:46:12]És akkor még ott van az üresen álló ingatlanoknak a kérdése is, és a Tisza programja erre is kitért.

[00:46:15]Ugye azt mondják, hogy a hosszútávú bérbeadók számára adókedvezményekkel ösztönözzük az üresen álló lakóingatlanok hasznosítását, ezzel is növelve a kínálatot.

[00:46:27]Sok ilyen üresen álló ingatlan van egyébként?

[00:46:29]nagyjából országosan 20-25%, de ezt érdemes érdemes az egyes területekre is lebontani, hiszen mondjuk egy Békés megye külsőn található üresálló családi ház más értéket képvisel a piacon, mint mondjuk egy túzsúfolt nagyváros üresen álló társasházi lakása, amit amire mondjuk igény is nagyobb mutatkozna, hogy oda valaki beköltözne bérlőként.

[00:46:54]Tehát ez ez én azt gondolom, hogy ez ennek lehet egy pozitív hatása ennek a programnak.

[00:46:59]És pont ez volt az a dilemma, amit amit elkezdtem pedzegetni, hogy ott van rengeteg üresen álló lakás.

[00:47:07]Ezt nem lehet ilyen parancsszóra rávenni a tulajdonos.

[00:47:11]Márpedig ezt kötelező bérbe adni.

[00:47:15]De ösztönözni lehet, de összönözni lehet.

[00:47:16]És nyilván itt megint visszatérek arra, ha nő a kínálat, akkor az a bérleti díjak növekedését is lassíthatja.

[00:47:22]De azért itt fontos a realitások taraj elánmaradni, mert ugye mind a lakásárakat, mind pedig a bérleti díjakat a az aktuális jövedelmi szintek határozzák meg leginkább.

[00:47:35]Ezek gyakorolják a legnagyobb hatást rájuk.

[00:47:37]Tehát abban nem érdemes reménykedni senkinek.

[00:47:39]ö talán a kutyapárt szavazói, akik örök élet ingyen sör elvet követik, hogy itt bármilyen olyan kormányzati intézkedés születhet bármilyen oldalról, hogy mondjuk felére csökkennek a lakásárak, vagy felére csökkennek a bérleti díjak.

[00:47:55]Itt itt mindig a az aktuális fizetés mértékében érdemes gondolkodni a bérleti díjakról.

[00:48:00]Hiszen csak mondok egy példát.

[00:48:02]10 évvel ezelőtt egy 150000 Ft-os bérleti díjra azt mondtuk, hogy fú azért ez ez azért ez komoly ez nagyon ez nagyon nag nagyon húzós.

[00:48:08]De Budapesten már 200 alatt meg se rebben a szemében.

[00:48:13]Igen, de akkor mondjuk az átlagfizetés volt mondjuk 200000 Ft vagy vagy még annyi se.

[00:48:17]Most viszont már tényleg, ahogy te is mondod, 200000 Ft alatt nem nagyon találunk normális albérletet, viszont a az átlagfizetések is jóval magasabbak.

[00:48:26]Ezzel csak azt akarom mondani, hogy ha sikerül azt elérni, mondjuk egy ilyen közép hosszútávon, hogy a fizetések nagyobb ütemben emelkednek, mint ahogy a lakbérek vagy a lakásárak drágulnak, akkor az már sokkal élhetőbb vagy vonzóbb lakáspiaci környezetet tud teremteni a vevők meg a bérlők számára, hiszen ők csak azt fogják érezni ebből csak, hogy az ő fizetésükből egyre kevesebb megy el lakhatásra arány.

[00:48:56]És ez már ez is egy óriási dolog.

[00:48:58]Igen.

[00:48:58]Laci még van pár percünk így a az adásból.

[00:49:01]Most mindazt így összegezve, amit beszéltünk, bérllakásprogram, albérletpiac, lakásépítés, adókedvezmények sorolhatnám, nem azt kérem, hogy vedd elő a jós gömböt, de hogy így elemzőként mit gondolsz erről a a programról, mit fog előidézni az az ingatlanpiacon.

[00:49:18]Most leginkább az adásvételre gondolok, és így a nézőknek azt próbáld meg így valahogy átadni, hogy ez most stagnálás jelent, csökkenés jelent.

[00:49:27]Tehát van olyan európai ország, ahol már van bérlakáspont, de ott se csökkennek az ingatlanárak.

[00:49:32]Tehát hogy itt várható az, hogy hogy tényleg korrigálnak, visszakorrigálnak az ingatlanárak, mennyire tudnak visszamenni, ha van ilyen, inkább a stagnálás valószínű.

[00:49:42]Mi lesz a mi lesz evvel?

[00:49:44]Ha ezek megvalósulnak, akkor mi várható?

[00:49:49]azért nagyon nehéz, amit kérdezel, mert az ember mindig van egy ilyen természetes optimizmus, ami realizmussal párosul.

[00:49:56]Én legalábbis ilyen ember vagyok, hogy hogy szeretem optimistán megfogni a dolgokat, de azért tisztábban kell lenni a kockázatokkal.

[00:50:03]És itt az időtáv az nagyon nem mindegy.

[00:50:05]Tehát mind, amit elmondtál, igaz lehet, de egyáltalán nem mindegy, hogy ez most egy év alatt vagy négy év alatt, vagy nyolc év alatt, vagy 10 év alatt.

[00:50:15]Szerintem nézzünk négy évet.

[00:50:15]Ön azt gondolom, hogy hogy ez azért egy ö kemény dió, mert arról már beszéltem, hogy hogy egyik napról a másikra mondjuk felére vagy csak 10%-kal csökkéljenek a lakásárak, vagy a bérleti díjak, ez ez szerintem nem reális.

[00:50:30]Tehát hogy tehát hogy csak, hogy mindenkinek a a realitás mérője az ugye a helyére kerüljön.

[00:50:37]viszont az nem egy elképzelhetetlen dolog, főleg a jelenlegi piaci környezetben, amikor azért látjuk, hogy nem tépik szét a vevők az ingatlanpiacot, nem ez a 10-20%-os drágulás már a múlt, tehát ez főleg azok azoknak a kedves nézők kedvéért mondom, akik most eladási gondolataik vannak, hogy hogy reálisan kell árazni ezeket a a az ingatlanokat, amik piacra kerülnek, mert a túlárazott ingatlanokra sosem volt és sosem lesz kereslet.

[00:51:08]És itt jönhetnek be a kormányzati intézkedéseknek a hatásai is, hogy mi lesz az az új egyensúlyi árszint, ami amit elfogadhatónak tartanak főként a vevők, mert mindig a vevők döntik el, hogy hogy mi az, amit megfizet a piac, és mi az, amit nem.

[00:51:26]Tehát ebből a szempontból én azt gondolom, hogy hogy egy ha azt elérjük, hogy egy kiegyensúlyozott legyünk reálisak, mert Közép-Európában élünk, és itt a fizetések növekedése is mondjuk úgy, hogy meghaladja az átlagot, és ezt ugye közvetett módon pedig az infláció hajtja.

[00:51:43]Tehát, hogyha megint itt vissza kell a a a mozgatórgók legvégsőbb okaira vezetni a helyzetet, hogyha sikerül egy stabil gazdaságpolitikát kialakítani, ami egy kiszámítható inflációs környezetet teremt, a mondjuk ezt a 2-3% környékét, amit amitől most egyébként egyáltalán nem is vagyunk messze, sőt talán éppen benne is vagyunk, ha elkezdenek lejjebb húzódni a kamatszintek, tehát megfizethetőbbek lesznek a lakáshitelek, a a a vásár vásárlók számára.

[00:52:12]És ez nem okozza azt, hogy például a a azt látjuk, hogy hú, hát most nagyon olcsók a hitelek, és hogyha amúgy az ingatlanok meg ilyen ütemben drágulnak, mint eddig, akkor én ezt a hitelt arra használom föl, hogy hitelből veszek egy ingatlant, befektetési célra, spekulálok, és aztán majd azt jóval drágábban eladom.

[00:52:30]Tehát, hogyha ezt a helyzetet ki tudjuk küszöbölni, mert egyébként ne felejtsük el, hogy a lakásvásárlások 20-30%-a befektetési cél, hogyha ezt ki tudjuk húzni ennek a méregfogát a rendszerbe.

[00:52:44]Teh lesz egy kiszámítható gazdaságpolitik, ami bérnövekedéssel kiszámítható lakásár és lakbérnövekedéssel járul, akkor ez már négy éven belül is egy érezhető változást okozhat a vevők számára.

[00:52:55]De megint nem azt mondom, hogy ez lesz, hanem okozhat majd a vevők számára, mertogy még számos olyan tényező van, ami hatással lehet a lakáspiacra, mert itt most hajlamosak vagyunk az vevőkre, eladókra, bérlőkre, bérbe bérbeadókra szűkíteni az érintettek körét.

[00:53:16]De hát itt még egyszer mondom, hogy kinyitják a hornózis szoros, vagy bezárják, az áttételesen lehet, hogy legalább olyan hatással van az infláción, a kamatkörnyezeten keresztül a lakáspiacra, mintogy milyen új állami intézkedéseket vezetnek be, vagy éppen törölnek el.

[00:53:33]Tehát itt a lakáspiacon minden összefügg mindennel, és ezért is fontos, hogy legyen egy kiszámítható pálya, amit az eladók, a vevők, a bérbeadók és a bérlők is számolni tudnak vele.

[00:53:44]Hát nem könnyű feladat az új kormányzat előtt ezt az egyensúlyt megtalálni.

[00:53:46]Azt hiszem, hogy legyen olcsó hitel, de ne növekedjen a kereslett, de a kínálati oldalon megfelelő szám legyen.

[00:53:53]Hát kíváncsian várom, hogy hogy alakul.

[00:53:55]Majd fogunk még kérdezni téged valószínű erről.

[00:53:59]Én most köszönöm szépen Balog Lászlónak, az ingatlan.com vezető szakértőnek, hogy itt volt velünk az adásban.

[00:54:05]Köszönöm szépen a lehetőséget, és köszönjük nektek is, hogy velünk tartottatok.

[00:54:08]Kérdéseiteket, észrevételeiteket írjátok meg kommentben, és ha még nem tettétek, iratkozzatok fel a HVG YouTube csatornájára.

[00:54:14]Sziasztok!

[00:54:19]Váltsuk az ígéretes pénzügyi terveket együttvalóra.

[00:54:21]A műsor támogatója a Rifizen Bank.

[00:54:24]Yeah.