Milyen ingatlant érdemes most vásárolni? Balogh László, Inforádió, Aréna

[00:00:00]Arén Magyarország egyik legtöbbet idézett rádióműsora.

[00:00:02]Várja önt a stúdióban.

[00:00:06]Balog László, az ingatlan.com vezetőgazdasági szakértője.

[00:00:11]Az Aréna távközési partnere a Van Magyarország.

[00:00:16]Segítse ön is munkánkat azzal, hogy feliratkozik csatornánkra.

[00:00:20]Jó napot kívánok az Arna hallgatóinak.

[00:00:22]Exterda Tibor vagyok.

[00:00:22]A stúdióban itt van Balog László, az ingatlan.com vezetőgazdasági szakértője.

[00:00:25]A beszélgetést a rádióban most felvételről hallják.

[00:00:29]Örülök, hogy elfogadtam a meghívást.

[00:00:30]Jó napot kívánok.

[00:00:31]Köszönöm szépen a meghívást.

[00:00:31]Örülök, hogy itt lehettek.

[00:00:33]2026 júniusában a magyar általános ingatlanpiacra látszik valamilyen trend?

[00:00:39]Igen, méghozzá egy fordulat látszik ahhoz képest, mint amit eddig megszokhattunk.

[00:00:44]2020-ben ugyanis rendkívül dinamikusan nőttek az árak.

[00:00:46]Az a tavalyi évben két kereseti hullám is végigsöpört az ingatlanpiacon.

[00:00:51]Az év elején a állampapírból kiszálló befektetők, az év második felében pedig az első lakásvásárlók az otthonstart segítségével újabb kereseti hullámot indítottak, és ez mind az adásvételek számát, mind pedig az árakat jelentősen megemelték.

[00:01:06]Országosan 2025-ben nagyság 20%-os áramemelkedés történt.

[00:01:11]Viszont 2026-ban elértünk már egy olyan pontra, amikor a fizetőképes kereslet ezzel az áremelkedéssel már nem egészen tudott lépést tartani.

[00:01:20]És most egy konszolidációt láthatunk.

[00:01:22]De ez egy olyan fordulat, és óvatosan bánok itt a szavakat, mert a fordulatról meg a trendfordulóról mindenki valamilyen éles váltást és ilyen tőzsdei zuhanásokat és kiugrásokat vár, de a lakáspiac ez egy nagyon lomha állatfaj, ezért ez a fordulat ez egy nagyon lassú folyamat, és inkább ez a lakásárak stagnálásában és minimális, tehát néhány tized százalék-os csökkenésében mutatkozik meg.

[00:01:48]Az egyértelmű volt, hogy az állampapír hatalmas kamatainak elköltése meg a kedvezményes hitel volt a két motorja az ingatlanpiacnak.

[00:01:58]Igen, szerintem egyértelmű.

[00:01:58]Bár nyilván nagyon nehéz ezt tudományosan vagy statisztikai módszere bebizonyítani, hiszen a sokszor a lakásárakról meg a lakáspiacról úgy beszélünk, mint valami állatról a szavannán, hogy megfigyeljük, hogy merre megy, hogyan nő, mikor pihen, miközben ezek összességében mikroszintű, tehát egyéni döntéseknek az eredményei és összességeként írhatók le.

[00:02:21]Viszont az látszik, hogy a 2025-ös év elején nem volt más olyan hatás, ami ilyen mértékű növekedést generált volna.

[00:02:29]Sőt, ugye mi egy picit helyzeti előnyben vagyunk az ingatlan.com-nál, mert mi látjuk már a tranzakciót megelőző keresleti hullámokat is, hiszen az adásvétel előtt van, hogy valaki több hétig vagy több hónapig is keresgéli azt az ingatlant, amit megvenne.

[00:02:43]És ennek az előszelét már 2024 őszén elkezdtük érezni a lakáspiacon.

[00:02:48]És ez 2025 január februárjában az első nagy kamatfizetésekkel csúcsosodott.

[00:02:54]És akkor volt olyan időszak a februári hónapban, amikor egy hónap alatt 4,5%-kal ugrottak meg az árak.

[00:03:02]Üm tapasztalatuk szerint a lakáseladók mennyire éberek, mennyire gyorsak?

[00:03:08]Emlékszem olyan időre, én is akartam lakást venni, és bejött még régen valami első csokhullám, és egy éjszaka alatt áraszták át az ingatlanjaikat, mert tudták, hogy ingyen pénz jön a piacra, és úgy gondolták teljesen logikusan és reálisan, hogy azt ők fogják megszerezni, mint eladók.

[00:03:24]Igen, ez teljesen racionális viselkedés a részükről.

[00:03:28]És mi is láttunk olyat, tehát emlékszem, hogy talán 2015 decemberre volt az a nagy bejelentéseknek az időszaka, amikor például a három gyermekes családok új lakásvásárlásánál 10 millió Ft-os vissza nem térítendő támogatást kaphattak a vásárlók, és volt olyan volt olyan nap, amikor egyik napról a másikra egy újépítésű ingatlanára 10 millió Fttal ugrott meg.

[00:03:53]Ö nyilván ez ö a támogatási rendszer sajátjából vagy a sajátjaként is leírható, hiszen a visszatérítenő támogatást nagyon kösz nagyon könnyű beárazni.

[00:04:04]És részben ennek köszönhetően, részben pedig ugye a lakáspiaci korlátoknak meg a meg az áremelkedésnek köszönhetően a kormányzat folyamatosan állt át a vissza nem térítendő támogatásokról a inkább a kamattámogatott hitelek irányába.

[00:04:20]egyébként ez költségvetési szempontból is kisebb teher volt, legalábbis rövid távon és ez valóban az eladók szempontjából egy könnyű zsákmány volt.

[00:04:31]És az a ez alapvetően jellemző az ingatlanpiacra, hogy a jó hírek, a remény vagy a pozitívumok mindig nagyon gyorsan beárazódnak.

[00:04:40]Hogyha egy konkrét példán keresztül kell bemutatni, hogyha megnézegetünk olyan társasházi lakáshirdetéseket, amuk egy lepukkant, homlokzatú házról szól, és születik mondjuk egy lehetőség vagy egy döntés a társasházi lakók része, hogy ezt felújítják akár hitel segítségével.

[00:04:56]Na a felújítást már rögtön beárazzák a tulajdonosok.

[00:04:58]Hol még még hónapok, évek telhetnek el.

[00:05:00]viszont viszont a ezzel párhuzamosan, hogyha valami változás történik, amit aminek most ezekben a napokban meg hetekben a szemtanúi vagyunk, az nagyon-nagyon lassan csorog át a lakásárakba.

[00:05:12]Tehát ez kicsit úgy írható le, mint egy tehetetlen, mondjuk nagy tartályhajó, ami nagyon lassan fordul, hiába tekeri el valaki gyorsan a kormányt.

[00:05:23]Van arról tapasztalatuk, és az adatok alapján biztos vagyok benne, hogy van, hogy mennyire izgatottak a vevők, mennyire mondják azt, hogy úristen, itt van egy új lehetőség, bejelentettek valamit, most kell menni, és vegyél ki szabadságot, végigjárjuk a környéket és mindent megnézünk.

[00:05:38]Igen, ez is, ez is abszolút jellemző a piacon, hogyha például a vevők nagycsoportját érintő nagyon kedvező lehetőségekről beszélünk, jó példa erre, pont egy éve jelentették be, talán nem napra pontosan, de nagyságrendileg az otthonstart programot júliusban, úgy, hogy csak szeptemberben indultak a támogatások, tehát a szeptemberben megkötött adásvételekre lehetett ezt először alkalmazni.

[00:06:01]Na de az ingatlanpiac a nyári pangástól függetlenül teljes mértékben egy ilyen izgatott állapotba kapcsolt, és olyan szintű keresleti rekordok dőltek meg július és augusztusban, amiket 5-10 éve nem láttunk.

[00:06:17]Tehát ez abszolút lecsapódik a vevőkben.

[00:06:19]De én azt gondolom, hogy most a ebben az időszakban, illetve a jövőben ilyesmire ilyesmit nem láttunk jönni.

[00:06:26]Tehát nem láttunk ilyet a horizonton, hogy egy ilyen nagy keresleti hullám ismét lecsapna az ingatlanpiacra és újabb forgalom vagy árnövekedést generálna.

[00:06:38]Most inkább egyfajta ilyen konszolidációs időszakba lép a lakáspiac.

[00:06:42]Nem vagyunk nagyzág, egy ingatlanpiacunk van.

[00:06:44]Ugyanaz a trend Budapesten, a Balaton az éppen kiszáradó Velencei tónál, a Biddnál, Szegeden, tehát mindenhol, ahol teljesen egyedi történetek vannak, nem?

[00:06:55]Tehát ez egy ez nagyon fontos tisztázni is egyébként, mert valóban az ország területileg nem tartozik a legnagyobbak közé, és a népességben sem mi vagyunk a legtöbben.

[00:07:03]Viszont a különböző régiók teljesen eltérő dinamikával rendelkeznek, főleg most ezekben a a hetekben és hónapokban.

[00:07:13]Érdekes látni azt, havonta szoktuk publikálni az ingatlan.com lakásárindexét, hogy most meg ketté szakadt az ország.

[00:07:19]Tehát az utóbbi hónapokban is voltak már arra utaló jelek, hogy nyugat-Magyarország és közép-magyarországon inkább csak stagnálnak, vagy minimálisan csökkennek a lakásárak.

[00:07:29]Miközben a drágulás súlypontja az Kelet-Magyarországra tevődött át, ennek részben az oka, hogy ott alacsonyabbak az ingatlanárak.

[00:07:35]Tehát hogyha egy egységes 50 vagy 100000 Ft-os négyzetméter ár növekedést veszünk alapul, akkor az százalékosan nagyobb növekedést produkál.

[00:07:44]De valóban benne vannak azok a tényezők is, amit említett, hogy például ha egy beruházásról érkezik hír, mint amit láttunk Kelet-Magyarország több városában is, Debrecenben, Szegeden, az jelentősen meg tudja növelni a keresletet.

[00:08:00]A az egyéb tényezők, amiket például példaként felsorolt, mint például a Velenceitó, erről érdemes talán külön is néhány gondolatot megemlíteni, ott ezek szintén nagyon lassan és így graduálisan fejtik ki a hatásukat.

[00:08:15]Tehát ott például nem az árakban meg a forgalomban nem nagyon látunk erre utaló jelet, hogy ezek nagyon drasztikusan befolyásolnák.

[00:08:20]És van még egy tényező, amit nem szabad figyelmen kívül hagyni, hogy lehet, hogyha most így ránézünk a térképre, nagyon változatos területeket látunk az országon belül.

[00:08:31]Budapest például mindig szinte önálló pályát járt be.

[00:08:34]Mindig először a trendek ott a fővárosban jelennek meg, és aztán ezek gyűrűznek ki az ország többi részére.

[00:08:42]De mégis nem lehet azt mondani, hogy ez úgy működne, mint a tőzsde, hogyha látunk egy értékpapírt, akkor mindenki abba, ami nagy perspektívával rendelkezik, akkor mindenki abba tenné a pénzét.

[00:08:51]A lakáspiacon sem gyakori azt, hogy mondjuk egy győri polgár, hogyha azt látja, hogy Békéscsabán most valami óriási lehetőség kínálkozik az ingatlanpiacon, akkor óriási mozgások indulnának meg Győrből, Békéscsaba irányába.

[00:09:10]Tehát az jellemző, hogy a magyar lakosság és ez a ezt a KSH statisztiká is alátámasztják, a költözési statisztikák nagyságrendileg egy ilyen 20-30 km-es körben éli le az életét.

[00:09:21]Tehát ez ez és nincs plusz annyi pénzzel, hogy egy másik lakásba tudjon fektetni egy győrinek Békéscsabán.

[00:09:26]Ö az már egy másik kérdés, de még ha lenne is, akkor is praktikus szempontokból inkább mindenki a saját házatáján próbálkozik.

[00:09:36]És egyébként egy két olyan régiót azonosítottunk Magyarországon belül, ahol ami abszolút liquidnek számít.

[00:09:44]Liquidnek nevezzük azt, hogy az ország bármely pontjáról, vagy akár az országon kívülrül is érkezhet a vevő.

[00:09:48]Ez Budapest és a balatoni régió.

[00:09:51]Tehát ez ez a két régiója az országnak az, ahol egyrészt a nagy piaci volumennek is, meg a nagy területi meg ingatlanállomány nagyságának köszönhetően is, részben pedig ugye a a régió vonzerejének köszönhetően is a Budapest és a Balaton az, ahova belöldről és külföldről egyaránt nagy az érdeklődés.

[00:10:10]Tehát ezek az ingatlanok, ezeket az ingatlanokat általában mindig könnyebb eladni.

[00:10:15]Üüm, de a Budapestet azt nagyjából érteni vélem, ország gazdasági, politikai, közigazgatási központja.

[00:10:19]Ö a Balaton miért?

[00:10:22]Ha végigvonatozok rajta, akkor nincs már ott jó telek, amit be lehetne építeni, mert az elmúlt 15 évben teleszórták a közvetlen vízpartot telkekkel meg házakkal.

[00:10:30]Kész vannak.

[00:10:30]Azt nem fogják eladni, vagy igen.

[00:10:34]Igen.

[00:10:34]Igen.

[00:10:34]Ezért hogyha azért körbenézünk a Balaton, mindig látunk eladótáblákat.

[00:10:38]Tehát sőt van amikor egyre többet, van amikor kevesebbet.

[00:10:43]Azért a Balaton is egy óriási nagy változáson ment keresztül itt az elmúlt öt évben.

[00:10:47]A covid idején az egy speciális helyzet volt több szempontból, de egy reneszánszát élte a magyar tenger.

[00:10:54]Részben azért, mert nem lehetett külföldre menni.

[00:10:55]Részben azért, mert a aki azt tapasztalta, hogy be van zárva négy fal közé, vágyott ki a természetbe és a zöldbe.

[00:11:02]Voltak is feszültségek.

[00:11:04]Voltak.

[00:11:04]Igen, volt, hogy megkérték a Balaton települések állandó lakosai a a nagyvárosban élőket, hogy most talán ne a nyaralójukba hordozzák ki a a potenciálisan a vírust.

[00:11:14]emlékezhetünk ezekre a a az időszakokra, de ez a nagy fellángolás ezzel az erővel utána le is csenged, de mégis azt látjuk, hogy mivel ez az ország legnagyobb nyaralóvezete, ez ez gyakorlatilag ugyanúgy tud Sopronból, Kisvárdáról vagy éppen Békéscsabáról vevőket vonzani erre az ingatlanpiaci szegmensre.

[00:11:38]Mekkora a balatoni ingatlanpiac közvetlenül a vízpart, ahonnan még látszik a víz.

[00:11:42]Vagy mondjuk még Veszprém is itt van.

[00:11:46]Ez nagyon izgalmas.

[00:11:46]Egyrészt azért, mert itt az ár az egy nagyon döntő tényező.

[00:11:51]Ugye ön példaként említette a vízparti telkeket.

[00:11:54]Hát nyilván ezek a nonpl ultrái a balatoni ingatlanpiacnak, általában ez a prémium vagy luxus kategóriájú ingatlanoknak is a szintere.

[00:12:03]2 3 millió Ft/ nm.

[00:12:05]Ez ez abszolút benne van a pakliban.

[00:12:05]És ott sokszor már nem is 100 milliós, hanem adott esetben egy nagy teleknél akár milliárdos nagyságrendben cserélnek gazdát ezek az ingatlanok, hogyha kellően jó minőségűek, meg jó állapotúak.

[00:12:18]Viszont ugye ahogy haladunk távolabb a tó partjától, ugye egyre olcsóbban tudunk ingatlant venni.

[00:12:25]És gyakorlatilag ezért izgalmas hely szerintem a Balaton, mert hogyha valaki mondjuk 30-40 km eltávolodik a vízpartól, ott már jóformán, mondjuk budapesti vagy nagyvárosi árakhoz képest szinte olcsón tud olyan ingatlant, családi házat, kádárkockát vagy bármilyen telket vásárolni, ami még megfizethetőnek számít.

[00:12:46]És ugye itt van még egy változás, hogy most ahol az emberek többsége, hogyha nyaralni megy és kocsiba ül, akkor már teljesen mindegy.

[00:12:56]És teljesen érdektelennek tartják, hogy most három percet kell sétálni a háttamon a gumimatraccal, vagy öt percet kell autózni, és itt 30-40 km-es távolságból ez már szinte elhanyagolható távolságnak.

[00:13:09]Említette a kádárkockákat, ez egy klasszikus építési típus Magyarországon.

[00:13:13]Hogyan számolnak a vevők?

[00:13:13]beleszámolják a felújítási költséget, amikor megnézik egy ingatlanárát, a teljes gépészetet, a vizet, a tetőt, a szigetelést, az plusz 10-20 millió Ft, amit rá kéne költeni.

[00:13:26]Így van.

[00:13:26]Ez abszolút logikus gondolkodás, de én azt gondolom, hogy a vevők egy része ezt megnézi, beleszámolja, egy másik része pedig örül annak, hogy ki tudja fizetni azt az árat, amit tulajdonos kérés.

[00:13:36]És sokszor egyébként ez egy túlélési mechanizmus is az ingatlanpiacon, hiszen hogyha most így nem feltétlenül nyaraló piacra, hanem úgy összességében, ha az ingatlanállományról beszélünk, azért azt érdemes elmondani, hogy ez nincs túl jó bőrben.

[00:13:50]Bár valószínűleg a kedves hallgatók meg a nézők ezzel tisztában vannak.

[00:13:54]Merthogy az forgalomképes ingatlanok, amikre az adásvételeknél kötelező energiatanosítványt elkészíteni, a kiadott energiatanítványok 60%-a az átlagos, hogy annál rosszabb besorolást kap.

[00:14:08]nagyon kevés az az évről évre megépült új lakás.

[00:14:11]Ez pedig hosszútávon azt hozza, hogy ha kevés az új lakás, akkor 5 vagy 10 vagy 15 éves időtávon belül egyre kevesebb lesz az az újszerű ingatlan is, ami piacra kerül.

[00:14:20]Ez pedig fokozatosan az ingatlanállomány romlásához ez.

[00:14:24]Ezért volt sokáig irányadó az a gondolat, hogy évente 40000 új lakást kéne építeni, mert ugye nagyságrendileg 4 millió ingatlan van.

[00:14:34]Ha 100 éves amortizációval számolunk, akkor ennek az 1%-a az évente 40000 új lakás az, ami ha megépül, akkor pótolni tudja a fokozatosan romló ingatlanállománynak a minőségét.

[00:14:45]Na de ez a 40000-es számtól nagyon-nagyon messze vagyunk, és ez a modell nem is veszi figyelembe az az önáltalán említett ingatlanfelújításokat is.

[00:14:53]És ugye ez is egy nagy változáson megy, megy és ment keresztül az elmúlt években, mert például az állam szerintem az elmúlt 10-20 évben jellemzően inkább az ingatlanvásárlást támogatta régen a Socpol formában, az szerint a CSOK meg mindenféle kamatámogatott hitel.

[00:15:10]És csak az utóbbi néhány évben jelentek meg azok a támogatások jellemzően Európai Uniós forrásból, ami akár energetikai felújítást, akár korszerűsítésre támogatást vagy forrást adott volna a tulajdonosoknak vagy a családoknak, erre egyébként nagyon nagy szükség van, hiszen ezzel két két legyet lehet egy csapásra ütni.

[00:15:30]Egyrészt a a tulajdonosok vagy az ott élők komfort érzete is javul, másrészt pedig az energetikai energia hatékonysági beruházásoknál, például a korábban említett kádárkockáknál, ez egy jelentős megtakarítást lehet elérni, és nyilván mindig az a leghatékonyabb energia megtakarítás, amit fel sem használok.

[00:15:48]ö ezeknek az energetikai, hatékonysági, uniós támogatással megvalósuló beruházásoknak az ingatlanpiacra számot tevő hatása volt.

[00:15:57]Ezek egyrésze meglehetősen bonyolult volt, mert az unió elszámolása azt követelte meg, hogy iszonyatosan papírozni kellett benne, és sokan ezért bele se vágtak.

[00:16:08]Igen, ez így van.

[00:16:08]Ezért például a a legutóbbi energiahatékonysági és felújítási támogatásoknak utána 2025-ben jött egy újabb korszaka, amikor amikor már jóval egyszerűbb dokumentációval és és kevesebb adminisztrációval is teljesíteni lehetett ezeket a a terveket vagy vállalásokat.

[00:16:29]Ugye ezek még folyamatban vannak, tehát itt a gyakorlati hatásokról még nem nagyon lehet beszélni, de ez meglehetősen szűk körét érintette az ingatlanoknak.

[00:16:36]Ugye például ez a konkrét támogatás is családi házakra, akár több lakásos családi házakra vonatkozott, de nagyságrendileg ilyen 15-200 ingatlan felújítását tette lehetővé a 4 millióból.

[00:16:47]Tehát azért ez ez csepp a tengerben.

[00:16:50]Amiben még nagyobb kakaó lenne szerintem, az a az a az a azok az energiahatékonysági ösztönző rendszereknek az állandósítása.

[00:17:01]Ez a energiakötelezi rendszer például, amikor bizonyos, ez is egy Európai Uniós szabályozási keretrendszer, az Európai Unió ugyanis célul tűzte ki, hogy visszatérjen az Európai Unió Energia felhasználása a 2005-2006-os szintig.

[00:17:16]Ez kicsit utópisztikusnak tűnik, de nagyot érdemes álmodni ahhoz, hogy történjen valami.

[00:17:23]És hogyha ez nem sikerül, akkor azok, akik energiát forgalmaznak, energiakereskedők, benzinkutak, energiaszolgáltatók, azoknak kvázi büntetést kell fizetni.

[00:17:34]Viszont ezt a büntetést meg tudják vásárolni a piacról, és azok, akik például lakásfelújításban energiahatékonysági beruházást hajtanak végre, ők el tudják ezt a beruházásnak a vagyonértékű jogát adni.

[00:17:45]Ez például lehet egy olyan pótlólagos forrás, amit mint a kvótakereskedelem lényegében.

[00:17:51]Gyakorlatilag Igen.

[00:17:51]És ez el is indult az elmúlt egy-két évben, de de még nem tudott nagy hatást kifejteni a piacon.

[00:17:57]Majdnem elfelejtettem a velencei tavat, amikor egyik szinte egyik napról a másikra eltűnik a víz az ablakomból, amit eddig néztem, és helyette egy sajátos szag jön be.

[00:18:06]Ez az ingatlanom árát nem veri szét?

[00:18:11]Azt gondolnánk, hogy igen, de mégis a ugye itt fontos megint a a többi környező tényezőt is figyelembe venni, mert valóban tehát az az egyáltalán nem kellemes, hogy addig csak kiszaladtam a kert végébe, megmártóztam a tóban, és utána most már csak a sárban tudok dagonyázni.

[00:18:27]Viszont az is, azt is fontos látni, hogy a Velencei tó már Velencei tóra már nem elsősorban nyaralóvezetként tekintenek az odaköltözők, sokkal inkább a Budapest és a Székes Fehérvári agglomerációs övezet metéspontjaként.

[00:18:41]Tehát gyakorlatilag mindaz, amit a tó változásával, természeti katasztrófájával látunk, hogyha nagy szavakkal szeretnék dobálózni, azt bőven ellensúlyoz a Budapestről és a Székesfehérvárról kiköltözőknek a sokasága, hiszen a Velencei Tavi nagyságrendileg 900000 Ft-os átlagos négyzetméter még mindig 10%-kal kevesebb, mint amit Székesfehérváron tapasztalnak a vásárlók, és a budapesti lakásárakhoz is képest 30-40%-kal olcsóbb.

[00:19:11]És hogyha valaki azt mérleg, hogy most Édről vagy Tárnokról közelítem meg a várost az M7-es bevezetőnén, akkor a Velencei tó már gyakorlatilag csak pár percnyi autózással több ideig tart, amíg be nem állok a dugóba.

[00:19:23]Tehát ez ez az agglomerációs övezet is bővül, és ez kompenzálni tudja a természeti változásokat.

[00:19:31]Ráadásul ez kicsit hasonlít a vízben fővő béka esetére, hiszen a velencei tó körüli problémák nem ide jelentkeztek először.

[00:19:38]Ez már régóta benne van a pakliban, és ez sokkal inkább szerintem ezek a drasztikus változások olyan izgalmas jogi kérdéseket is fölvethetnek, hogyha a a korábban említett példánál maradunk.

[00:19:52]Eddig az ablakomból kinéztem és ott volt a telkem mentén a tó, de egyébként ez nem csak a velencei tóra, de minden vízpartra igaz lehet.

[00:19:57]Viszont a aszály vagy a klímaváltozás következében mondjuk két-3 mterre lodébb megy a vízp.

[00:20:05]Nő a telkem.

[00:20:06]Na most akkor mi van?

[00:20:06]Nőtt a telkem.

[00:20:07]Akkor tovább tudom húzni a kerítést, és akkor elbirtoklom az államtól, vagy az önkormányzattól, akihez ez tartozik, vagy vagy vagy ez egy senki földje lesz.

[00:20:16]Tehát ez ez például újabb jogi kérdéseket vethet majd fel a későbbiekben.

[00:20:21]Az agglomerációs települések lakására látszanak az infrastruktúrális korlátok?

[00:20:27]Mondjuk egy érdi ingatlanára lemegy attól, hogyha két hetente nincs víz.

[00:20:32]Egyelőre még nem.

[00:20:32]Vagy hát pontosabban igen, de ezt nagyon nehéz elválasztani.

[00:20:38]Most azért alacsonyabb ez az ingatlanár, mertogy távolabb van a nagyvárostól, vagy nincs benne a Nagyvárosról el kell el kell hagynunk a Budapest végetáblát, vagy de ez ugyanúgy igaz Debrecenre, ugyanúgy igaz Győrre, vagy Székesfehérvárra is, vagy a mostani feljövő ingatlanpiaci szupersztár Szeged ingatlan állományra és agglomerációsetére is.

[00:21:02]Tehát ez nehéz elválasztani, hogy ez azért van, mert mert ennyivel rosszabbak az infrastruktúrális ellátások, vagy azért, mert távolabb van lokáció szempontjából a központtól, és ezért kerülnek kevesebbe a az ingatlanok.

[00:21:18]Természetesen ez ezt a nagyváros és agglomerációs ingatlanpiacot egyfajta ilyen pulzálásként lehet leírni.

[00:21:25]És ezt nagyon szépen a a költözési meg a a népességszám statisztikák alátámasztják.

[00:21:31]Nagy címbejelentésből világosan látszik, hogy ki hova ment.

[00:21:35]Így van.

[00:21:35]Ö Budapesten például egyértelműen látszik az, hogy amikor nőnek az ingatlanárak nagy tempóval, akkor Budapest népessége csökken.

[00:21:42]hiszen nagyon sokan szembesülnek azzal, hogy ilyen árszinten már nem tudnak a fővárosban ingatlant venni, és vagy kényszerűségből, vagy a kellemest szeretnék összekötni a a hasznossal, hogy nyugodtabb, zöldebb környezetbe költözve így lovagolják meg ezt az ingatlanpiaci lehetőséget, és persze nyilván beleszámolják valamilyen módon, vagy elszenvedik az infrastrukturális nehézségeket is, de jóval olcsóbban tudják megúszni a költözést, mintogyha a nagyvárosban maradnak.

[00:22:11]És amikor pedig nem nőnek olyan mértékben az ingatlanárak, akkor nem meglepő módon például Budapest lakossága sem csökken olyan mértékben.

[00:22:21]Tehát ez egyfajta ilyen pulzálásként írható le.

[00:22:25]Mennyire látszanak az ingatlanvásárlók racionálisnak?

[00:22:27]Tehát beleszámolják-e azt, hogyha kikölözöm éldre, akkor vagy bárhova az agglomerációba, akkor az plusz 3 óra utazás egy nap?

[00:22:39]Tehát, hogy ez mennyi idő alatt termeli vissza?

[00:22:41]a budapesti ingatlannak az árát.

[00:22:46]Szerintem ö korlátozott mértékben racionálisak a vásárlók.

[00:22:49]Én kevés olyan vevői gyakorlatot ismerek, ami rendszerszinten tenné meg azt, hogyha valaki mondjuk a lakóhelyétől egy eltérő telep az aktuális lakóhelytől eltérő településen néz körbe, akkor mondjuk egy hétköznap reggel 7:00-kor odamenne, és onnan megpróbálna beutózni a munkahelyére, vagy éppen a csüdő vissza, vagy éppen megnézné hétköznap is, hogy milyen az a környék, milyen ott a az élet.

[00:23:17]ezekre nagy szükség lenne egyébként, vagy vagy kinyitja a csapot adott esetben a száraz időszak, vagy a a hőséggel terhelt időszakban is.

[00:23:23]Pedig ezekre egyébként egyre nagyobb szükség lenne, hogy reális képet kapjunk arról, hogy mit is vásárolunk, de az árérzékenység itt nagyon nagy súllyal esik latba.

[00:23:34]Tehát hogyha viszont ezt az ingatlant meg tudom kapni 20-30-40%-kal olcsóbban, akkor ez még egy vállalható kompromisszumnak tűnik.

[00:23:41]Főleg egyébként annak a fényében, hogy azért az elmúlt 10 évben nagyot változott a munkával kapcsolatos hozzáállás is mind a munkáltatók, mind a munkavállalók részéről.

[00:23:51]Tehát most már szerintem nem is nagyon tudnak versenykép bizonyos munkakörökben nem is nagyon tudnak versenyképesek lenni a munkáltatók, ha legalább egy-két nap homeoffice hetente vagy havonta nem biztosítanak a munkavállalóknak.

[00:24:03]Ez pedig nyilván csökkentik az ingázásnak a a lehetséges költségeit.

[00:24:07]Itt szerintem ami az agglomerációs övezetekben egy óriási nagy kihívás lesz, azok az infrastruktú kapacitásoknak a fenntartása vagy bővítése, mert ezt valahogy le kell tudni követni, de iskola, óvoda, közművek, csatornázás, víz, orvosi ellátás, ilyenek.

[00:24:26]Így van, így van.

[00:24:26]Ezek mind-mind mind-mind ide tartoznak.

[00:24:31]De hát erről erről már régóta, az elmúlt években régóta folyik egy társadalmi diskurzus.

[00:24:36]Maradjunk egy picit, ha lehet még mindig budapesti és agglomerációja környékén, hogyha megvalósul valamicsoda foltán a budapesti agglomerációs vasúti stratégia, ami amit nem törölte el senki, tehát az elvileg az most még egy élő, akkor az jelentősen meg fogja emelni az agglomerációs ingatlanok árát.

[00:24:53]Be lehet majd jönni normálisan vonattal, nem kell reggelente küzdeni autóval.

[00:24:55]Ez mindenképpen egy nagy plusz lenne, mint ahogy egyébként nagy plusz lenne például a M0-ás körgyűrű befejezése is, de vannak ilyen tervek, amik amikről már régóta fogynak a tervezések, tárgyalások, de ha az a közlekedés az nagy mértékben javul, vagy könnyű könnyű könnyebbé válik, akkor ez akkor ez megkönnyíti az ott élők életét.

[00:25:20]Persze számolni kell azzal is, hogy ez még könnyebbé teszi majd a kiköltözést.

[00:25:25]viszont, hogyha nő a kiköltözés, akkor a vasút meg a közlekedési kérdés megoldása nem lesz egyedüli probléma, hiszen akkor az összes többi közműellátási nehézséget meg kihívást ugyanúgy orvosolni kell.

[00:25:37]És ugye itt ez a ez ebben a nagyon nehéz helyzet, hogy ez most kinek lesz a feladata?

[00:25:42]a közműszolgáltatóknak, az önkormányzatoknak, a fő fővárosnak, hogy te kisebb teherrel kalkulálnak azzal, hogy kevesebben laknak ott, vagy az államnak, mert ez végül is egy társadalmi problémája, ami majdnem 3 millió embert érint az országban.

[00:25:57]Szóval ezekről érdemes hatékony és konstruktív társadalmi vitát lefolytatni, mert sok esetben úgy tűnhet, hogy egy kérdéssel megoldjuk a probléma nagy részét, de ezeknek vannak utána következményei is.

[00:26:13]Arról nem is beszélve, hogy amit amit látunk például ingatlanpiaci szempontból, az az lehet egy pozitívum is abban a tekintetben, hogy hogy például a lakásépítések sok esetben csak mindenki a nagy városokban épülő lakásokra, társasházi beruházásokra, több 100 lakásos beruházásokra koncentrál, miközben a lakásépítések gerincét az olyan családi, ikerházas, kisorházas projektek adják, amik tipikusan a kisebb településeken jelennek meg.

[00:26:48]És ebből a szempontból, ha ha ez az építőiparnak is lehetőséget teremt, és a ez párhuzamosan infrastruktúrális beruházásokkal történik, akkor ez egyfajta gazdasági növekedésnek is lehet a motorja.

[00:27:03]Ühüm.

[00:27:03]Lakni vagy befektetni vesznek inkább ingatlant most Magyarországon?

[00:27:09]Most már egyre inkább lakhatási céllal, de ez eddig is nagyjából 8020-as arány volt.

[00:27:14]Tehát nagyságrendileg a 10 lakásvásárlóból 7-nyolc az saját célra vásárolt, kettő-három pedig befektetési céllal.

[00:27:25]Persze nyilván ez ezek a befektetési célú vásárlók viszont nem az egész országban egyenletesen oszlottak el, hanem a nagyvárosokra azon belül is sok esetben Budapestre koncentrálódtak.

[00:27:34]És itt is egyébként nem csak a be a a befektetési és saját célra vásárlók, hanem a belföldi külföldi vásárlók aránya is egyre erőteljesebben koncentrálódik és tolódott el.

[00:27:46]Itt arról beszélek konkrétan, hogy például a külföldi lakásvásárlók azok az összes lakásvásárlónak az 5%-át teszik ki országosan.

[00:27:55]Budapesten már 9-10%-ot tesznek ki.

[00:27:58]Budapest belső kerületeiben, tehát az ötödik, hatodik, hetedik, nyodik és 9 kerületben pedig minden negyedik, ötödik lakásvásárló az külföldi és ők jellemző befektetési céllal vásárolnak.

[00:28:08]Ez nyilván egyébként az árakat is felhajtja hiszen aki még befektetési céllal vásárol és jövedelemtermelés céljából vásárol egy ingatlan, neki többet fog ezérni.

[00:28:19]Nem beszélve arról, hogy az ingatlan értékét ugye három dolog határozza meg.

[00:28:23]A lokáció, lokáció, lokáció.

[00:28:25]Ezt pedig a belvárosban ennél jobbat nem nagyon lehet találni.

[00:28:27]Viszont ugye a kérdés másik felére válaszolva a befektetők számára most már kevéssé vonzó a lakáspiac.

[00:28:35]Nem annyira vonzó, mint amit láttunk az elmúlt években, mert egyrészt amikor például ha valaki arra azon gondolkodott, hogy van fölös 100 millió Ftja, nyilván édes ez a teher, de vannak olyan befektetők, akiknek ilyen problémáik vannak.

[00:28:49]És hova tegye ezt a pénzt?

[00:28:51]Betei államkötvénybe?

[00:28:56]befektetési lapokba, hogyha valaki nagyon ügyesen vitézkedik a tőzsdéken, akkor esetleg tud akár ilyen 20-30%-os hozamot is hozni, vagy még többet, de nagyon kevesen vannak az ilyen biztos hozamok közül.

[00:29:07]Pedig az ingatlanpiac kiemelkedő volt olyan esetekben, amikor éves szinten 10-20%-ot emelkedtek az ingatlónnak az értékei.

[00:29:13]Sőt, ezen felül ezt még bérbe is tudta adni.

[00:29:16]És igaz, hogy az egy 56-7%-os hozamot biztosított még a 2015 és 2025 közötti csúcsidőszakokban, de az már csak hab volt a toltán, de az is azért gyakorlatilag több volt, mint amit mondjuk az államkötvény hozzamokból zsebre lehetett tenni.

[00:29:31]Most ez nagyot változott.

[00:29:33]Most a lakásárak növekedési üteme drasztikusan lelassult.

[00:29:36]Budapesten ugye 20%-ot rágult a 2025-ben nagyságrendileg az ingatlanok.

[00:29:42]bár ilyen 17-18%-ra ez visszament 2025 végére, mert ez a lakáspiaci korrekció a fővárosban már október novemberben elindult.

[00:29:52]Viszont most azt látjuk, hogy az idei első fél éévben 3%-ra csökkent az árnövekedés összesen, tehát hogy ez mondhatni ez már csak stagnálásnak felel meg.

[00:30:02]És ezzel párhuzamosan a bérleti díjak sem emelkednek olyan tempóban, ott az éves növekedési üten, Budapesten 4-5%, ami megfelel már egy Párizs, Róma, Berlin nyugat-európai nagyvárosi lakbéremelkedési trendjeinek is.

[00:30:17]Tehát ez a ez a konszolidáció mindkét lábát érinti a befektetőknek.

[00:30:23]És ugye itt most csak a hosszútávú bérbeadásról beszéltünk, a rövidtávú bérbeadás, az Airbnbzés.

[00:30:29]most újabb viharokat generál itt Budapest.

[00:30:34]Hogy lehet azzal egyáltalán kalkulálni?

[00:30:36]Felébred reggel a polgármester, és azt látja, hogy nagy a tiltakozás és akkor azt mondja, hogy betiltom, és akkor az egész üzleti modellem összedőlt.

[00:30:44]Igen.

[00:30:44]Ugye ez egy ez ez talán egy önálló beszélgetést is megér, mert gyakorlatilag azér ennek mindig két oldala van.

[00:30:51]Tehát ö a rövidú szálláshelyszolgáltatás valóban okoz konfliktusokat az állandó lakosok és a ingatlan befektetők vagy a vendégeik között.

[00:31:02]De ez ezt azért lehet bizonyos keretek közé terelni.

[00:31:04]Vannak különböző megoldások.

[00:31:08]Azt látjuk egyébként, hogy Budapesten ez már szinte minden belvárosi kerületben napirendre került.

[00:31:14]Ugye az első fecske a hatodik kerület volt, ami egy népszavazás keretében betiltotta a rövidávú szálláshelyszolgáltatást, bár a közösségi szálláshelyek továbbra is működhetnek.

[00:31:27]Az az ötödik kerület már egy szabályozási tervvel lépett elő.

[00:31:28]A nyolcadik kerület a napokban fogadta el.

[00:31:33]a a a rövidtávú szálláshely korlátozással vonatkozó terveket.

[00:31:37]A hetedik kerület pedig újra engedélyeztetésre bocsátotta ezeket a rövidtávú szálláshelyeket a tavaly decemberben a társasházak részéről.

[00:31:47]Az első kerületben pedig ez választási programpont is volt, hogy hogy szeretnék szabályozni valamilyen módon.

[00:31:56]Tehát gyakorlatilag a kilencedik körületen kívül már minden belvárosi körület foglalkozik ezzel.

[00:32:00]És ez valóban nem biztos, hogy megnyugtató egy ilyen befektetésen gondolkodó ember számára vagy intézmény számára.

[00:32:11]Ami viszont azért is mondjuk úgy, hogy nincs nagy hatása ezeknek a polgármesteri döntéseknek, mert most 2025-ben és 26-ban RBNB moratórium van.

[00:32:21]Tehát hogyha valaki vett is volna egy ingatlant rövidtávú szálláshelyszolgáltatási céllal, nem tud az idő évben még új engedélyt kapni, mert a kormány erre egy ilyen moratóriumot vetett ki Budapesten belül, de az biztos, hogy ez nem egy budapesti szintű probléma.

[00:32:34]Tehát a világ számos nagy városában ez ez egy ilyen konfliktusforrás, és a nagy a nagy városokban valamilyen korlátozást bevezettek.

[00:32:42]Ugyanakkor azt látjuk a budapesti adatokból is, az érem másik oldala pedig abban mutatkozik meg, hogy a ezek a szálláshelyi kapacitások a budapesti turizmusnak elengedhetetlen részei.

[00:32:57]Tehát viszont a szállodások azon panaszkodnak, hogy jönnek az emberek az Airbnb-be, majd lemennek az alatt lévő kisboltba, ott megveszik az ennivalót, fölviszik az RBM-be, ott eszik ahelyett, hogy elmennének az étterembe.

[00:33:10]Igen.

[00:33:10]Tehát, hogy mind a mind a mind a két érdekcsoportnak szerintem megvan a a maga érvrendszere, és valahogy ezt társadalmilag kell összehangolni, de az biztos, hogy most az idei évben, legalábbis a különböző fórumokon elég eléggé sok panasz érkezik a a gyenge turisztikai szezonról, az Airbn bízők részéről.

[00:33:33]Tehát, hogy ez ez biztos, hogy hogy olyan olyan szabályozást érdemes elfogadni, ami egységes.

[00:33:38]Tehát nem úgy néz ki, hogy a egyik kerületben tilos, a másik körületben kicsit lehet, a harmadik kerületben pedig már már semmi korlátozás nincs, mert akkor az az piaci torzításokat tud okozni, hanem egy egységes és kiszámítható szabályokra van szükség, ami nyilván nem folytja meg a hazai turizmusra.

[00:33:58]Mi fogja azt megmutatni, hogy az ingatlanpiacon egészséges magabíró folyamatok indultak be?

[00:34:02]hogyha nem lesznek ilyen rapid állami beavatkozások, csok, kedvezményes hitel satöbbi, satöbbi, a kamatszintet kell majd nézni, hogy mikor kezdődnek meg a a piaci ingatlanberuházások.

[00:34:15]Igen.

[00:34:15]Ugye azt fontos látni, hogy hogy minden állami intézkedéstől és döntéstől függetlenül a piacon azért alapvetően a keresett kínálat szabályai határozzák meg az árszinteket.

[00:34:31]És még akkor is, hogy nyilván a keresedet meg a kínálatot ezek a döntések befolyásolhatják.

[00:34:33]Tehát most pont ezt látjuk, hogy voltak állami támogatások vols ide tartozik, ide sorolom például a a 20-22%-os inflációs szint miatt kialakult magas állampapír hozzamokat is, ami elvont egyik évben, tehát 2023-24-ben óriási tőkét vont el az ingatlanpiacról, hiszen akkor bolond volt az, aki a döglődő ingatlpiacon tartotta a pénzét, és nem inkább mondjuk 20% szos vagy 19%-os hozamot biztosító államkötvénybe tette a pénzét.

[00:35:08]Sok sokan még szabadfelhasználású jelzálóhitelt is vettek föl.

[00:35:13]Arbitráltak vidám.

[00:35:14]Kifezették a 6%-os piaci kamatot, majd ezt betették állampapírba a ugyanúgy az ingatlanfedezettel.

[00:35:19]diákhitelrel is sokan ezt csinálták, teljesen racionálisan egyébként.

[00:35:24]Igen.

[00:35:24]És utána ez a pénz meg utána lecsapott egy része lecsapott az ingatlanpiacra és további áremelkedést generált.

[00:35:30]De ugye ezt a a fizetőképes kereset, tehát a lakásvásárlók többsége már nem tudta lekövetni, tehát az egy megá parancsolt.

[00:35:37]És most ennek a jeleit, ennek a az eredményeit tapasztalják mind a vevők, mind pedig az eladók.

[00:35:42]Tehát azért most már nem lehet akármit akármennyire eladni, főleg Budapesten.

[00:35:48]És ez ugyanúgy igaz egyébként a lakáskiadásra is.

[00:35:50]Tehát a a bérlakásoknál is egyre záródik az az óló, amit amit a bérbevevők meg tudnak fizetni, mert 200000 Ft-nál olcsóbban már nem nagyon lehet lakást bérelni a fővárosban, 300000 Ft-nál drágábban pedig piszok nehéz bérbe adni.

[00:36:05]Tehát ez is egy furcsa helyzet.

[00:36:07]Ez sem éppen a a befektetőknek kedvez.

[00:36:10]Ugyanakkor ugyanakkor amikor nincsenek olyan külső tényezők, amik ebbe jelentősen beleszólnának, és most teljesen mindegy, hogy mondjuk egy világgazdasági sokról beszélünk, vagy egy kormányzati beavatkozásról, akkor tisztában tudnak érvényesülni az aktuális piaci viszonyok, és ezek érvényesülnek is.

[00:36:31]Tehát én arra számítok, hogy a a következő időszakban kevés olyan drasztikus kormányzati intézkedés lehet, ami pozitív vagy negatív értelemben befolyásolná a az ingatlanpiacot, hiszen az most kapott elég figyelmet az elmúlt években, valószínűleg nem ezek a az új kormányzatnak a leg nagyobb kihívásai, így pedig egyfajta konszolidációs folyamat is el tud indulni.

[00:36:56]A a ami a következő ilyen növekedési hullámot generálhatja, az pont az, amit ön is említett, hogyha a piaci kamasszintek elkezdenek visszakúszni egy lakosság által is elfogadható hitelkamatszintre, mert ugye a kamatkörnyezet csökkenése az nem csak a betéti meg a befektetési hozamokat csökkenti, hanem a hitel lehetőségeket is kedvezően érinti.

[00:37:20]Ha pedig már a jelenlegi 6% körüli szintre, ami egy ilyen lélektani vízválasztó.

[00:37:26]Tehát a a bankszövetségnek volt egy kutatása, hogy 6% az a lélektani határ, ami fölött már nem szívesen adósodnak el az emberek.

[00:37:36]Hat 5-6% alatt pedig már szívesebben vesznek föl hitelt lakásvásárlásra is.

[00:37:41]Márpedig, hogyha ez megtörténik, akkor akkor ez a lakáspiaci keresletre is élénkítő hatása lehet.

[00:37:48]Ha pedig élénkül a lakáspiaci kereset, az jellemzően valamilyen szinten árnövekedést is elindít.

[00:37:55]Bár hozzá kell tenni, hogy ez az árnövekedés ez egy természetes dolog.

[00:37:59]Tehát hogyha 20-30 éves viszonylaban nézünk a lakásárakra, csak úgy mint a tejnek a kenyér, mint a tejnek meg a kenyérnek, vagy most a nyár közepén egy gombóz fagyinak az ára, az is hosszú távon azért az növekedést produkál.

[00:38:09]És ebből az is kiolvasható a számokból, ezt ki is kutattuk, hogy legnagyobb mértékben a nominális jövedelmek mozognak együtt a lakásárakkal.

[00:38:18]Márpedig arra azért lehet számítani, hogy a nominális jövedelmek az infláció miatt emelkedni fognak.

[00:38:24]Tehát én azt gondolom, hogy most Magyarországon az a realitás, hogy a legjobb esetben is egy ilyen 5-6%-os éves lakásdrágulással lehet számolni, hogyha minden folyamat rendben megy.

[00:38:37]Üüm, ha záró határidőn belül bevezetjük az eurót, az a lakáspiacra bármilyen hatással lesz, vagy egyszerűen az adott árfolyamon át kell számolni, és ami eddig 100 millió volt, az most nem tudom há fejből nem tudom átszámolni, hány 10000 vagy 100000 euró lesz és kész.

[00:38:53]Igen, van egy ilyen gyakorlati aspektusa is, hogyha nyugatlan piacon a profi befektetők rég Euróba számolnak.

[00:38:59]Igen, de nem mindenki.

[00:38:59]Ez is érdekes.

[00:39:01]Tehát vannak olyan országok, például Románia, ahol ugye lej a hivatalos fizetőeszköz, de az ingatlanpiac az már bevezetik az eurót, tehát ott már euróban határozzák meg a egyszerű lakhatási célú ingatlanoknak is az árait is.

[00:39:14]Ez egyébként okoz lakáspiaci sokkokat is, amikor mondjuk az euro árfolyama drasztikusan változik, úgy, hogy fundamentálisan a gazdaságban semmilyen változás nem történt, és ez okozhat akár árnövekedést is.

[00:39:25]Ö, de hogyha bevezetjük az eurót, akkor nyilván az emberek jövedelme is Euróban képződik.

[00:39:32]Így az már nem okoz, nem lesz olyan nagy kitettség, hogy az ingatlanok ára is Euróban lesz meghatározva.

[00:39:39]Nyilván az árfolyam, ez nagyon fontos kérdés, mert innentől kezdve sokkal könnyebben összehasonlítóvá összehasonlíthatóvá válnak mondjuk a magyarországi lakásárak, a Szlovákia vagy csehországi lakásárakkal.

[00:39:49]Tehát ez a nemzetközi piacokra és a a külföldi vevők viselkedésére is hatással lehet.

[00:39:57]Ez lecsapódhat a hazai keresetben pozitív, vagy éppen negatív mértékben is.

[00:40:02]Ami amit viszont kiemelnék, nem is a szerintem a euró mint fizetési eszköz lesz itt a legizgalmasabb történet, hanem a kamatszintek.

[00:40:09]Tehát, hogy ha bevezetjük az eurót, akkor ez azzal is együtt jár, hogy a hitelkamatok szükségszerűen csökkenni fognak valamilyen mértékig.

[00:40:18]Tehát, hogy nyilván a a beszélgettem németországi családtagokkal, amikor a 2022-es23-as tudargazdasági helyzetben ők is panaszkodtak, hogy megugrottak a lakási telkamatok 15%-ról, 1,8%-ra, és hogy hallatlan.

[00:40:35]Mi meg csak fogtuk a fejünket, hogy bár csak nekünk is ilyen problémáik lennének.

[00:40:39]Valószínűleg az euróbevezetésével ezt a ezt a ezeket a problémákat nem örököljük, de a környező országokban is ilyen 3-45%-os kamatszint az, ami irányadó azok közül, az országok közül, ahol ahol bevezették az eurót, az már egy sokkal vonzóbb opció lehet a levőknek.

[00:40:57]Mi volt a magyarázata a panel reneszánsznak?

[00:40:59]Orbitális árakon mentek el a panelek.

[00:41:01]Pedig azt tanultuk, hogy ezek házgyári építésűek és az élettartamuknak már inkább a vége felé közelednek.

[00:41:08]Aztán megjelentek olyan cikkek is, hogy át dehogy még 500 évig is bírják.

[00:41:12]Igen, igen.

[00:41:12]A a panellakások azok ilyen kelet középurópai különlegességnek számítanak.

[00:41:18]Bár hozzá kell tenni egyébként, hogy Nyugat-Európában is nagyon sok épület épült ezzel a paneltechnológiával, és talán kevesen tudják a hallgatók közül, de a hazai panellakás állomány sem egységes.

[00:41:31]Tehát itt ugyanúgy vannak szovjet vagy éppen Dán vagy más európai szabványok.

[00:41:36]ö létező formában a a hazai panell lakásállományon belül.

[00:41:40]Ezek picit különböznek is egymástól, de a lényeg az az, hogy sok sok esetben a vonzerejük három dologban volt megfogható.

[00:41:49]Az egyik az az a stand minőség és ez lehet azt mondani, hogy jó vagy rossz, de sztendát itt az minden panel ugyanolyan csontvázak nem nagyon esnek ki a szekrényből.

[00:42:00]Ellenben, hogyha mondjuk valaki vesz egy belvárosi nagypolgári lakást, amit 20 felé szabdaltak már az elmúlt 200 évben, és találk olyan dolgokat, amikkel nem is számolt, miután középső szoba ajzatai ring időnként, amikor az ember bemegy, mert nincs rendesen alátámasztott rémisztő dolgok szoktak lenni.

[00:42:17]Igen, és ide tartozik például az elrendezés is, hogy azért a panell lakások többsége 60-as-70-es években épült.

[00:42:24]Tehát egy modernebb berrendezésű, megint mostak a belvárosi nagypolgári lakásokkal párhuzamban állítva, hogy nem kell kilométereket lovagolni egy sehova se vezető előszobán, hogy az egyik szobából eljussunk a másikra.

[00:42:34]Tehát hatékonyabb a helykihasználás.

[00:42:36]De mindamellett az egyik legnagyobb vonzere a panellakásoknak az az például itt Budapesten egy hasonló állapotú és hasonló helyen lévő tégleépítési lakáshoz képest 22-24%-kal olcsóbbak.

[00:42:49]És ez egy sztenderd panell lakásnál, vagy egy sztend nmes lakásnál már ilyen 10 milliós nagyságrendet is kitehet.

[00:42:57]És ez az nagyon-nagyon nagy vonzerő.

[00:43:00]És akkor itt jön még a Habatortán, hogy ezek a panelk általában nem önmagában épültek, hanem lakótelepeken.

[00:43:05]A lakótelepeken pedig már az építés során olyan infrastruktúrát kezettek be.

[00:43:10]Vol patika, gyógyszertár, iskola, orvosi rendelő, 15 perces város tulajdonképpen egy panel.

[00:43:15]Így van.

[00:43:17]Tulajdonképpen.

[00:43:17]És ez ez adja azt, ami a panel reneszánsznak az erejét adta akkor, amikor nagyon nagy mozgások voltak, főleg fölfelé az árakban az ingatlanpiac többi részén.

[00:43:26]És és hiába mondjuk azt, és most sokan fogják a fejüket, hogy Budapesten is már egy 50 nmes panel 70-75 millió Ft elképzelhetetlen volt.

[00:43:37]És egyébként ezzel ezzel kapcsolatban jegyzem meg azt, hogy egy átlagos budapesti lakás ára, tehát egy medián eladási ár, társasházi lakás eladására Budapesten 99 millió Ft.

[00:43:49]Tehát most már elmondhatjuk azt, hogy egy budapesti ingatlanvásárlás, egy 100 milliós nagyságrendű ráfordítás átlagosan.

[00:43:57]Korábban egy 100 milliós összegről, hogyha most 10-15 évvel beszél ezelőtt beszélgettünk volna, akkor valamilyen medencés villát képzeltünk volna el minden extrával, most meg ez egy átlagos méretű lakás árának felel meg.

[00:44:08]És ebből a szempontból a panelek mindig szerintem vonzóak lesznek.

[00:44:13]Sőt, ugye ezt most picit a saját célravásárlók szempontjából világítottuk meg.

[00:44:18]A befektetők meg azért szerették, mert nem került annyival nem nem kellett annyival kevesebbért bérbe adni, mint amennyivel kevesebbe került.

[00:44:29]Tehát relatíven jobb hozamokat tudtak biztosítani.

[00:44:33]A használt meg az újépítésű lakások ára közötti gap, az mintha szűkülni látszana.

[00:44:39]Ennek mi a magyarázata?

[00:44:43]Nem szabadna.

[00:44:43]Nem szabadna.

[00:44:43]Igen.

[00:44:43]Tehát ez is, ez is a a konszolidációnak meg a piaci korrekciónak a jele.

[00:44:47]Plusz ugye itt ennek itt van egy otthonstart hatás is, még akkor is, hogyha ezt most sok hallgató fölkapja fél, hogy mi a lopikula köze van az otthonstartnak annak, hogy most közel kerültek egymáshoz az új és a használt lakásárak.

[00:45:01]Ebben pedig egy szabályozási szempont van, mert az otthonstart hitel felvételének az egyik fő feltétele, hogy másfél millió Ftos négyzetméter árnál nem lehet drágább ingatlant venni, de itt nincs különbség a használt és az új között.

[00:45:15]És voltak olyan beruházók, meg vannak olyan beruházók, akik ezt az otthonstartos keresletet az új lakáspiacon is le akarták halászni, és meg elkezdtek megélni olyan projektek a kínálatban, ahol más5él millió Ftos négyzetméter ár alatt kezdték kínálni ezeket a lakásokat.

[00:45:34]Márpedig Budapesten már az otthonstart bevezetése előtt is 1 400000 Ft volt a négzetméter ár.

[00:45:39]Tehát igazából egyébként amit a az amit ha az otthonstát generált áremelkedés formájában az pont nem Budapestre jelentkezett, hanem azokon a kisebb városokban, ahol ahol nem volt ekkora a négyzetméter.

[00:45:51]Budapesten az utóbbi egy évben szinte lassult is az áremelkedés tempója jelentős mértékben az otthonstart ellenére.

[00:45:59]Viszont ezzel, hogy a más5él milliós négyzetméter árat a bizonyos lakásfejlesztők is szem előtt tartották, gyakorlatilag bizonyos környéken azt tapasztalják a vevők, hogy vehetek mondjuk egy panelt, vagy egy használt téglépítési lakást is 1,3 1,4 millió Ft-ért, vagy egy új építésűt 1,4 vagy ugyanúgy 1,3 millió Ft-ért.

[00:46:18]És azért ilyenkor azért nem teljesen a saját maguk ellenségei a vásárlók, akkor inkább azt mondják, hogy veszek egy új építésűt.

[00:46:27]Persze azt is kikényszeríti, hogy a használt lakásárak sem tudnak emelkedni.

[00:46:32]Plusz azért azt is magával hozza, hogy nem csak ilyen otthonstartósokat céló új lakásfejlesztők vannak a piacon, vannak akik prémium kategóriában gondolkodnak, ott ugyanúgy az 1,8, 1,92 milliós négym árak is megfigyelhetők, de így ezzel a párhuzamosság mellett nagyon nehéz ezeket is eladni.

[00:46:53]És akkor ez egyfajta lassulást hozott az új lakásárak növekedésében is.

[00:46:57]Mindamellett, hogy amúgy egyébként a költségek meg azért emelkednek évről évre, még ha nem is olyan mértékben, mint amit 2021-22-ben láttunk a covid miatti ellátási láncbéli meg erőforrás problémák, meg építőanyag ellátási problémák mellett, de azért ez egy mindenképpen egy izgalmas helyzet.

[00:47:17]Tehát ebből a szempontból szerintem nagy kérdés, hogy milyen lesz majd az otthonstart.

[00:47:22]Jövő jövője, hozzányúl-e a kormányzat, szigorítja-e?

[00:47:25]Ha igen, akkor a négyzetméter árkorláthoz hozzányúl-e?

[00:47:29]Én azt gondolom egyébként az lenne a praktikus, hogy Budapesten ez a más5él millió Ft ez racionálisnak tűnik, hiszen ez ez megakadályozta az áremelkedést.

[00:47:41]Viszont bizonyos településeken ennél alacsonyabb négyzetméter árkorlátot is elbírna a piac.

[00:47:44]De egy újépítésű befektetési céllal épített másfél milliós négyzetméter ár alá beszorított lakás.

[00:47:51]Az egyébként élhető?

[00:47:54]Tehát tartott ma az építőpő, hogy meg tudja csinálni ezeket.

[00:47:56]Ezek kicsik nyilván.

[00:48:00]Igen, de egyébként nem is annyira kicsik.

[00:48:01]Tehát, hogyha megnézzük, hogyha egy kislakásról beszélünk, akkor és 15él milliós négyzetmár, akkor tudnánk venni 40-50 millió Ft rúépítési lakás Budapesten.

[00:48:10]Ilyet nem tudunk, mert ezek már jellemzően nagyobb 50-60 nmes vagy 40-50 nmes lakások.

[00:48:16]Tehát azért, hogyha rámegyünk bele belenézünk a kínálatba, akkor újépítésű lakást legolcsóbban ilyen 65-70 millió Fttól tudunk vásárolni a fővárosban, ami egyébként nem rossz, mert a használt lakáspiacon is nagyjából ebben a méretkategóriában ugyanezek az árszintek.

[00:48:34]Ez kicsit azért paradox is.

[00:48:39]A műszaki állapotát tekintve pedig ezeknek ugyanúgy meg kell felelni a hatályos előírásoknak.

[00:48:43]Tehát itt nincsen kivételezés ebből a szempontból.

[00:48:48]Bizonyos projekteknél ugye ezek a kiemelő rendeletek könnyebbséget hatak beépítési százalékban, vagy garázs legyen ne legyen garázs ne legyen garázs.

[00:48:56]Tehát, hogy ilyen ilyen szabályozási kérdésekben, de magát a lakást, mint műszaki egységet ugyanúgy ugyanazok a szabályok határozzák meg, mint amit mintogyha egy nem otthonstartós lakást fejlesztene valaki.

[00:49:11]Köszönöm szépen.

[00:49:11]Az elmúlt egy órában Balog Lászlna az ingatlan.com vezetőgazdasági szakértője volt az infórádió arénájának vendége.

[00:49:16]A műsor elkészítésében Szécsi Áknes szerkesztő kollégám és Erdélyi Tamás főszerkesztő vett részt a beszélgetést a rádióban most felvételről hallották.

[00:49:23]Köszönöm a figyelmet.

[00:49:26]Exterde Tibor vagyok.

[00:49:28]Az aréna távkési partnere a Van Magyarország.