Kinek segít a Wekerle Plusz program? Balogh László, Inforádió, Aréna

[00:00:00]Arén Magyarország egyik legtöbbet idézett rádióműsora.

[00:00:02]Várja önt a stúdióban.

[00:00:06]Balog László, az ingatlan.com vezetőgazdasági szakértője.

[00:00:16]Az Aréna távközési partnere a Van Magyarország.

[00:00:20]Segítse ön is munkánkat azzal, hogy feliratkozik csatornánkra.

[00:00:25]Elindult a Vekerle plus vásárlási és építési hitel.

[00:00:30]És volt egy nagyon rövid átmeneti időszak, amikor még mind a kettőt föl lehetett venni a piacon.

[00:00:33]Milyen folyamatokat indított el?

[00:00:35]Mert innen laikusként nézve úgy tűn, mintogyha mindenki óriási rohamot csinálna, és közben számolgatja, hogy neki melyik a jobb, és mindenki végül a három meg az ötös százalék miatt dönti el, hogy melyik.

[00:00:49]Igen, felpörögtek az események az ingatlanpiacon az elmúlt hetekben.

[00:00:53]Mondhatni, hogy egyébként októberig ez abszolút nem volt jellemző.

[00:00:56]Tehát az év első 10 hónapjában még mindenki arra várt, hogy mikor indul az év, pedig már lassan végetér, amikor elindul az a lendület, az a pörgés, amit láttak nagyon sokan 2025-ben és érezték a saját bőrükön, vagy az ingatlanárak változásán is.

[00:01:13]Most fékezet habzású volt a lakáspiac tempója, és a az október 19-e volt az első ilyen nagy változás, amikor bejelentették a költségvetési törvény új irányait, az új programokat, és itt itt jelentették be a Vekerle plusz indulását, és a Vekerle bérlakásépítési programot is.

[00:01:34]Akkor még úgy volt, hogy ez 202 januárjában indul.

[00:01:36]Ez sokan nagyon sokan azt gondolták, hogy ez majd évvégéig kitart, akkor az otthonstart és majd egy ilyen gyors átmenettel az egyikből, a másikba majd ezt 2021 januárjában lehet az új programra már jelentkezni, és a régre már nem.

[00:01:51]De menet közben október 26 27-én is jött egy bejelentés egy hétre rá, amikor bejelentették, hogy megszűnik az otthonstart program leegyszerűsítve, viszont a vekel plus program is elindul.

[00:02:09]És ez az okozott némi turbulenciát a piacon abból a szempontból, hogy aki addig már az ingatlankeresésben, az ingatlanvásárlásban volt, és már tervezte a hitelfelvételt a 3%-os otthonstatitellrel, na nekik be kellett gyújtani a rakétákat.

[00:02:23]Emlékeztetünk, hogy ott még ott napon belül is változtak a határidő.

[00:02:26]Még Facebookról tájékozódtunk, valaki azt mondta, hogy ez a határidő.

[00:02:29]Két órával később valaki azt mondta, hogy nem is ez a határidő, és akkor álltunk ott kicsit megfürödve, hogy akkor most melyik a határidő.

[00:02:36]Így van.

[00:02:36]És aztán megjelent a közlőyben, hogy október 31, tehát ez egy szombati nap volt, addig ami október 31 évfélig lezárult adásvételeket, ügyvéd által elégezett adásvételeket még november 15-ig lehet benyújtani a bankokhoz, és erre való hivatkozással lehet még november 15-ig igényelni az otthonstart hitelt.

[00:02:56]Ez és egyébként ahogy kérdezte, ez az ingatlanpiacon is egy turbulenciát okozott, mert a a be a az október 27i bejelentés az egyébként pont összecsúszott azzal most lakáspiaci keresleti szempontból, hogy előtte meg egy hosszú hétvége volt.

[00:03:10]Tehát ott meg ott meg nagyon sokan még az október 19-i bejelentés hatására már október 26-án, tehát hétfőn is egy nagy keresleti hullám bontakozott ki a lakáspiacon, hogy akkor ez az utolsó nagy roham, és akkor erre rátett még egy lapát az október 27-28.

[00:03:25]De utána azt láttuk, hogy október 2930-ára már ez le is csengett.

[00:03:31]Tehát itt valóban az történt, amire lehetett számítani, hogy aki folyamatban volt már ingatlanvásárlással, az le tudta zárni.

[00:03:39]Viszont aki meg későn ébredt, és akkor kellett volna elkezdeni ingatlant keresgélni meg bezárni, az azt már elengedte.

[00:03:48]Üüm az látszik világosan, hogy az új program kikre céloz.

[00:03:54]Igen, egyértelműen a fiatal első lakásvásárlókra.

[00:03:58]Ez egyébként a a feltételrendszer az otthonstart és a Vekerle Plus feltételrendszere nagyon hasonlít egymásra.

[00:04:04]Tehát például az ingatlanok tekintetében a feltételek teljesen ugyanazok.

[00:04:08]155él millió Ftos négyzetméter árkorlát maradt az új és a használt lakások esetében is.

[00:04:14]És az ingatlanértékhatár és társasházi lakásoknál 100 millió Ft, a családi házaknál 150 millió.

[00:04:19]A nagy változás az abban rejlik, hogy egy életkori korlát került bevezetésre.

[00:04:25]Eredetileg még a október közepén még úgy volt, hogy 18-40 év 41 év kor kor közötti igénylők lesznek rájogosultak, de ez később bővül.

[00:04:34]Tehát most a 18 és 45 év közötti első lakásvásárlók pályázhatnak a vekerle plusz hitelre.

[00:04:43]És itt itt is a 45 év ez azt jelenti, hogy a 45.

[00:04:46]születésnapjukat még be nem töltött lakásvásárlók.

[00:04:49]És egy másik nagyon fontos változás, hogy az 50%-os tulajdon résszel nem rendelkező, tehát legfeljebb vagy 50%-ot el nem érő tulajdonrésszel rendelkező első lakásvásárlók igényelhetik a Vekerle Plus.

[00:05:07]Ezzel gyakorlatilag azok, akik mondjuk például házastársként vagy bárkivel 50-50%-ban tulajdon tulajdonoltak egy ingatlant, újabb ingatlant így már nem tudtak venni állami segítséggel.

[00:05:17]És ami még egy szintén fontos változás, hogy ugyanakkor a az egy főre jutó ingatlantulajdon tekintetében a 15 millió Ft-os küszöbérték az 30 millióra változott.

[00:05:31]Tehát ez alatt nem kell vizsgálni a tulajdoni arányokat, mert ez ezt megnövelték.

[00:05:37]És innentől kezdve akinek mondjuk örökölt egy 25 millió Ft értékű tulajdonrészt, akkor neki nem kell már ezzel emiatt aggódni, hogy ez ez mondjuk ki kiejti őt a Vekerle plus program jogosultsági köréből.

[00:05:48]És van még egy változás, ami szerintem több inkább bővíti a jogosultak körét, az pedig a két éves TB jogviszonynak az eltörlése.

[00:06:00]Ez ez két csoportot mindenképp két csoportnak mindenképpen segít.

[00:06:05]Az egyik a külföldről hazaköltözők, aki harmadik országból költözik haza, és nehéz nehézkes lett volna a TB jogviszonyt igazolni.

[00:06:13]az Európai Unión belülről hazaköltözőknek ugye az európai országok között van ilyen kölcsönös elismerési eljárás.

[00:06:20]Illetve akinek mondjuk nem volt meg a a két éves folyamatos TB jogviszonja, amit legféljebb 30 napig szüneteltett.

[00:06:30]Itt mondok egy érdekességet, mert például azok a fiatalok, akik 18 éves korukat betöltve elvégezték a középiskolát, és utána egyből felvételt nyertek egyetemre, elvileg ők is kiestek, tehát ők se tudtak az otthonstartban pályázni, mert ugye júliusban véget ért a középiskolai tanulójog viszony szeptemberben indult a az egyetemi, vagy a főiskolai, és a kettő között több mint 30 nap telt el.

[00:06:56]Igen.

[00:06:57]Az 50%-os tulajdoni arányszabályt megpróbálták valahogy az emberek optimalizálni a piacokból?

[00:07:02]Kinyerhetők ilyen számok, hogy mondjuk eladom, pénzre váltom és akkor már nem tulajdonos vagyok és rá tudok menni a hitelre, vagy ez csak az én fejembe létezik?

[00:07:14]Nyilván mindig, amikor kijön egy szabályrendszer, szerintem állami támogatás kapcsán, bármilyen területen, az embereknek beindul a fantáziája, hogyha esetleg ő maguk alannyi jogon nem jogosultak rá, akkor esetleg van-e olyan megoldás, amivel azzá válnak.

[00:07:25]Ez szerintem ez egy ilyen magyar sajátosság, hogy ez tök legális abszolút.

[00:07:29]Tehát, hogy ebben nincsen semmi rossz, hogy hogy valaki ezen gondolkodik.

[00:07:33]De ezt még azért nem látjuk, mert még bő 10 napig még vagy hát kevesebb mint 10 napig, de lehet az otthonstart hitelt is igényelni.

[00:07:40]Tehát aki még október 31-ig megkötte az adásiteli szerzést, hogy nagy valószínűséggel az otthonstart hitelt fogja még benyújtani a bankokhoz, ezt a hitelkérelmet, és most még azért nem nem láttunk az elmúlt pár napban olyan nagy mozgásokat.

[00:07:57]Lehet, hogy később majd majd majd kialakulnak ilyen praktikák, de persze arra is érdemes, azzal is érdemes számolni, hogyha esetleg itt valami kiskapuk kerülnének elő, ami valószínűleg a jogalkotónak nem tetszik, akkor lehet, hogy ezeket majd bezárják, hiszen láttuk, azt is láttuk már, hogy a határba lépés után hat nappal már módosult a Vekerle Plus program.

[00:08:17]Ez pont egyébként minket, mint ingatlanirdetési szolgáltatókat érint, merthogy a a vekel plusz programnak megfelelő ingatlan hirdetéseknél majd egy egységes arculatot kell feltölteni, pont úgy, mint annó az otthonstartitelnél.

[00:08:31]Mi az ingatlan.com-nál, mer ezt már elébe mentünk és egy saját magunk által arculatot alapján kitettük a a vekerle plusz logókat az ingatlanirdetés majd, de megy ezeket lecseréljük majd az új egységes arcokatnak megfelelően.

[00:08:46]Ezt saját üzleti érdekből csinálják.

[00:08:48]hogy az emberek könnyebben megtalálják, vagy erre van valami kötelező szabály, mint mondjuk a a a jó hiteleknél, ott is rá kell írni.

[00:08:55]Tehát igen, erre erre volt egy szabály, most megint van, de pont ebben az elmúlt pár napban nem volt.

[00:09:01]Viszont az az kicsit félrevezető lett volna, hogyha ugyanazokat a kék fix h logókat látták volna, meg ugyanúgy lehetett volna keresni, mert akkor az emberek abban a tudatban élhettek volna, hogy hát akkor akkor még lehet mégis csak otthonstat hitelt igényelni ezekre az ingatlanokra.

[00:09:18]az meg megtévesztő lett volna.

[00:09:18]Úgyhogy ez így volt a legegyszerűbb, de majd nyilván, hogyha kijön az új központi arcolat, akkor lecseréljük ezeket.

[00:09:25]Ugye az ingatlanvásárolás a párválasztás utáni második legfontosabb döntése egy embernek.

[00:09:30]Most, hogy új szabályok vannak, mire érdemes figyelni a jövedelmemre, a jövő terveire, a lokációra, hogy a házastársam mennyit keres?

[00:09:41]1000 szempontot kell mérlegelni, amikor az ember egy ilyen nagyon nagy jelentőségű döntést meghoz.

[00:09:47]Így van.

[00:09:47]És nem csak az aktuális helyzetet érdemes mérlegelni, hanem hogy mit mit tervezek, mert szintén itt a Vekerle Plus programnak vannak olyan új elemek, amik egyébként a program célzottságát segítik.

[00:09:57]Tehát nagy változás az otthonstart hitelhez képest, hogy bentlakási kötelezettséget ír el ír írd elő a a jogszabály a vekel pluszos vásárlóknak öt évig ott kell lakni.

[00:10:08]Ez alól persze lehet mentesülni, hogyha például valaki másik városban vagy másik országban folytat tanulmányokat, akkor ez mentesítő körülmény.

[00:10:17]Vagy hogyha munkavállalás céljából két évig valaki nem lakik az ingatlanban, arra is van lehetőség.

[00:10:24]Ki küldetésbe küld a főnök?

[00:10:24]Hát akkor nem tudott lakni.

[00:10:27]Vagy vagy adott esetben, mint a céglegények elkezdenek elkezdenek európai országokat, vagy azon távolabbra is merészkedni a fiatalok, ami teljesen rendben van.

[00:10:35]És ez nyilván ez egy életszerű helyzet, tehát ez nagyon sokszor előfordul, úgyhogy gondolom az új jogszabály ezért is ezt kezeli.

[00:10:40]Van van már ugyanakkor más mérlegelési szempont is, mert például nem lehet már páros együtt igényelni vagy vagy kombinálni a kamattámogatott hiteleket.

[00:10:54]Ugye ebből egy még egy ilyen jelentős jog jogály van lehetőség van, az a CSOK Plusz, ami hogyha gyermeket is vállal valaki, akkor 3%-os hitellel tud ingatlant vásárolni.

[00:11:11]Ezt korábban lehetett az otthonstart hitellel kombinálni.

[00:11:14]Ezt erre ezután a vekerle plusz program most nincs lehetőség egyelőre, tehát a jelenlegi szabályok szerint, úgyhogy érdemes mérlegelni, hogyha például valakinek már van egy komoly párja és már tervezgetik a jövőt, akkor hogy melyikkel járnak jobban?

[00:11:26]Ezt is érdemes elmondani.

[00:11:28]Plusz azért van egy nagy változás abból a szempontból, hogy a a kamatszint az megmaradt 3%os mértékben az új lakásoknál.

[00:11:37]A használtakra viszont az 5%-os kamatszint vonatkozik.

[00:11:42]Tehát itt is, hogy mint dilemma érdemes mérlegelni, hogy biztos azzal járok, vajon biztosan azzal járok-e jobban, hogyha az eredeti elképzelésen megfelek, egy egy pici kis használt garzon lakást veszek, vagy esetleg érdemes körbenézni a piacon, amire alapból nem biztos, hogy gondoltunk volna, lehet, hogy egy új lakással jobban járunk, mert a kamatkülönbözet miatt egyébként ezt meg is vizsgáltuk Budapesten például egy 38 nmes garzon lakásnál, ami a 30 és 45 nmes garzonoknak a közepét jelenti a havi törlesztő részlet az körülbelül 30000 Fttal kevesebb egy újépítésű garzonnál, mint egy ugyanolyan méretű használt lakásnál, hogyha az aktuális árakat vesszük alapul.

[00:12:24]Persze ennek az a hátulütője, hogy az 5 millió Ft-os önrész helyett, amit egy használt lakásnál kell letenni, 5,5 millió Ft-os önrészt kell letenni az újépítésű vásárlás esetén a a bankok asztalára, vagy a fejlesztő asztalára.

[00:12:39]Tehát ezeket mind-mind mérlegelni érdemes.

[00:12:43]De ilyenkor, hogyha megvizsgálják, akkor ilyen 20 éves futamidőt szoktak vizsgálni, vagy rövidebb futamidőket vizsgálnak, hogy az emberek azt meg tudják mondani, hogy hát hogy én mennyi időre akarom fölvenni, és úgy akarom kiszámítani az új meg a használt lakás finanszírozása közötti különbséget.

[00:12:58]hogyha most így összehasonlítást veszünk, vizsgálunk, akkor 25 éves futamidő, illetve hogyha az ingatlan értékel ezt nem teszi szükségessé, mert mondjuk lehet, hogy Budapesten kívül vannak olyan települések, ahol nem olyan magasak az ingatlanárak, hogy feltétlen egy 50 millió Ft-os hitelt kelljen igénybe venni egy garzon lakásvásárlásnál, akkor a szükséges hitelösszeg a hitelösszeg törlesztéséhez szükséges időtartamot vesszük figyelembe, meg a szükséges időszeget.

[00:13:26]viszont azért a gyakorlatban az emberek inkább úgy gondolkodnak, hogy megnézzik, hogy mi az ő lakhatási igényük, mekkora jövedelmük, amiből ki tudják fizetni a havi törlesztőrészletet, és akkor ezeknek a az eredőjeként határozzák meg a futamidőt.

[00:13:40]De ez általában, mivel ez így egy fix kamatozású hitel, a 3%-os valószínűleg nem lesz jobb soha a piacon.

[00:13:48]Az 5%-os kamatnál ott elképzelhető, hogy érdemes hamarabb kipörgetni, mert hogyha hosszabb távon tervezünk, akkor ott már olyan szempontokat is érdemes figyelembe venni, hogy mi van, hogyha bevezetjük az eurót, az is hoz egy természetes kamatcsökkenést.

[00:14:03]És elképzelhető, hogy mondjuk amit most fixen fölveszek 5%-os lakáshitelt, ami még kedvezőbb, mint a most elérhető 5,5 6%-os piaci kamat, lehet, hogy ez majd drága drágának fog minősülni, mert mondjuk piaci alapon lesznek alacsonyabbak a kamatok.

[00:14:18]Ez persze nem a ma meg nem a holnap problémája sajnos, mert most amíg még a az amerikai meg a francia államkötvények 10 éves hozamszintje is az 5%-nál jár, nem valószínű, hogy hogy mondjuk piaci alapon 5% alá kerülnek a a banki kamatlábak belátható időn belül, de ki tudja, lehet, hogy ez 5-10 éven belül már realitás lesz.

[00:14:42]Ö amikor valamilyen kedvezményes, ingyen vagy olcsó lehetőség, hitellehetőség az állami részéről a piacra kerül, akkor azt mindenki igyekszik megszerezni.

[00:14:51]Hogy reagált ilyenkor az eladói oldal az új változásra?

[00:14:56]Meg hogy reagál a vevői oldal?

[00:14:59]Ez a számokból látszik-e?

[00:15:00]Emlékszem az első csoknál egy éjszaka alatt árazták át a lakások árait ugyanakkora összegre, amennyit az állam ingyen adott.

[00:15:07]tekintetel arra, hogy a Vekerle Plus program elemeinek köszönhetően összességében szűkül az igénybevevők köre.

[00:15:15]Persze bizonyos esetekben még bővülhet is.

[00:15:18]Lásd a két éves TB jogviszony szabály eltörlését.

[00:15:25]Azért az eladók számára az elmúlt egy-két hét az úgy csapódott le, hogy most most itt a lehetőség, hogyha tényleg komolyan el szeretné adni valaki a lakását, akkor ezt most kell meglovagolni.

[00:15:37]Ezért most pont ellentétes irányrajzolódott ki, aki nagyon abban a közeli állapotban volt, hogy tudta el tudta engedni azt a képzeletbeli ingatlanállat, amire eddig se érkezett konkrét vevő.

[00:15:48]ők sok esetben csökkentették ezeknek az ingatlannoknak a a az árszintjét.

[00:15:53]októberben ezt meg is néztük, hogy a árváltoztatások iránya az az esetek 88%-ában csökkenés volt, és erre korábban nagyon nagyon nagyon kevés alkalommal volt.

[00:16:09]Példa 2023-ban volt hasonló, amikor amúgy nem volt túl acélos a helyzet az ingatlanpiacon.

[00:16:16]Amikor meg elindult a az otthonstart, meg a kamatámogatott hitelek más formában, akkor meg minimális az átcsökkenés aránya.

[00:16:22]Pont azért, mert akkor az eladók diktálják a tempót, a vevők pedig két választásuk van, vagy megveszik ezen az áron, vagy nem, de akkor jön más, aki aki belép helyettük a tranzakcióba.

[00:16:33]Most most inkább a a vevők azok, akik akik érvényesíteni tudták az akarataikat, és hát persze üt vannak még a a járulékos szolgáltatók is.

[00:16:43]Hát ugye az ügyvédeknek szerintem nem sok szabadidejük volt október 31-e előtt.

[00:16:49]Ö nyilván az ő közreműködésükre is szükség volt ahhoz, hogy ezek a tranzakciók végbemessen.

[00:16:57]Éjfőkor is föl lehetett hívni az embernek az ügyvédjét, hogy szorít az idő, csináljuk gyorsan.

[00:17:03]Igen, igen.

[00:17:03]És itt sok vita sem lehetett feltétlenül az ügyvédi díjon, úgyhogy hozott élénkülést bizonyos szegmensekben az otthonstart program kifutása.

[00:17:11]Egy dolgot még azért érdemes elmondani ezzel kapcsolatban, hogy itt itt szerintem sokakban kérdésként merülhetett fel, hogy miért volt ez a nagy kapkodás, miért volt ez a sietség.

[00:17:21]Most így pusztán analitikai szempontból, hogy elemzőként én úgy látom, hogy ez valószínűleg azért alakult így, mert ha valóban év végéig van nyitva az otthonstart program, és ezt mindenki így készpénznek veszi, akkor elképzelhető, hogy még elindult volna egy olyan utolsó roham, amiben még aki csak tervezgette, de még nem jutott el oda, megrohamozza vevőként az ingatlanpéncot, hogy ne ne ess ki ebből a lehető őségből, és akkor még esetleg bejön 10-200 olyan tranzakció, amit otthonstart hitellel finanszíroz az állam, és akkor viszont föláldozza azt az előnyt költségvetési szempontból, amit például az a használt lakások háromról 5%-os szintre emelése jelentett.

[00:18:08]Tehát akkor sok hűhó lett volna semér.

[00:18:10]Ráadásul a költségvetésnek is komoly kiadásokat jelentett volna a program finanszírozása, hiszen azért ez ez azért nem volt ingyen ez a ez a 3%-os hitel kiadási oldalon.

[00:18:22]Ez egy komoly terhet jelent a költségvetésre.

[00:18:25]És most itt a az új 2027-es államháztartási számokban is ezeket figyelembe kellett venni.

[00:18:36]Nem ugyan az állam fölismerte a régi idős igazságot, hogy az idő pénz.

[00:18:40]Így van.

[00:18:40]Ez ez abszolút és és ennek így gyakorlatilag így elejét lehetett ennek venni és persze ezzel fontos is, hogy párhuzamos elinduljon a vekerle plusz program, hogy ne essen két szék között a pad alá senki, aki mondjuk pont abban az élethelyzetben van, hogy első lakást szeretne vásárolni, illetve vannak voltak még egyéb pozitívumok is az elmúlt hónapban.

[00:19:00]Például kiderült, hogy az 5%-os új lakásáfa meghosszabbításra kerül, ráadásul határozatlan időre.

[00:19:08]ilyen még nem volt 2016 óta.

[00:19:08]Tehát ez a fejlesztőknek egy bizonyos számú nyugodtabb környezetet teremt abban az értelemben, hogy hogy jobban tudnak tervezni.

[00:19:18]Például, hogyha van egy telek, amire több ütemben szeretnének ingatlanokat fejleszteni, akkor nem mindig lépésről lépésre egy ütemen kellett biztosítani a teljes projekt megtérülését, ami azt eredményezte, hogy viszonylag kevés lakás épült, ugye amikor épültek, akkor nagyon intenzíven elemen ez a kevés lakás magas áron kerül került értékesítésre és a ritka forint elve érvényesült a sűrű fillér helyett.

[00:19:44]Most persze ez még önmagában nem jelent megoldás, hogy alacsonyabb áfakulcs maradt az új lakások esetén, de hogyha a vekerle plusz keresleti oldalával párhuzamosan a kínálati oldal is élénkítésre kerül, akkor és ennek egy kiváló egyik eleme az 5%-os áfal meghosszabbítása, akkor elképzelhető, hogy kialakul egy új piaci egyensúly, amikor sok lakás épül, több lakás épül, inkább így mondom, ezeknek pedig kínálti oldalon is versenyfokozó hatása lehet, és hogyha verseny van az újépítésű kínálati oldalon, mert ugye a másfél millió Ft-os négyzetméter ár korlát idén meg jövőre ugyanora marad, akkor ez a használt lakásokkal szemben is versenyhelyzetet teremt a kínálati oldalon.

[00:20:27]Tehát ez megfoghatja az áremelkedést a későbbiekben is, hogyha lesz kellő számú eladó újépítésű lakás a a kínálati oldalon.

[00:20:37]Van egy bérlakásprogram is, ami most még nem indul el.

[00:20:39]Az majd valamikor jövőre indul.

[00:20:41]Ez egy jelentős fejlemény.

[00:20:41]A fejlesztők azt mondják, hogy nem nagyon van telek, amire lehetne építeni.

[00:20:45]Nem nagyon van építőanyag, nincsen saját gyártásunk.

[00:20:49]A munkásokat igyekszünk most éppen megtartani, mert nem pörög ez annyira, mint amennyire kívülről mi látjuk.

[00:20:56]Igen, ez abszolút ezek a kihívások teljes mértékben érthetők.

[00:20:59]Ugye itt még nincsen meg a végleges koncepció, legalábbis amit még nem ismerjük a végleges koncepcióját a a Vekerle bérlakás programnak, de az biztos, hogy ez egy új piaci szegmenst teremt.

[00:21:09]Hiszen hogyha belegondolunk abba, hogy most ha valaki bérelni szeretett volna a lakást, akkor milyen lehetőségei voltak, akkor az esetek több mint 90%-ában valamilyen természetes személy alatt tudott bérelni, és a kiadó lakások több mint 90%-a valamilyen természetes személy tulajdonában volt.

[00:21:30]Ez persze most kérdés, hogy ez most ez rossz-e vagy jó-e, mert ez azt jelenti, hogy akkor végülis hazai kézben volt a a bérllakásra, ami egy jelentős része.

[00:21:39]Ez mindenképpen pozitívum.

[00:21:41]Viszont az is az az meg lehet, hogy kihívást jelentett sokak számára, hogy kicsit vagynyugatiak voltak a viszonyok.

[00:21:48]Tehát az albletpiac az abszolút a keresletkínálat alakította a viszonyokat és a jogi keretek azért nem voltak annyira m uptode dateek.

[00:22:00]Ögy ezt így szeretnénk összefoglalni, mert például az 1993-as lakástörvény, a a társasházi törvény meg meg a az ÁFA a vonatkozása, hogy például ha valaki természetes személyként ad bérbe egy lakást, neki nincsen álfa kötelezettsége.

[00:22:20]Hogyha valaki ezt cégként, befektetésként szeretne egy bérlakás portfóliót felépíteni, akkor ott már 27%-os álfával tudja ezt megtenni.

[00:22:29]nem annyira versenyképes.

[00:22:31]Tehát itt most egy új piaci szegmens jön létre az intézményi bérlakás tekintetében.

[00:22:38]Ez új tőkét is vonzhat ebbe a a erre a piacra.

[00:22:42]Ez persze lehetőséget teremt a fejlesztésekre.

[00:22:44]És akkor itt jön majd a nagyon nagy kérdés, hogy az lenne a jó, hogyha ezek ezek a bérllakások megfizethető bérleti díjjal kerülnének a piacra.

[00:22:53]Ennek pedig egy előfeltétele az, hogy megfizethető áron is épüljenek föl ezek az ingatlanok.

[00:23:00]Hiszen teljesen mindegy, hogy ezt most ki fogja üzemeltetni az állam vagy piaci szereplő.

[00:23:05]Csak úgy jön ki a matek, csak úgy lesz ez egy fenntartható rendszer, hogyha költséghatékony lesz maga a fejlesztés költséghatékony lesz az üzemeltetés.

[00:23:15]Ebből az is következik szerintem, hogy itt bérlakás épületek jönnek majd létre.

[00:23:21]Tehát, hogy nem arról lesz szó, mint egyébként például nagyon sok önkormányzat is küzd, hogy van az egyik utcában egy lakás, ami másik épületben, és akkor ezt üzemeltetni azért elég nehéz, elég költség másban két lakást üzemeltetni.

[00:23:33]Így van.

[00:23:33]Ugye itt és itt az is fontos a mivel ez egy teljesen új piaci szegmens lesz, hogy ugye a megfizethetőség az nem jelent feltétlenül ugyanazt, mint a szociális bérlakások.

[00:23:43]Tehát, hogy hogy itt itt azért van egy nagyon komoly hiány az albérletpiacon a megfizethető kiadólakások tekintetében, és lehet, hogy valaki például egy középosztálybeli fiatal, de már neki a piaci bérleti díjszintek olyan magasak, hogy egyedül egy kiadó lakás, vagy egyedül egy bérelt lakást fönntartani, meg fizetni utána a rezsiöltséget, a közös költséget, hát az már mondhatni, hogy hogy hogy megfizethetetlen kategóriába esik a számára.

[00:24:12]Tehát valószínűleg a viszont a jövedelmi meg a társadalmi hátter alapján nem biztos, hogy jogosult a szociális bérlakásokra.

[00:24:18]Tehát ezért ez egy nagyon fontos dolog, hogy a megfizethetőség, mint szempont előtérben maradjon.

[00:24:24]És ennek van egy lehet egy olyan pozitív ilyen spirál hatása is, hogyha számottevő kínálat jelenik meg a a bérllakások esetében a megfizethető kategóriában, akkor ezzel azok is nyerhetnek, akik nem ilyen bérllakásprogramban elérhető lakást bérelnek, hanem egész egyszerűen azt látják a bérbeadók, hogy igazodnom kell ezekhez az új árszintekhez.

[00:24:47]Jó, de mire ezek elkészülnek, az három-öt év.

[00:24:49]Igen.

[00:24:49]Tehát ez ez valószínűleg nem holnap meg holnap után lesz.

[00:24:53]Hogyha már most látnánk a a programot, a részleteket, akkor is, hogyha a fejlesztők mondjuk holnap elindulnának egy ilyen fejlesztéssel, és mondjuk nem egy meglévő projektet csatornán csatornáznának be ebbe, akkor azért egy három-öt évre szükség van ahhoz, hogy már hogy érezhető legyen a piacon.

[00:25:11]Az, hogy meg, hogy valaki beköltözzön, ahhoz is legalább ennyi.

[00:25:15]Az adatokból kinyerhető az, hogy az eladói vagy a vevői oldala racionálisabb döntő abból a szempontból, hogy a megképzett árhoz képest a lehető legrövidőbb időn belül létrejöjjön a tranzakció.

[00:25:29]Sajnos nem.

[00:25:29]Tehát ebből a szempontból nagyon érdekes, hogy mivel nagy értékű dolgokról beszélünk az ingatlanpiacon, tehát életünk vagyontárgya sok esetben az ingatlan.

[00:25:39]Budapesten a eladó lakásoknak a középértéke, tehát aminél a fele olcsóbb meg a fele drágább, az ilyen 95-96 millió Ftnál jár.

[00:25:47]Tehát mondhatjuk, hogy Budapesten egy átlagos 100 millió Ft.

[00:25:52]Ez azt is feltételezné, hogy amit a közgazdaságt homoökonomikusként írnak le, hogy mindenki nagyon racionálisan, hogyha ennyi pénzről van szó, a lehető legracionálisabban jár el.

[00:26:01]Na de kiderül a vevői meg eladói oldalon, hogy azért nagyon sok irracionalitás befolyásolja ezeket a döntéseket.

[00:26:10]Ugye a felvezetőben említette még az előző blok elején, hogy a párválasztás után az ingatlanválasztás az egyik legnagyobb döntésünk az életünk során.

[00:26:21]És az érzelmi faktor mindkettőben igen magas.

[00:26:24]Sok esetben, így van.

[00:26:24]Sok esetben, amikor valaki már belép egy lakásba, ott már rengeteg minden eldől, hogy létrejöhet-e az az ügylet, vagy sem.

[00:26:34]Sok esetben az is lehet, hogy ha észérvekkel vizsgáljuk, vizsgálunk egy adott ingatlant, lehet, hogy abba az irányba mutatnak a dolgok, hogy ezt nem érdemes megvenni, de mégis lehet egy olyan vibe, lehet egy olyan érzelmi hatás, egy olyan szubjektív értékelés, ami ezt felülírja.

[00:26:54]És ezt most csak azért mondom el így kontextusként, hogy eztán jobban érzékelteti azt, hogy a vevői oldalon is láttunk irracionalitást.

[00:27:04]Ami egyébként nem feltétlenül baj, csak inkább egy sajátosság.

[00:27:06]Az eladói oldalon pedig ugye sokszor látjuk azt, hogy még a régi mechanizmusok működnek, pedig a piac már nagyot változott.

[00:27:15]Régen, mondjuk az elmúlt 10 évben egy-két év kivételével, tehát talán 2023 volt ilyen a 2020-as covidőszak, amikor nem tépték ki egymás kezéből a kilincset a vevők a szó szoros értelmében.

[00:27:32]a a abban az értelemben, hogyha valaki mondjuk a piaci árszint fölött áraszta az ő ingatlánt, amit ő saját magának nagyon alaposan meg tudott magyarázni, hiszen az a piaci játék, mindent a saját kezemmel csináltam, itt minden tökéletes, itt minden tipt a legjobb, hiszen én is itt laktam, ugye azért ez az önigazolás, ez ez muszáj, és hogy hogy rendben legyünk így lelkileg.

[00:27:56]Másrészt pedig ugye van nagyon sok olyan szubjektív elem, ami nekünk nem mondjuk ki, hogy ezt tényleg ezért gondoljuk, hogy sok többet ér, de azért a sok élmény, a sok pozitív tapasztalat egy ingatlanban az az följebb strófolja az eladó fejében az árat adott esetben, minthogy mint amit a vevők hajlandóak lennének érte fizetni.

[00:28:15]De eddig ezzel nem is nagyon volt gond, hiszen amikor az ingatlanok 10-20%-ot drágulnak egy év alatt, akkor ez azt jelenti, hogy néhány hónap alatt ezt a szubjektív árszintet beí a piac.

[00:28:26]És az gondolatom, hogy hát a piac ugyanúgy gondolja, mint én.

[00:28:28]Tényleg annyira klassz ez a Így van.

[00:28:31]Igen, egyébként érdemes egy ilyen gondolatkísérletet lefolytatni az eladóknak, hogy hogyha mindentől így elvonatkoztatnánk, hogy ugyanezért az ingatlanér én vevőként fizetnék-e annyit, amennyit az eladó kér, mert sokszor ilyen skizofrén állapotba kerülnek az emberek.

[00:28:48]De még egyszer mondom, ezzel nincsen feltétlenül semmi baj, hiszen ehhez alkalmazkodnak aztán az eladók.

[00:28:53]Most viszont olyan időt élünk, hogy az ingatlanok árnövekedése jelentősen lassult.

[00:28:59]Erre jó példa az előző hónap, pontosabban a szeptemberi hónap.

[00:29:04]Budapesten az éves árnövekedés tempója pusztán 3,3% volt az ingatlan.com lakásárindexe szerint, miközben 2025 novemberében az éves drágulás még 24%-os volt.

[00:29:15]Tehát gyakorlatilag egy év alatt a hetedére csökkent a drágulás és összemértük a saját számainkat az MMB lakásár szeptemberi lakásárindexének az adataival, és nekik 3% jött ki.

[00:29:27]Tehát ez nagyjából azt mondja, hogy ez valid.

[00:29:32]Miközben 2025 februárjában, ami amíg az első nagy keresleti hullám volt a a két év vagy a a 2025-ös évben, ott februárban egy hónap alatt többet drágultak az ingatlanok, mint az elmúlt 12 hónapban összesen.

[00:29:44]Ezt azért nagyon nehéz földolgozni sok esetben eladóként úgy, hogy egyébként meg 10-15 évente adunk el egy lakást, nem vagyunk rutinosak, de egy ilyen piaci változás merőben más hozzáállást igényel az eladók részéről is, főleg annak a fényében, hogy a kínálat meg folyamatosan bővül.

[00:30:02]Most jelenleg több mint 150000 eladó lakásból és házból válogathatnak a vevők egyidejűleg.

[00:30:07]És ilyen nagy kínálatot utoljára 2023 novemberében láttunk három évvel ezelőtt.

[00:30:14]pedig akkor nem volt nagyon erős az ingatlanpiaci ö pörgés és a forgalom.

[00:30:20]Tehát ez azt jelenti, hogy most már egyre inkább a vevők dominálnak.

[00:30:23]Tehát hogyha ha valaki tényleg el akarja adni az ingatlányt, akkor meg kell becsülni minden vevőt.

[00:30:27]Ez azt is jelenti, hogy az alkupozíciók is nőnek.

[00:30:32]A amikor indult az otthonstart, az átlagos alkúérték, az utolsó hird ismert hirdetési árhoz képest alig volt több mint 1%.

[00:30:42]ami azt mond szinte semmi.

[00:30:42]Persze ez átlagos alkó.

[00:30:44]Ebben benne van az is, amikor mondjuk egy újszerű tiptop lakásért senki se alkodik.

[00:30:48]Sőt még lehet, hogy egymásra is licitálnak.

[00:30:50]Meg az is benne van, hogy egy felújítandó, korszerűsítendő ingatlannál csak 3-45%-kal megy lejjebb az ár.

[00:30:57]Most ez az átlagos alkú 4-5% körüli értéket mutat.

[00:31:03]És ebben már persze szép számmal találunk olyan ingatlanokat is, amik nem annyira energiahatékonyak.

[00:31:09]Ott ezt a 4-5%-os átlagot kiadja az is, hogyha valaki 10-15%-ot tud lealkódni a a h az utolsó ismert hirdetési árból, amikor egymás tenyerébe csapnak az eladóval.

[00:31:20]Úgyhogy most itt érdemes a kicsit eladóként is tisztázni magunkban, hogy árulni szeretnénk az ingatlant, vagy eladni.

[00:31:29]Ezt azért nagyon fontos tisztázni, mert a legtöbb eladó azért árulja a lakását, hogy ő is tovább költözhessen, hiszen Magyarországon 10 emberből kilenc a saját tulajdoni ingatlanában lakik, és sokszor előfeltétel az, hogy eladjam a lakást.

[00:31:45]egyébként pont ez volt a ami a az otthonstartos roham alól is kihúzta a szőnyeget, mert hiába mondanám azt, hogy fú, én el egy hét alatt döntést hozok, hogy megveszem a a a következő otthonomat még a régi 3%-os hiterrel.

[00:31:59]Na de ahhoz, hogy én mondjuk letegyek egy foglalót, vagy vagy egyáltalán felelősen tudjak hitelt fölvenni, ahhoz még el kéne adnom a lakásomat, ami meg ki tudja, hogy mikor történik, és hogyha nem futom be a határidőket, tehát akkor kétség között abszolút a padal alá esetek.

[00:32:15]Sőt még a foglalót is elbukom, az lehet, hogy 5-10 5-10 millió Ft-os mínusszal zárnám ezt a kalandot.

[00:32:21]Ühüm.

[00:32:21]Az infláció tapasztalatai azok a vásárlási meg eladási döntéseinket befolyásolják.

[00:32:27]volt, amikor huszon valahány százalék volt, akkor az ember azt gondolhatta, hogy lehet, hogy jó, jövőre 30 lesz, minden drágább, ezt most kell venni.

[00:32:34]Amikor meg lefele megy, akkor meg mondhatjuk azt, hogy hát jövőre minden olcsóbb lesz, hiszen úgyis minden lefele megy.

[00:32:38]Ráérek még, vagy nem ilyen az összefüggés?

[00:32:42]Igen.

[00:32:42]A a ha például ilyen fogyasztási cikkeknél gondolkodunk az infláció mértékéről, akkor ez abszolút helytálló a gondolkodás.

[00:32:50]Az ingatlanpiacon van egy ilyen kicsit ellentétes előjele ennek.

[00:32:55]Egyrészt azért, mert mindig az árak fölfelé mennek a legtöbb esetben, és a legjobb esetben is stagnálnak.

[00:32:58]Ahhoz valami nagy sokhatás kell so esetben, hogy hogy az árak szemláthatóan csökkenjenek.

[00:33:05]Ez egyébként ennek a hátterében pont az infláció áll, mert ugye most a nyugati piacgazdasági modellben, amire mi országun meg az Európai Uniós be van rendezkedve, van egy egészséges infláció, ami szükséges ahhoz, hogy az emberek ne halasszák el a döntéseket.

[00:33:22]Hiszen hogyha tudom egy picivel többe fog kerülni ez jövőre és nem csökkenek az árak, akkor ezt most meglépem, hiszen akkor jobban járok, ha most ha nem halogatom ezeket a döntéseket.

[00:33:31]És egy minimális infláció azért az meghatározza például a kamatszinteket is, mind a betéti, mind pedig a hiteloldalon.

[00:33:38]Ö hogyha ez mérsékelt ö számot mutat, akkor akkor ez azt jelenti, hogy lehet, hogy alacsonyabb az alacsonyabb infláció az kisebb hitelkamatokat is feltételez.

[00:33:49]Sőt a a az inflációnak megfelelően azért a bérek is valamilyen szinten ezt az árnövekedést lekorrigálják.

[00:33:57]Ugye a inflációt meghaladó a bérnövekedés, akkor az reál bérnövekedésről beszélünk.

[00:34:05]Ha nem, akkor meg veszít a pénzünk a vagy meg a fizetésünk a vásárló értékéből.

[00:34:09]De pont emiatt, hogy az infláció az nagyon minimális esetekben mutat csökkenést, és mindig már ár növekedésről beszélünk, ez az lakásárakat is emiatt fölfelé hajtja, hiszen a pozitív előjelű infláció az a fizetéseket is pozitív irányba tereli.

[00:34:27]Ha a fizetésünk nő nominálisan, akkor nagyobb hitelösszegre leszünk jogosultak, és akkor az be tud épülni az ingatlanok árába.

[00:34:35]Ö és nyilván amikor meg nagyon magas az inflációszint, tehát átessünk al túloldalára.

[00:34:40]Ezt láttuk 2023 januárjában, februárjában, amikor a 20%-os éves infláció mellett oké a a lakáshitelek csak 10-12%-os kamattól kamattal voltak elérhetőek.

[00:34:53]Tehát nem 20%-os volt a lakáshitelk, de már ez is bőven azon a fölött a szint fölött van, ahol az emberek nyugodt szívvel vennének föl egy hitelt 10-15 évre.

[00:35:03]Hát ez ez visszaveti a a lakáshitel igényléseket és a kevesebb lakáshitel a tranzakciókat is, mivel most már olyan magasak az ingatlanárak Magyarországon is, hogy az eladások vagy az adásvételek felében hitelt vesznek fel az emberek.

[00:35:18]Az otthonstart idején ez egyébként kétharmados arányt értelt, tehát a a az első nagy otthonstartos rohamnál.

[00:35:26]Ühüm.

[00:35:26]Van olyan egy ingatlanpiacon, hogy az túlárazott, vagy a piacnak az a lényege, hogy amiért megveszem, az a reális ár, és elméletileg nem lehet semmi túlárazott, hiszen ha túlározott volna, nem vette volna meg.

[00:35:37]Igen, ez egy ez egy logikus gondolat, és ezért nem nehéz is elmondani, hogy mi az, ami túlárazott, hiszen ez kicsit azért ez egy szubjektív dolog, hogy mit mit gondolok túlárazottnak, meg mi az, amit nem, mert ráadásul ugye itt az a helyzet, hogy nem sorozatban gyártott termékekről beszélünk, tehát egy ingatlant csak egyszer kell eladni, és hogyha van olyan vevő, akinek ez ennyit ér, akkor ez ennyit ér.

[00:36:01]Nincs nincs nincs mellette alternatíva.

[00:36:03]Egy pont ugyanolyan, kivéve mondjuk az ikerház esetén ott esetleg össze lehet hasonlítani, mert az nagyjából szimmetrikus.

[00:36:10]Igen.

[00:36:10]Igen.

[00:36:10]De ott ugye bejön már a szomszéd faktor is.

[00:36:11]Tehát ez ebből a szempontból ez ebből a szempontból nyilván messzire mutat, de a lényeg az az, hogy hogy pont emiatt, hogy a a túlárazottságot azt valamilyen szinten azért érdemes vizsgálni.

[00:36:27]És egyébként az MNBS vizsgája is.

[00:36:29]Ők azt azt szokták megnézni, hogy fundamentálisan, tehát a gazdaság teljesítménye, a keresetek szintje, a foglalkoztatottság, a gazdasági növekedés, a hitelkamatok mértékében mennyire mennyire mennyire vannak magasabban az ingatlanárak attól, mint amit a fundamentumok indokolnak.

[00:36:48]Az ő módjukban egyébként nem szerepelnek a külföldi lakásvásárlók, meg a lakásvásárlások.

[00:36:54]Ez nyilván még árnyalhatja a képet, főleg az olyan nagyvárosokban, mint Budapest, de lehet azt mondani, hogy egy piac túlárazott ezzel a módszertani megközelítéssel, és ezt ugye abban tudjuk lemérni, hogy hány adásvétel történik.

[00:37:08]Hiszen hogyha egy piacon magasak az árak, túlárazott a piac, akkor értelemszerűen kevesebben engedhetek, kevesebben engedhetik meg maguknak az ingatlanvásárlást is.

[00:37:18]És akkor ez folyamatosan a azoknak a játék pályájává válik a akik mondjuk nagyobb, az átlagosnál nagyobb jövedelemmel rendelkeznek.

[00:37:28]Tehát akkor az alacsonyabb jövedelemmel rendelkezők kiszorulnak.

[00:37:32]Ühüm.

[00:37:32]Ö Magyarországon az energiahatékonysági programok ezek olajozottnak tűnnek.

[00:37:37]Volt korábban energiahatékonysági program rettentő mennyiségű adminisztrációt igényelt, ami egyrészt magyarázható azzal, hogy ne lehessen menet közben ellopni belőle mindent, mert erre is volt példa.

[00:37:49]De ez nagyon megnehezítette a munkát.

[00:37:51]Most lesz egy új.

[00:37:51]Az új milyennek tűnik első látásra?

[00:37:54]Ugye abban a kényelmes helyzetben vagyunk, hogy egyelőre még csak az alapelveit ismerjük meg az új energia energetikai felújítási programnak.

[00:38:04]Tehát részletszabályokat még nem ismerünk.

[00:38:06]Az viszont szerintem mindenképpen dicséretes, hogy ezek az energetikai felújítási programok mondhatjuk, hogy folytatódnak, meg azt is mondhatjuk, hogy megújulnak.

[00:38:18]A folytatást azért mondom, mert ugye már néhány évvel ezelőtt volt nagyon hasonló a családi házakra, ikerházakra, sorházas családi házakra vonatkozó energetikai felújítási program, aminek az alapelvei nagyon hasonlók a jelenleghez.

[00:38:31]Tehát legalább 30%-os energetikai megtakarítást kell elérni ahhoz, hogy valaki az állami támogatást megkaphassa, vagy ezeket a kedvező feltételeket élvezni tudja, amit a felújítás mellé tesz.

[00:38:45]Ugye itt ez fontos elmondani azt is, hogy ez a energetikai felújítás.

[00:38:50]Sokan fölmerült a kérdés, hogy na jó, de hogyha az állam már ennyi pénzt ad felújításra korszítésre, akkor akkor mit tudom, miért nem miért nem csináltok szépészeti egy festést vagy egy bármilyen szépészeti vagy vagy komfort komfortot javító még kaz se csinálhatok.

[00:39:06]Na és akkor amiért ezt mondjuk a kazáncserével, ön is, meg én is a a komfortfokozott javítófelújítással, azért, mert ezeknek egy nagyon nagy részét az Európai Unió finanszírozza és az Európai Uniónak egy fontos célkitűzése, hogy a az unió energetikai hatékonysága javuljon, az energia felhasználása csökkenjen, és ebben egyébként komoly szerepe lehet például az ingatlanok energiafogyasztásának is, amik Amikor kijöttek az első megismert tervek a Vekerle Plus programra, akkor megnéztük a KS adatai alapján, hogy a 4,5 millió magyarországi lakás mégis milyen bőrben van energetikai besorolás szempontjából.

[00:39:52]És a KSH 2022-ben végzett egy kutatást, amiből az derült ki, hogy a 4,5 millió for, fél millió ingatlanból 2 millió az a két legrosszabb energetikai besorolásba esik.

[00:40:04]Tehát ez egészen elképesztő.

[00:40:07]rossz állapotban van a hazai ingatlanállomány.

[00:40:10]Tehát innen látszólag nem nagy művészet mondjuk egy 30%-os energiahatékonysági javulást elérni.

[00:40:18]Ráadásul ugye ennek azért van gazdaságélénkítő szerepe is, hiszen ugye ezek a felújítások végbennek, csökken a a fogyasztás, az nyilván kisebb lesz a rezsi, hogyha most nem vagyok a téma szakérőre, hogyha a rezsi támogatást is ide vesszük, egy és egy csökkenő energiafelhasználás, mert akkor ez az állami oldalról is kisebb kiadást jelent, hogyha és ami egy nagyon nagy változás és ami mi amiben ami miatt én pozitívan értékelem a a Vekele plus program energetikai felújítási lábát, hogy hosszú-hosszú idő óta először a társasházak is beléphetnek ebbe az energiafelújítási programba.

[00:40:56]És ezt lehet akár egy új panelprogramnak is értékelni, és nagyon kedvező feltételekkel, hiszen most a eddig megismert tervek alapján 200000 Ft önrész mellett a téglaépítésű társasházi lakásban írunk akár 5 millió Ft-os támogatást, a panelban élők pedig 4 millió Ft támogatást kaphatnak lakásonként.

[00:41:19]Viszont hát igen, csak társasház látszik annyira jónak, vonzónak a szabály, hogy képes legyen egy társasházi viberészket lecsendesíteni.

[00:41:30]Erre a válaszom szerintem egyetlen az, hogy nem, de nincs minden veszve, hiszen az az is bejelentésre került a kormányzat részéről, hogy hozzányúlnak a társasházi törvényhez is.

[00:41:38]Tehát a viper a fészekből azokat a a azokat a a az élőlényeket, akik 12 lakó akarja, a 13 pedig csak azért se.

[00:41:52]Így van.

[00:41:52]Ez ez eddig blokkoló hat blokkoló blokkolólag hatott bármilyen lakossági kezdeményezésre.

[00:41:58]Ráadásul, csak hogy fokozzuk a a tétet, a nagyon jól hangzik a 200000 Ft önrész mellett kapott 5 milliós támogatás lakásonként.

[00:42:06]Na de lakóközösségek csak együtt pályázhatnak.

[00:42:11]Tehát itt együtt sírunk és együtt nevetünk az elv.

[00:42:15]Ebből pedig az is következik, hogy hogyha ha a társasházi törvény módosításra kerül, akkor lehet, hogy le lehet, hogy tudnak találni a lakóközösségek olyan megoldást, hogyha esetleg van valaki.

[00:42:27]És itt azért nem nem kell feltétlenül megbéjegezni minden van, amikor egyszerűen nincs, nem tudja, kifizetnéz.

[00:42:35]Így van.

[00:42:35]Meghitelezik a többiek.

[00:42:37]Így van.

[00:42:37]Vagy ezt még nem tudjuk.

[00:42:37]Tehát, hogy erről azért beszélek ilyen bátran, mert még még nyugodt szívvel mondhatok bármit, hiszen nem tudjuk a részleteket, de az irány az az jó lehet.

[00:42:48]Viszont azt is érdemes emellé hozzátenni, hogyha mondjuk egy 20 lakásos társasházról beszélünk, akkor az már az lakásonként 5 millió Ft, az már egy 100 millió Ft-os felújítási keret.

[00:42:58]Na, abból már lehet klassz dolgokat létrehozni, felújítani, akár még egyébként nyilván a helyi szabályok betartása mellett optikai tuningot is kaphatnak ezek az épületek, mert hogyha leszigetelésre kerülnek, akkor azért ez a homlokzatot is érinti, tehát maga az épületbenyomása is javulhat, túl azon, hogy az energia hatékonysága is korszerűsödik, meg fejlődik.

[00:43:23]Szóval ebben ebben én látok előrelépési lehetőséget már csak azért is, mert mert ugye ez az egyes lakásoknak a az értékét is pozitívan befolyásolja.

[00:43:39]Tehát azt néztük, hogy egy az ingatlan.comhcomhu hirdetési adatai alapján a a felújítandó és korszerűsítésre váró ingatlanokhoz képest itt Budapesten 23%-kal érnek többet a felújított újszerű ingatlanok.

[00:43:54]Ö ami önmagában egy nagy értéknövekedés.

[00:43:57]I illetve amit amiről kevesen tudnak meg keveset beszélünk, de hogyha például valaki eladósorba, valamelyik ingatlan eladósorba kerül, akkor a vevők kétharmada az jó állapotú, felújított és újszerű ingatlant iránt érdeklődik.

[00:44:11]Tehát ez ezek iránt ragadja meg a telefont és őket hívja.

[00:44:13]Tehát magyarul gyorsabban lehet értékesíteni ezeket az ingatlanokat.

[00:44:18]És hát ami a talán a legfontosabb, hogy a rezsi költség meg adott esetben a közös költség is csökkenhet.

[00:44:24]De persze meg kell várnunk majd a részletszabályokat.

[00:44:26]Meg kell várnunk azt, hogy hogy például ez a társasházi lakóközösségi egyetértés hogy alakulhat ki, hogy tényleg arról van-e szó, hogy átmeneti finanszírozási segítséget kaphat valaki a társasház részéről, és ez jogilag is biztosítottá válik, vagy vagy mint a mémekben látható, hogy van egy szépen felújított társasház, és akkor lesz egy lyuk a falon, ahol ami nem lesz szigetelve, mert hogy az alakó nem vett részt a program.

[00:44:51]De ilyet ugye elvileg nem lehet csinálni.

[00:44:53]Tehát hogyha a vonzatot szigetelnek, akkor azt meg kell csinálni rendesen.

[00:44:56]Azt mondta, hogy a piac szokta díjazni az energetikai felújításokat.

[00:45:02]Arra van valami adat, hogy az egyébként a tulajdonosnak valaha visszajön-e, hogyha mondjuk nem adja el a lakást, mert hát akkor nem nincs forgalom, nincs bevétel.

[00:45:12]Itt itt azért nagyon ez egy nagyon objektív módon leírható statisztika lenne, de azért a az élet sokszor ennél bonyolultabbtabb, mert az az a kérdés, hogy milyen időtávon vizsgáljuk.

[00:45:25]Most ugye a legnagyobb problémát az energetikai felújításoknál az jelentette, hogy nagyon nagy összeget igényelt, tehát nagyon komoly tőkét kellett betenni ahhoz, hogy valaki érezhető energetikai felújítást tudjon végezni, vagy bármilyen lakásfelújítást, vagy ingatlanfelújítást, mivel az építőanyagok ára azért csak följebb ment, és nem is mi gyártjuk.

[00:45:48]Így van.

[00:45:48]importáljuk a a forint euro árfolyam ez szintén egy ilyen teljesen független tényezőként akár szintén drágulást tudott okozni az elmúlt években.

[00:45:57]Most ebből a szempontból a a forint árfolyam erősödése ez pozitív tényező az elmúlt egy-két év árfolyam kockázatához képest a munkaerők költsége azért az folyamatosan emelkedik a most a minőségét azt hagyjuk is.

[00:46:11]Ö, tehát, hogy a, hogy és mindemellett mennyit nyerünk vissza a rezsi költségekben, ez volt a másik tényező, ami miatt nagyon sokszor nem jött ki a matek belátható időn belül.

[00:46:23]És hogyha meg nagyon hosszú időt vesz valaki, időszakot vesz valaki alapul, akkor lehet, hogy még meg is térülhetett volna.

[00:46:32]Na de akkor meg ilyen praktikus kérdések merülnek föl, hogy azt az 5 millió Ftot én most beletegyem-e a lakásomba, a családi házamba, vagy és ez megtérül 20 év, vagy lehet, hogy inkább két év múlva lecserélem az autómat, vagy a gyereknek iskolába kell menni, vagy egyetemre beiratkozik, vagy vagy akármi van.

[00:46:51]Tehát, hogy a a liquid, a lakosság likviditása sokszor felülírta ezeket a nagyon hosszútávú megterüléseket.

[00:46:56]Itt a a ebből a szempontból, bár a havi rezsiszámák szempontjából például a rezsicsökkentés ez segített, viszont az energetikai felújítások szempontjából meg nem annyira ösztönözte a lakosságot a a megtakarításokra.

[00:47:12]De érdemes azzal számolni, hogy mi van, hogyha a rezsicsökkentés, amihez most nem nyúlt a kormány, nem örök életű.

[00:47:21]Így van.

[00:47:21]Vagy akkor és egyszer csak elkezdenek pörögni az órák piaci árral.

[00:47:26]Így van.

[00:47:26]vagy a vagy vagy mi a helyzet akkor, hogyha megint olyan tényezőkről beszélünk, amire kevés ráhatásunk van.

[00:47:33]Tehát, hogy például az irániak meg az amerikaiak milyen viszonyban ápolnak egymással, vagy éppen az oroszokkal.

[00:47:38]Tehát, hogy és ez már nagyon messzire vezet ez a ezek a gondatok, de látszik, hogy azért most elég sok minden mozog a rendszerben, aminek a nap végén a a az árát azt a lakosság fizeti a havi rezsiszámla formájában.

[00:47:55]Tehát, hogy érdemes szerintem nagyon sok mindentre felkészülni, hogyha valaki 5-10 éve 5-10 éves időtávban gondolkodik, mert láttuk azt egyébként pont a az orosz-ukrán háború kitörése után, ami ez 2022 februárjában történt és és gyakorlatilag nyáron már megváltozott a rezsi elszámolás szabálya, és az az ingatlanpiacon is nagy változásokat eredményezett.

[00:48:20]Tehát például egészen addig a postcovid időszakában mindegy is volt, hogy most valaki felújítandó vagy felújító családi házat vesz, hiszen menekülünk a városból és gyakorlatilag nagyon minimálisra csökkent a kettő közötti értékkülönbség.

[00:48:36]Majd aztán hirtelen megint elkezdtek elválni egymástól ezek az értékek.

[00:48:40]Ö olyannyira, és ezen mi is meglepődtünk, hogy a az eladó lakások meg a házak hirdetéseihez az emberek még ebben a 2022- nyári időszakban, amikor ugye a rezsi költség is bizonyos fogyasztási szint fölött akár a sokszorosára növekedhetett, például gázszámlák esetében, az emberek, az eladók elkezdték befotózni a rezsiszámláikat, és az ingatlanhirdetések mellé elkezdték feltölteni.

[00:49:06]Azért látszik, hogyha ha a havi kiadások tekintetében van differencia, akkor az ösztönzőleg hat az energetikai megtakarításokra is.

[00:49:16]Most már lássuk a részleteket, hogy bele lehessen vágni.

[00:49:18]Köszönöm szépen.

[00:49:19]Baloglászló az ingatlan.com vezetőgazdasági szakértője volt az aréna vendége.

[00:49:23]A műsor elkészítésében Szécsi Ágnes szerkesztő kollégám és Erdei Tamás főszerkesztő vett részt.

[00:49:27]Köszönöm a figyelmet.

[00:49:28]Exterda Tibor vagyok.

[00:49:32]Az aréna távközlési partnere a Van Magyarország.