Feketén-fehéren a lakáskiadásról

[00:00:00]Ami igazán probléma, az nem a bérleti díjak, hanem a keresetek.

[00:00:06]Nem gondolnám, hogy hogy irálisan magasak a bérleti díjak Budapesten, sőt, hogyha megnézzük a környező országokhoz képest, akkor még mindig egészen a baráti kategóriában vagyunk.

[00:00:14]Én inkább a keresetek és a bérleti díjaknak az arányát mondanám problémának, mint azt, hogy magasak a bérleti díjak.

[00:00:36]Csökken vagy csak kevésbé drágul a kiadó lakások bérleti díja?

[00:00:39]Akkupozícióban vannak-e már a bérlők?

[00:00:41]Milyen az ideális bérlő és milyen az ideális bérbeadó?

[00:00:46]Számtalan új kérdés és régi sorako az albletpiacon a lakásbérbeadás piacán, ahogy ma napság emlegetjük.

[00:00:53]Köszöntöm önöket a Népszava erké ingatlanpiaci kitekintőjében.

[00:00:59]Én Sándor Tündne vagyok a Lap gazdasági rovatának munkatársa.

[00:01:04]Mai vendégem pedig az albérletpiac avatott szakértője.

[00:01:06]Profi szakembert hívtam, kétszeri Zsuzsát, a Duna Houseus Home Managedzsment üzletek vezetőjét, akit köszöntök a stúdióban.

[00:01:13]Szervuszsa.

[00:01:15]Köszönöm a meghívást és mindenkinek helló.

[00:01:17]avatott szakértőként mondtanak ugye köszönni lakásbéradással foglalkozol régóta többször beszéltünk már meg készültek veled interjúk is szakmai cikkek tehát hogy te vagy az aki tényleg találkozol bérbeadóval bérlővel és tehát a az információid abszolút piaciak most ugye minden hónapban vannak adatok az albérlett piacról És ugyanakkor ezt gondolom az ingatlanpiac a leginkább elemzett piac ma Magyarországon.

[00:01:54]Ezek a bérleti díjak, ami most legutóbb az volt, hogy 250000 Ft Budapesten a Medián bérleti díj.

[00:01:59]Ezek valójában hogy néznek ki?

[00:02:02]Mi az a az a küszöb érték, amitől ma Budapesten egy jó lakást lehet bérel bérelni?

[00:02:08]Ugye a kiadó lakások többsége kicsi, ilyen 40 nm körüli, tehát akkor lőjünk be egy ilyen piaci küszöböt.

[00:02:18]Ezeket mindig nagyon szeretem ezeket a kérdéseket, mert soha nem differenciálni.

[00:02:22]Tehát egy medián értéket szétbontani apró részletekre, ez mindig meglehetősen bonyolulttá teszi a helyzetet, mert tényleg kerületenként, méretenként, minőségként, hatékonyságba és mindenben változnak ezek az ingatlanok.

[00:02:35]Tehát ha nagyon átlagos dolgokat mondunk, akkor akkor én a most a kérdésed igazából arra vonatkozna, hogy azt bontsuk szét, hogy a különböző négyzetméterek szerint hogyan alakulnak ezek az átlagárak, vagy azt szeretnéd meghallgatom inkább még egyszer, hogy értem az átlag mögött ugye nagyon-nagyon sok minden van.

[00:02:56]Akkor mondom azt, hogy lehet-e 200000 Ft alatt ma albérletet találni?

[00:03:02]Tehát bérbe vehető lakást, nem albérletet, tehát egy k hát hajlandó vagy garázsban lakni, akkor ez könnyen előfordulhat.

[00:03:09]Tehát akkor azt lehet mondani, hogy 200000-től indulnak.

[00:03:10]Én azt mondom, hogy a 200000 alatti ingatlanok azok most már inkább az a kategória, ami ami nagyon erősen olyan kompromisszumokat fog igényelni a bérlőtől, amit nem biztos, hogy feladna mondjuk egy fiatal a a mama hotelt azért, hogy egy 200000 Ft alatti ingatlant találjon magának, vagy hogyha van, akkor is ezek inkább a külvárosi részekben olyan stúdió lakások, amik minőségében még inkább ezt a retró stílust képviselik.

[00:03:37]Nehéz, nehéz minőségben olyat találni, ami 200000 alatt még megálljá.

[00:03:39]Tehát most már a stúdiólakások is, amik nem a a középkategóriás stúdió lakások is igazából a 200000-nél kezdődnek, és a 200-2500 között mozognak a belvárosi részben feltétlenül, hogy ha kijjebb mész egy kicsit a külvárosba, akkor ott az előfordulhat, hogy még kapsz egy mondjuk hát már panelba se nagyon panelba, meg a stúdió az nem jellemző.

[00:04:04]Nehéz.

[00:04:04]A 20-22 kerületben azt mondom, hogy lehet, hogy még találsz ilyet, ami ami 200000 alatt lenne.

[00:04:12]Belvárosban már ne számíts ilyenre egyáltalán.

[00:04:15]Azért benne vagyok én Facebook csoportokban.

[00:04:17]Nyilván amikor valakit érdekel egy terület, akkor minél több módon próbál tájékozódni.

[00:04:21]Azért látok megjelenni ilyen hirdetéseket és és mintha most több lenne azért így a 200000 alatt.

[00:04:28]Valószínűleg a 200 közel kínált, de de azért mintha több lenne.

[00:04:33]Tehát hogy ebből gondolom, hogy hogy esetleg nagyobb a kínálat.

[00:04:36]És most azért ebben a kategóriában egy kicsit nagyobb a kínálat.

[00:04:41]Ami viszont érdekes, az az, hogy hogy amit meghirdetnek 200000 alatt, olyan magas érdeklődést mutatnak rá adott esetben a bérlők, hogy lehet, hogy fellic Igen.

[00:04:54]Hogy fellicitálják az árát.

[00:04:54]Tehát nagyon érdekes jelenségek vannak most a piacon.

[00:04:59]Ez az egyik ilyen, hogy olyan helyzetben tudja magát navigálni egy tulajdonos, hogyha ügyes és nem azonnal csak megörül annak, hogy hogy akad egy bérlője egy viszonylag rossz minőségű lakásra, viszonylag gyorsan, hanem hogy egy kicsit úgy érlelődjön a a közönség, akkor lehet, hogy egy 102-300 Fttal többet is el tud végül kérni.

[00:05:18]És pontosan azért, mert ebben a kategóriában keresők általában gyorsan szeretnek költözni, próbálnak minél hamarabb lezárni egy ügyletet, és inkább rálicitálnak, mint hogy tovább keressenek feltétlenül pláne, hogyha mondjuk a lakás minősége megüti azt a tényleges minimumszintet, ami nekik még megfelelő.

[00:05:38]Tehát az ebben a kategóriában, tehát a kis lakást lehet azt mondani, hogy fiatalok a a bérlők, vagy pedig egyedülálló idősek egy vállás után esetleg?

[00:05:47]Találkoztam már mindennel, tehát volt már nyugdíjasunk, aki úgy költözött, hogy majd a a fia fogja fizetni az albéretet, aztán szegény végül hoppon maradt és el kellett költöznie.

[00:05:57]Ez a nagyon ritka kategória, tehát a nyugdíjas korosztály az nem nagyon költözködik már, és nem jelennek meg nál legalábbis nálunk az albérleti piacon a nem jellemző.

[00:06:05]A fiatalok igen, tehát a teljesen pályakezdők frissen elköltözött otthonról.

[00:06:13]illetve a nagyon alacsony keresettel rendelkezők, akiknél adott esetben mondjuk egy életközépi válságnál egy családi körülmények megváltozása miatti élethelyzetből fakadó változás van, ők szoktak még ilyenkor megjelenni ezeknél a kifejezetten alacsonyabb értékű ingatlanoknál.

[00:06:28]Ha valaki bérbeadásra vesz lakást, ami most azért az otthonstart program kapcsán is ugye egy szempont volt, hiszen nem tiltott a bérbeadás, akkor általában ezeket a pici lakásokat keresi, érdeklődés és főleg ezekre van?

[00:06:43]Hát igen, óhatatlanul kénytelenek az emberek ezeket keresni, mert ugye meghatározott mennyiségű pénzt lehet felvenni, és ebből a ebből a maximum 50 millió vagy 100 millióig terjedő összegből mai mai piacon nem igazán futja nagy lakásokra.

[00:06:58]Tehát ha azt nézem, hogy mondjuk most egy átlagos 40 45 nmes lakásnak a négyzetméterára egyébként már meghaladja bőven a másfél millió Ftot leginkább a belvárosban, de nekem csak 50 millióm van.

[00:07:12]és ahhoz még önerőt kell hozzátenni, akkor inkább kijjebb szorulok a külvárosi részekbe.

[00:07:20]És és egész másként jön ki a matek.

[00:07:20]Amit igazából észrevettünk, az az, hogy ebben a tekintetben egy kicsit a korábbi kormányzati kommunikáció ellenére ez egy viszonylag kontraproduktív intézkedés volt.

[00:07:32]Mertogy nem lejjebb mentek az árak tőle sajnos, hanem inkább feljebb.

[00:07:37]És én azt gondolom, hogy most már lassan ez tényleg statisztikailag kimutatható is lesz, és talán nem is fogjuk véka alárejteni a továbbiakban, hogy itt pont az ellenkező hatást sikerült kelteni a legjobb szándék ellenére is.

[00:07:51]Ugyanis tényleg azt vettük észre, hogy hogy egész egyszerűen változnak a négyzetméter árak ebben a kategóriában, ami pont a legnépszerűbb bérbeadás szempontjából is.

[00:08:02]Ez az egy másfél szobás lakás.

[00:08:04]a 4060 nm közötti.

[00:08:08]És akkor ugye itt már elkezdődött az a harc, hogy hogy az új építésűek azok azok úgy lesznek újépítésűek, hogy kifelejtődnek belőle elemek és akkor tudja tartani az építtető a másfél milliós négyzetméter árat, vagy úgy lesz más5él millió Ft a négyzméter ár, hogy nem lesz benne konyha ablakredőny wcsésze és egyéb eszközök.

[00:08:28]Tehát kapok kapok falakat, aztán majd utána még fejezzem be, amit nyilván nem engedhet meg magának valaki, aki azért veszi igénybe az otthonstart programot, hogy hogy az első otthonát megteremtse, mert így is ki kell köhögnie magából 20% önerőt.

[00:08:40]Ö úgyhogy itt ez kicsit komplikálta a az ingatlanpiaci helyzetet az otthonstart program és nyilván azok maradtak bent legnagyobb százalékban ismét, akik egyébként rendelkeztek már egyéb ingatlannal, csak más néven, más formában.

[00:09:02]A gyerek nevére veszünk valamit, tehát itt is ment a az okoskodás.

[00:09:08]Óvatosan fogalmaztál, de hát ez már az MMB lakáspiaci jelentése kapcsán is ott volt, tehát hogy az otthonstart hozzájárult a az áremelkedéshez, és valóban tényleg azon a területen, főleg, ahol a eddig is a legnehezebb volt lakáshoz jutni, az most még nehezebb lett.

[00:09:23]Még nehezebb lett.

[00:09:23]Viszont ugye ahogy megnőttek a vagy emelkedtek a lakásárak, négyzetméterárak, ugye alulról drágult a piac, pont ezek a a kislakások.

[00:09:29]Ö, ez viszont most nem tud jelentkezni a a bérleti díj növekedésben.

[00:09:35]Tehát ugye ez a bérleti lakásbérbeadás hozzáma már évek óta csökken éppen a a lakásáremelkedésből kifolyólag.

[00:09:45]De most van-e van egy ilyen belső feszültség akkor a piacon?

[00:09:47]Nem, van, van.

[00:09:49]De egyébként ez nem feltétlen csak az otthonstart programnak a következménye, hanem azért van itt még két olyan dolog, ami ami fontos tényező volt az elmúlt időszakban.

[00:09:57]Az egyik az az, hogy az Airbnb szabályozás hogyan alakult, a másik pedig a a az Erasmus programnak a részleges megszüntetése, megszűnése bizonyos egyetemeken, pont azon a 21 egyetemen, ami egyébként a legmarkánsabb és a legtöbb legtöbb fiatalt hozta Budapestre, illetve a megyeszékhelyekre, vagy azokban az egyetemi városokba, ahol Debrecen, Pécs, tehát ahol az orvosi egyetemek, illetve egyéb nagyobb műszaki egyetemek tehát ott Jelen vannak.

[00:10:28]Így van.

[00:10:28]Igen.

[00:10:30]Amúgy mi a realitása?

[00:10:30]Vissza tudnak térni már a az én reményeim az én reményeim szerint ha minden nagyon jól megy, akkor akár már szeptembertől talán érezhető lesz, hogyha most a nyári időszakban valóban sikerül az új kormányzatnak elérni azokat a törekvéseket, hogy ugye az EU-s pénzek hazajöjjenek.

[00:10:48]Ennek részben feltétele pontosan egyébként az egyetemeknek a az alapítványaiból való politikai jelennek a megszüntetése.

[00:10:57]hogyha ezt sikerül megoldani, ergo, ha hazajönnek az EU-s pénzek, akkor azzal majdnem, hogy automatikusan elvileg az Erasmus programnak is az én véleményem szerint el kéne indulnia, hogyha ezt ügyesen kommunikálja a a kormány, akkor akkor szeptembertől ez egy komolyan érezhető keresleti többletet, vagy hát ha nem is keresletet, de keresletnövekedést tudna okozni.

[00:11:19]És azok az Airbnb-s lakások, amik amik kikerültek a rövidtávról és átjöttek a hosszútávú bérbeadási oldalra, azokat föl lehetne ezekkel a diákokkal tölteni, és egy kicsit kiegyensúlyozottabbá válni a piac, ami megint eredményezheti azt, hogy egy picit elindulnak fölfelé az árak, ami azért a bérlőknek nem jó hír.

[00:11:39]A bérlőknek nem jó hír, de most befektetésekről beszélünk, és szeretnénk egy kicsit a tulajdonosok szeméből is ránézni erről a erre a erre a helyzetre.

[00:11:48]Én egyébként azt gondolom, hogy ami igazán probléma, az nem a bérleti díjak, hanem a keresetek.

[00:11:56]Nem gondolnám, hogy hogy irálisan magasak a bérleti díjak Budapesten, sőt, hogyha megnézzük a környező országokhoz képest, akkor még mindig egészen a baráti kategóriában vagyunk.

[00:12:04]Én inkább a keresetek és a bérleti díjaknak az arányát mondanám problémának, mint azt, hogy magasak a bérleti díjak.

[00:12:14]Ez jó, hogy mondod, éppen egy friss elemzés.

[00:12:16]szól arról, hogy hogy több mint a 40%-át költik bérleti díjra az átlagkereset nézve, ami hát még mindig erős kétségeink lehetnek, hogy mennyire van köszönő viszonyban a valósággal, mikor kijönnek a kereseti statisztikák.

[00:12:36]Ö példaként ugye, hogy hány embernek volt 12%-os béremelése tavaly.

[00:12:41]De de ez ez akkor is egy nagyon nagyon magas szám ez a 40% fölötti.

[00:12:49]Igen.

[00:12:49]Ez az az igazság, hogy én a statisztikákkal azért vagyok egy kicsit úgy, hogy így operatív szinten a valóságban azért ezek sokkal árnyaltabbak.

[00:12:56]Tehát egyik oldalul ugye azt mondjuk, hogy hogy a statisztika szerint kaptak 12%-os béremelést átlagban az emberek.

[00:13:01]Nem érzékelik.

[00:13:01]a másik oldalon ugye elmondjuk, hogy hogy mindenki nagyon szegény, és elfelejtjük azt, hogy egyébként nagyon sokan a mai napig a szürkefeketega gazdaságban is szereznek akár részmunkaidőben, akár teljes munkaidőben jövedelmet, és ezek azért megjelennek a bérleti piacon, és a mai napig meg tudnak úgy is jelenni a bérleti piacon, hogy a tulajdonosok is nyitottak arra, hogy ezek az összögek úgy vándoroljanak a gazdaságban, ami egy kics láthatatlanná teszi, illetve torzítja a statisztikákat.

[00:13:32]Nagyon jó, hogy ezt szóba hoztad ugye a az a Tisza pártnak a lakáspolitikájának egy sarkalatos eleme, mondjuk a bérleti piac kifehérítése.

[00:13:46]Azzal, hogy ugye közjegyzővel kötnek sokan szerződést, merthogy biztonságban akarja magát érezni a bérbeadó, és hogy adott esetben a bérlő kiköltözik.

[00:13:55]Ugye a bérlőnek is ad egy szerződéses referenciát vagy kötöttséget, biztonságot.

[00:14:05]Ez nem okozta önmagában a kifehéredését annak a piacnak?

[00:14:09]Tehát, hogy még mindig Sajnos nem.

[00:14:12]Igen, ez sajnos sajnos azt kell mondjam, hogy nem.

[00:14:14]Én azt gondolom, hogy ez is több összetevős.

[00:14:19]Van egy generációváltás része ennek az egész történetnek, hogy az újabb generációan áll hozzá ehhez a kérdéshez.

[00:14:28]Meg van egy olyan része, hogy hogy az, amit eddig láttunk, tehát például a közjegérzői okiratnak a a megléte, az ugye ez egy egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozat többnyire a bérlő részéről.

[00:14:42]Azonban sajnos azt kell mondani, hogy a jelenlegi jelenlegi eljárásrend alapján nem vagyok sokkal közelebb azzal, hogyha van egy közjegyzői okiratom, mintogyha egy egyszerű polgári peres eljárást indítanék a bérlőm ellen.

[00:14:52]Tehát legyünk szigorúan őszinték és és azt kell mondani, hogy a közjegyzőjó okirat megléte nem hozza sokkal jobb helyzetbe a tulajdonosokat, mint amennyire gondoljuk.

[00:15:05]az elrettentő hatása azt kell, hogy mondjam sajnos magasabb, mint maga a valós hatása, hogyha tényleg végig akarunk vinni egy procedúrát.

[00:15:13]És én azt gondolom, hogy az igazi változás az az egy nagyon átfogó jellegű szabályozásból kéne, hogy fakadjon, ahol akkor tudna jól működni, a jövedelmem után megfizetem az adó kötelezettségeimet, hogyha egy uttal kapnék érte egy olyan biztonságérzetet tulajdonosként, amivel azt tudom mondani, hogy ha szembesülök azzal, hogy a befektetésemben valaki olyan él, aki nem hajlandó megfizetni azokat a költségeket, amire mi szerződéses módon felelősséget vállaltunk, akkor legyen olyan jogi eszköz a kezemben, ahol viszonylag záró határidőn belül valakit el tudok távolítani a saját tulajdonomból, mert hogy a jelenlegi szabályozás szerint még mindig ez az őskommunista hozzáállás van a a rendszerben, ahol a birtokon belüliség, tehát a birtokon belül való lakhatás, az magasabb rendű, mint a tulajdonjoghoz való jogom.

[00:16:06]Tehát onnantól, hogy valaki életvitelszerűen él az ingatlanomban, még akkor is, hogyha nem fizet érte bérleti díjat, viszonylag nehéz úton, módon távolítható el az ingatlanból, polgári peres úton.

[00:16:19]Mégogyha igyekszek mondjuk olyan eszközökhöz folyamodni, hogy zártscsere is hasonlók kizárni az ingatlanomból, akkor egy büntetőperes eljárásba keveredhetek tulajdonosként.

[00:16:31]Tehát itt van egy egy olyan ellentmondás, ami ami nehezen feloldható, és az én meglátásom szerint nagyon sokan azért választják azt, hogy a fekete oldalon működnek, mert és nincsen nincsen szerződés és KP-ban fizetnek, hogy ezeket a feszültségeket részben fel tudják oldani.

[00:16:49]Másrészt meg hát nyilván ugye a visszajelzések alapján aminek fizessek adót, úgyse kapok érte semmit.

[00:16:55]Ez még azért erősen benne van mindig a egy részében a tulajdonosi körnek.

[00:17:00]A hozzá kell tenni az igazsághoz, hogy jóval kisebb mértékben, mint eddig.

[00:17:04]Tehát van pozitív irányú fejlődés, de egy nagyon komplex és átfogó törvényi szabályozással szerintem ezt ki lehetne úgy fehéríteni, hogy bérlő is biztonságba érezze magát.

[00:17:15]tulajdonos is azt érezze, hogy a befektetése az az olyan háttérrel tud működni, ahol neki nem kell jogszabályt szegni azért, hogy a saját érdekeit tudja képviselni.

[00:17:28]Jó, hogy említetted a bérbőket, merthogy ők is biztonságban érezik magukat.

[00:17:30]Tehát kiszámítható bérleti piahoz ez is hozzátartozik, hogy ne kerül ne mondjanak föl neki hirtelen.

[00:17:36]Tehát vagy vagy éppen tényleg bér bérlőként az is, hogy mondjuk egy érthető tulajdonosváltozás azt mondja a tulajdonos, ő szeretné eladni a lakását, vagy átveszi a következő tulajdonos, de nem biztos, hogy olyan feltételekkel sz hát itt is igen látod, hogy Igen.

[00:17:52]És nagyon sokszor át is verik saját magukat is a bérlők, a tulajdonosok a bérlőket, a bérlők a tulajdonosokat.

[00:17:58]És hogyha ez az átfogó szabályozás, illetve edukáció megtörténne a bérleti piacon, akkor akkor ezeket a ezeket a kellemetlenségeket, kényelmetlenségeket és adóelkerüléseket viszonylag könnyen és gyorsan meg lehetne szüntetni.

[00:18:12]Tehát a a bérlők nem tudják, hogy milyen jogaik vannak, a tulajdonosok sem tudják, hogy milyen jogaik és milyen kötelezettségeik vannak.

[00:18:18]És mindenki egy kicsit ilyen nem tudom, ilyen partizán módszerekkel próbálja próbálja intézni az ügyeit, és aztán Facebook csoportokban, nem tudom én, válóperes jogászokat meginterjúnak arról, hogy egyébként hogy kéne az ingatlan jobban eljárni.

[00:18:33]Ez ez így én azt gondolom, hogy nem feltétlenül a legjobb irány.

[00:18:39]Tudál mondani valami tapasztalatod alapján egy becslést, hogy akkor szerinted mekkora százaléka van a lakásoknak feketén bérbe leadva?

[00:18:49]Hát ebbe azért nem nagyon tudok nyilatkozni.

[00:18:50]Meti Fehéren, mert mi minden mert mi minden tulajdonosunkkal úgy dolgozunk, hogy hogy kötelező azokról tudok nyilatkozni, hogy akik megkeresnek hányszor hangzik el kérdésként azt, hogy ezt ezt hogy kéne intézni és hogy a mi részünkről van-e van-e adatszolgáltatási kötelezettség bármilyen hatóság felé.

[00:19:11]És ez hány százalék-ában az eseteknek hall?

[00:19:14]Hát ez azt mondom, hogy hogy javultunk.

[00:19:17]Hát most még mondjuk 10-ből még azért ketten biztos, hogy rá fognak kérdezni.

[00:19:21]pacekba, hogy akkor ez hogy működik, és hogy ő ezzel most mit kezdjen.

[00:19:26]Ami lehet, hogy annál még több is, ami amiben én a fejlődést látom, az az, hogyha elmondom Kerekperec, hogy ez tehát ez ez nem egy ilyen megkerülhető dolog, ez a választási lehetőség, hogy akarok-e adót fizetni vagy nem, akkor akkor egy ilyen kisebb rászólással azért el lehet terelni meg abba az irányba az embereket, hogy az a 15% eszi egyébként nem olyan borzasztó, és ráadásul olyan költségeket el lehet számolni, amelyeknek a végén, hogyha valaki tisztességesen és becsületesen be is fektet abba az ingatlanba, és az amortizációt is elszámolja, akkor a végén igazából olyan 5-8%-nál több esziát nem fog fizetni, csak itt sem tudják nagyon sokkan, hogy kétféle módon lehet magánszemélyként az SZ kötelezettségnek megfelelni.

[00:20:08]Az egyik az egy általány, 10% költséghányot a NAV elfogad mindenféle bizonyítás nélkül, és akkor fennmaradó 90% bevétel után kell fizetni a 15% Sát.

[00:20:20]Ez ugye az egyik része.

[00:20:20]A másik pedig az, hogy hogy hogy tételes költségelszámolás, vannak, bevételaim vannak, kiadásaim, profit után fizetem a 15%-ot.

[00:20:29]És az eseteknek a 95%-ában sokkal jobban megéri a tételes elszámolás, aki például ingatlankkezelőt használ, vagy pedig akár már csak mondjuk egy ingatlanoson keresztül adja bérbe a lakását.

[00:20:42]De ha csak az amortizációra számolunk, ugye az ingatlanértékének a 2%-a amortizációként elszámolható és levonható.

[00:20:52]Ezt például nagyon sokan nem tudják, nem veszik figyelembe.

[00:20:56]Azért igyekszem mindig elmondani, hogy lehet, hogy érdemes szakemberekkel beszélni, mielőtt valaki belefog, vagy legalább valami kutatómunkát végezni, mert kijönnek olyan statisztikai adatok, hogy hogy mennyi a mennyi a hoama annak az adott ingatlannak, de azok nagyon ilyen felszínes felszínes információkra alapozódnak sok esetben.

[00:21:15]Ühüm.

[00:21:15]Érdekes, amit mondasz ezzel, hogy gyakorlatilag nagyon keveset spórol meg a a bérbeadó, és nagy kockázatot vállal.

[00:21:25]De de akkor mi a motiváció?

[00:21:25]Mert általában az szokott lenni, mondjuk bemegyek egy ázsiai üzletbe, ott inkább jellemző piacok, hogy mondjuk nem ad blokkot, de de nem az álfamentes értéket kérje, hanem az adózott értéket.

[00:21:40]Tehát én majd rendszeresen elkérem azt a számlát, üssébe, adózzanak utána.

[00:21:47]De itt akkor ki kinek az érdeke ez, hogy ne legyen az ingatlan hivatalosan vérbeva?

[00:21:55]Még csak nem is az érdekek mentén mennek, hanem egyszerűen van egy ilyen még mindig még mindig megvan ez a mentalitás, hogy nincs szükség erre mindenki egy kicsit megpróbáljon lazán kezelni ezt az egész történet, aztán mindenki a saját érdekeit a háttérben hozzáfűz.

[00:22:07]A tulajdonos nyilván azt fogja hozzáfűni, hogy fűzni, hogy ha ki kell raknom, akkor egyszerűbb, hogy ott se voltál papíron, ami egyébként megint butaság, mert onnantól kezdve, hogy a szomszédok látták, hogy valaki ott van, és ő életvitelszerűen ott él, és azt tudja bizonyítani, akkor az, hogy nincs szerződés róla, attól ő még birtokon belül van.

[00:22:24]Tehát jogilag is, meg etikailag is azért itt itt itt összemosódnak dolgok, meg félreértések, garmadával állunk szembe.

[00:22:32]Egy egy tájékozatlan bérlőnek, ha a tulajdonos ezt az egészet úgy vezeti föl, hogy hogy figyelj, nincs szükség ilyesmire, ezt bizalmi alapon mi egymás közt megoldjuk, eddig is itt lakott egy bérlőm 15 évig, nagyon jól megvoltunk, idzült két gyereket, csak azért költöztek el, mert mert építkeztek menet közben.

[00:22:51]És akkor én még adtam nekik egy kis kedvezményt is, hogy hogy majd könnyebben tudjanak tovább.

[00:22:58]Tehát föl lehet festeni egy olyan egy egy olyan háttér sztorit ehhez, amibe könnyen meggyőzhető a másik fél, hogyha nem elég tájékozott, vagy nem eléggé figyel oda.

[00:23:06]A bérlő részéről ugyanez megtörtént.

[00:23:08]A bérlők meg szeretik a magánszemélyeket megvezetni és aztán utána keverednek a tulajdonosok olyan történetében, amivel jönnek hozzám, hogy jaj, hát annyira kedves, de hát mindig történik valami, amiatt nem tud fizetni.

[00:23:20]É is, de mindig elmondja, hogy majd jövő a következő hónapban és akkor a következő hónap, a következő mindig jönnek ezek a szabtorik, hogy most nem tudom, lélegeztetőgépen van a nagymamám, elütötték a kutyámat és érzelmi alapon próbálják manipulálni egymást a bérlő is, meg a tulajdonos is.

[00:23:38]És ilyenkor keretkeznek olyan olyan történetek, amikor végén már vagy az egyik, vagy a másik, de leginkább a tulajdonos fordul mondjuk hozzánk, hogy itt egy megoldásra váró feladat, mert nem tud vele tovább mit kezdeni.

[00:23:47]És akkor kiderülnek ezek a bizonyos azért nem mertem semmit csinálni, mert egyébként nem fizetek adót, és a bérlőm azt mondta, hogy fölnyom a NAVnál meg tehát, hogy ilyen egészen oda igen, igen, igen, igen, igen.

[00:24:00]Tehát a keresztbe motiválják meg, keresztbe manipulálják meg mindent is csinálnak egymással.

[00:24:05]Van egy olyan szegmensa, vagy része ennek az egésznek, ami a a természetes folyamat, hogy valaki lelakja a lakást, ugye elhasználódik egy lakás, még ott lakik.

[00:24:16]Azon gondolkodva, hogy milyen kaúciók vannak.

[00:24:20]Ugye a három havi kaúció nem terjedt el, bár volt róla korábban szó, mondjuk két havi bérleti díj ott van, ami hát hát akkor tételezzünk h egy 250000 Ft-os bérleti díjat, ott marad 500000 Ft kaúcióként a lakás rendbetételére.

[00:24:36]Ez a bérbeadó szempontjából általában kevés, hiszen így elszálltak az építőipari szakmunka szakdí munkadíjak, hogy ebből kifesteni se lehet.

[00:24:48]Hát meg a rezsidíjak, ugye arról ne is beszéljünk a tartozásokra.

[00:24:51]Aha.

[00:24:51]Itt itt lenne valami új fajta szabályozás azért bérlőként, ha valaki beköltözik, merr így is kifizetni rögtön háromhavi bérleti díjat, az nagyon nagy összeg, nagyon nagy anyagi teher.

[00:25:03]Mi a megoldás, vagy mi lehet a a jó példa?

[00:25:09]Hát itt igazából én azt gondolom, hogy a a valódi megoldás az mindig az, hogy a kapcsolatot olyan minőségben kell végigvinni a bérleti szerződés teljes időtartama alatt, hogy ne az utolsó pillanatban jöjjön rá a tulajdonos, hogy egyébként 12 hónapja nem történt semmi a lakásban, mert a bérlő, ahol leesett róla, a gatya odarúgta be maximum a sarokba meg a pizzafuter által hozott össze, és dobozkal még szalas széthever a lakásba, és már csótányok járnak, vagy bepenészedett, mert elfelejtett fűteni.

[00:25:38]és úgy gondolta, hogy elég, hogyha a mosogatógépből meg a zombanyzásból jövő meleg pára az fölmelegíti a lakást és tiszta penész a fal.

[00:25:47]Nem kevés a két havi kaució.

[00:25:47]Én azt gondolom, hogy az elegendő tudna lenni, hogyha a bérlők is és a tulajdonosok is tudnának olyan kapcsolatot tartani, amit m egyébként igyekszünk például megtenni, hogy viszonylagos rendszerességgel látogatni kell az ingatlant, és még mielőtt a probléma olyan mértékűvé fajulna, azt úgy csírájában el kell folytani, hogy hogy ne tudjon ne tudjon olyan állapotba kerülni, ahol már a két havi koucival nem tudunk mit csinálni.

[00:26:15]Egyrészt meg kell érteni a bérlőknek azt, és ezt ennek nagyon szigorúan benne is kell lennie a bérleti szerződésben, hogy nem lehet lelakni, nem rendelkezik a kaucióval a bérlő, a bérleti szerződés lejárt tájig az elszámolás és a birtokbaadás napjáig, és azt ott kell majd eldönteni, hogy volt-e olyan mértékű károsodás, vagy egyébkis ez a kifejezetten a károknak az elhárítására van, nem pedig a bérleti díjnak a megfizetésére a kaució.

[00:26:37]Úgyhogy ezt tudom, hogy a tulajdonosok is nagyon sokszor fölszokták vetni.

[00:26:41]És egyébként tud ez tudna ez jó példa lenni abban az esetben, hogyha hogyha mindenki tényleg szuper korrektül járna el egymásra, de ha én nem látogattam azt az ingatlant, csak cuki volt a bérlőm, de egyébként nem láttam az ingatlant három éve, akkor senkinek nem ajánlanám azt, hogy az ingatlan meglátogatása előtt ő belemenjen egy olyan megállapodásba, hogy lelakhatja a bérlő a lakás, vagy a a kauciónak az összegét.

[00:27:06]Ühüm.

[00:27:06]Tehát maximum akkor, hogyha minden minden tökéletesen patent a lakásba, és kifestve adja vissza, és a butrok olyan állapotban vannak, és ki van fizetve a rezsi, vagy még túlfizetésbe is van.

[00:27:20]Hát ez igazából egy tényleg egy ilyen szoros bérlőtulajdonos közötti kapcsolat, vagy tulajdonos meghatalmazottja, ingatlankezelője és a bérlő közötti kapcsolat.

[00:27:27]Amúgy ha valaki így általatok talál bérlőre vagy vagy bérlő kibérelhető lakásra, mik azok az aranyszabályok, amiket mondtok?

[00:27:38]Ez például nagyon fontos ugye a bérbeadó szempontjából, hogy rendszeresen menjen be az ingatlanba.

[00:27:44]Ez a nem tudom ott vedt a bérleti díjat például, mondjuk utalva szokták, mert általában hát hát a azok akik még ugye abba a kategóriába tartoznak, ők oda fognak menni és elveszik készpénzben.

[00:27:58]Ugye nálunk már minden minden automatizálva van, digitalizálva és kizárólag utalással történhet meg a fizetés.

[00:28:04]Egyébként ez az új generáció ez jobban is szereti azt, hogyha utalással van.

[00:28:08]Tehát ez automatikusan lesz egyébként egy fehéredés emiatt rendszerben.

[00:28:13]Bár erre meg ugye használják a Revolute meg Wise meg egyéb olyan számlákat, ahol még nem feltétlen van az összes hatóságnak rálátása mindenben jó hő és kimenő összegre.

[00:28:21]Tehát erre is már megvannak a a a kiskapuk.

[00:28:22]Ezeket kéne majd szépen kifehérítgetni, meg rávenni az embereket barátsajosan arra, hogy ezt ne így csinálják.

[00:28:32]De mi volt az eredeti kérdésed?

[00:28:32]Mert egy kicsit elkalandoztak a gondol az aranyszabályok, hogy mit csináljun, amire bérlőként és bérbeadóként.

[00:28:39]Amit én megfigyeltem, az az, hogy hogy az első negyed évben, hogyha egy kicsit szorosabban odafigyel az ember a bérlőre és ad egy alaphangot annak, hogy körülbelül mi az elvárás.

[00:28:51]Tehát mondjuk az első negyed évben mondjuk mi havontag kimegyünk egyszer meglátogatni a bérlőt.

[00:28:57]Ez egy ez egy baráti látogatásként működik.

[00:28:59]Tehát nem ellenőrizni megyünk feltétlenül, csak fölmegyünk, arra járunk, megkérdezzük, hogy van-e olyan bármi károsodás az ingatlanban, vagy bármi hibát fölfedezett, amibe tudunk segíteni.

[00:29:10]Tehát ez az egyik, hogyha az első negyed év után nincs különösebben probléma, akkor viszont igyekszünk őket viszonylagosan nyugalomba hagyni.

[00:29:18]hogy próbálják saját ingat saját otthonukként kezelni a lakást.

[00:29:23]Tehát ott az első negyed évben ez nagyjából kiderül, hogy otthonaként kezeli, vagy vagy csak egy albérletként, ahol mindent is szétszórhat, összekoszolhat, úgyse az övést nem figyel rá.

[00:29:33]Ez kiderül az első negyév, ha látom azt, hogy ő egyébként saját otthonaként kezeli, rendszeresen takarít és egyebek, akkor ezt egy kicsit el tudom engedni.

[00:29:41]És a másik, amit amit mi nagyon szeretünk alkalmazni, mert ugye én mondjuk CCTV-t nem tudok fölszerelni minden lakás elé, de mindenhol van azért még így a az öregebb generációban van mindenhol egy Marika Nini vagy egy Józsi bácsi, aki ugye a társasháznak a a szeme mindent lát, mindent hall.

[00:29:59]azon kívül vannak szomszédok, tehát mi igyekszünk megismerkedni a szomszédokkal is, és a vagy a gondokkal, vagy a közös képviselővel, hogyha ott él a társasházban, és a velük való kapcsolattartás az nagyban segít abban, hogyha olyan probléma van, amiről tudnunk kell, túl sokan járnak föl túl rövid szoknyában, túl sok sminkel és hozzájuk túl sok férfiember jön, akkor feltételezhetjük azt, hogy valami más tevékenység zajlik, vagy túl zajosak esetleg fűszak jön ki rendszeresen a lakásból vagy egyebek, vagy szétszórják a cigarettacsíket.

[00:30:32]Ezeket a szomszédok sokkal hamarabb észre fogják venni, mint mi.

[00:30:36]Amit tehetünk, az az, hogy biztosítjuk a szomszédokat arról, hogyha bármilyen ilyen jelzés jön, akkor azt mi a lehető leggyorsabban, leghatékonyabban kivizsgáljuk és megpróbáljuk elhárítani a problémát.

[00:30:46]Ezek a ezek azok, amik így magának az ingatlannak a karbantartásával kapcsolatban fontosak.

[00:30:52]Meg az mondjuk, hogyha tényleg jelez a bérlő, hogy nem tudom én, eldugult a WC csésze, akkor amikor a karbantartó kimegy a lakásba, akkor nem feltétlenül csak azt fogja megnézni, hogy a WC csészét kidugítottam, hanem egyútt megkérem, hogy járja körbe az ingatlant, nézze meg, hogy van-e még más, amit amit meg kell csinálni, és egy után nyilván lesz egy benyomása arról, hogy a bérlő ott milyen körülmények között él.

[00:31:12]Az anyagi dolgokat, azokat meg egyértelműen tudom, hiszen vagy teljesítette, vagy nem azokat.

[00:31:19]Hát ez a professzionális bérbeadás, amiben ugye nyilván a szerződésben benne van, hogyha kinek a költsége, ha elromlik a klímaberendezés, így van, ha a mosógép nem ő üzemel, ü zsseréli, nem cseréli, nyilván ez is a a rendezettviszonyhoz tartozik.

[00:31:35]Ö még egy fontos dolog akkor így a most akkor visszatérve még a forintokhoz, hogy a a legutóbbi statisztikák szerint már csak 5% körüli ütemben drágult év per év alapon a a lakásbérbeadás, tehát a a bérleti díjak.

[00:31:52]Ez egy 2021-es szint.

[00:31:52]Ö de akkor ez most egy kicsit kezd túlkínálatossá válni a piac, és akkor visszakanyarodva az első az alkupozícióban vannak a mérlők.

[00:32:07]Igen.

[00:32:08]Aha.

[00:32:08]Igen, jelen pillanatban igen, de ha jönnek a de hogyha az Airbnb szabályozás és az Erasmus program újraindul, és olyan nemzetközi cégek jelennek meg, akik eddig mondjuk nem feltétlenül helyeztek olyan óriás bizalmat Magyarországgal, de most egy kiszámíthatóbb kormányzati intézkedéscsomag mellett azt mondják, hogy így biztonságosabbnak érzik az itteni befektetéseket, akkor például megtehetnek azok az irodaházak, amik most komnak az ürességtől, és azok az exfok, akik idejönnek, azoknak szükségük lesz valahol lakni is, ami ami újra fellendítheti a bérleti piacot.

[00:32:41]Én nem gondolnám, hogy visszatérünk majd egy ilyen sok évvel ezelőtti 6-8%-os bérleti díjhozamra.

[00:32:49]Ezt én azt gondolom, hogy valószínűleg örökre el kell felejteni, de leginkább azért kell elfelejteni, mert olyan magasak lettek az ingatlanárak, amihez képest kell nyilván vizsgálni a bérleti díjat, és itt már képtelenség lesz elérni ezeket a ezeket az őrült magas hozamokat.

[00:33:03]De hát a a az ingatlanbefejtetés soha nem a bérleti hozamra kell, hogy alaphozzon, hiszen az csak egy szelete.

[00:33:13]Egy neyede egyöde inkább csak a a valódi hozamnak, amivel számolni kell.

[00:33:16]A mai napig én azt gondolom, hogy aki ingatlanba fektet, az hosszú távon gondolkodik.

[00:33:22]nem feltétlenül a leglikvidebb befektetés a az ingatlan, annak ellen ellenére, hogy egyébként viszonylag gyorsan lehet értékesíteni ingatlanokat, de még mindig azt gondolom, hogy a stabilitást kereső befektetők azok, akik akik ingvatlanba fektetnek.

[00:33:37]Akkor most nem egy ilyen érett piac, nem egy nyugodtiac, hanem egy olyan, amiben egy csomó változó elem is van.

[00:33:45]Most egy kicsit olyan kivárós.

[00:33:45]Igen.

[00:33:47]Aha.

[00:33:47]kicsit olyan kivárós és szerintem nagyon sokan azt gondoltuk, hogy a választások kapcsán drasztikusan változni fognak dolgok.

[00:33:57]És ez a drasztikusság, ez egyelőre hiányzik.

[00:33:59]Tehát nyilván azt mindenki érezte, hogy az ország egyik fele sírni fog, a másik fele nevetni, csak azt nem tudtuk, hogy melyik fog sírni, melyik fog nevetni.

[00:34:06]Ö azt is tudtuk ebből kifolyólag, hogy lesznek tranzakciók, hogy a azoknak a mértéke milyen lesz, azt azt még én nem látom igazán, hogy hogy most hirtelen nagy lendületet vett volna az ingatlanpiac.

[00:34:20]Szerintem ez egy lassabban érlelődő folyamat lesz.

[00:34:21]Én azt gondolom, hogy akár jövő évelejéig is el fog húzódni az, hogy itt konkrétan trendekről lehessen majd beszélni.

[00:34:28]Tehát most lehet számokat kimutatni, de ezek inkább ilyen esetleges számok.

[00:34:33]Én nem látok ebben még kirajzolódni semmi konkrétumot.

[00:34:38]De akkor azt se látod, hogy kivonulnának a befektetők.

[00:34:39]Nem, nem.

[00:34:39]Én inkább azt gondolom, hogy most például a a a nyugati befektetőknél azért van egy megtorpanás, mert egy örülünk annak, hogy kormányzati stabilitás lesz ugye a kormány rendszerváltással.

[00:34:51]Ugyanakkor az euróhoz képest a forint annyival erősödött, hogy 15%-kal kevesebbet ér a pénzük, mint eddig.

[00:34:57]Ettől még a a magyar forintos négyzetméter árak nem mentek lejjebb, de egy egy nyugati befektető részére most 15%-kal drágább ugyanaz az ingatlan, és ő a saját hozamát ehhez fogja mérni.

[00:35:12]De hát akkor a diákbérlőnek, a külföldi diákbérlőnek meg ennyivel többe kerül, mint korábban szintén a bérleti?

[00:35:18]Pontosan.

[00:35:18]És ezért nagyon érdekes, hogy mi is most például ebben az évben nagy valószínűség szerint el fogjuk engedni az eurós bérleti díjat, és inkább fortosítani fogunk.

[00:35:27]És talán emlékszel rá, de volt egy beszélgetésünk, ahol pont az ellenkezőjét beszéltük, hogy az euroárfolyam változások miatt akkor mindent megpróbáltunk eurósítani.

[00:35:39]Ühüm.

[00:35:39]Hát ez most akkor egy ez most pont egy fordított irányt mondtad, hogy fogjátok.

[00:35:43]Tehát ez így még nem hangzott el, de a az a bérleti piac fordulója, szerződési fordulók ugye augusztusra, tehát hát ez a június június végét vagy június közepe végétől vagy szeptember közepéig van általában a high season.

[00:36:01]Pont a diákok pont így van.

[00:36:02]Hát az expatok is, a diákok is általában ilyenkor néződnek.

[00:36:06]Tehát ez a nyári időszak az, amikor a szabadságolások miatt mindenkinek van egy kis ideje arra, hogy azzal foglalkozzon, hogy hol fog lakni a következő időszakban.

[00:36:13]Ha ha valakinek gyereke van, akkor az iskolai terminusokhoz kell alakítani.

[00:36:17]Ha valaki egyetemista, akkor megint oda kell igazítani, ha valaki expat, akkor rend szerint a nyarat még valahol akarja tölteni, és majd szeptembertől kezdődik.

[00:36:27]Tehát ez egy ö, de nem annyira ez is itt itt is azt mondom, hogy itt is a ez a drasztikusság megszűnt, ami mondjuk öt vagy akár 10 évvel ezelőtt borzasztó jelentős volt, és nagyban befolyásolta a piacot.

[00:36:40]Ez is egy kicsit úgy ellaposodott, tehát érződik még az, hogy hogy gyorsabbak a változások, meg több bérlőjelölt jön ilyenkor, de mégsem annyira drasztikus, mint régen, hogy ha most nem adom ki, akkor már soha nem fogom tudni kiadni.

[00:36:54]Ja, hát akkor ezt jókorra időzítettük itt a főszezon előtt.

[00:36:59]Igen, igen, igen.

[00:37:00]Köszönöm szépen, hogy eljöttél.

[00:37:03]Önöknek is köszönjük a figyelmet.

[00:37:05]Reméljük, szolgáltunk némi hasznos információval, és akkor bérleti szerződésre fel.

[00:37:09]Köszönöm.

[00:37:12]Kapcsolódjanak a csatornánkra.

[00:37:12]Népszava erké ingatlanpiaci kitekintőt látták és hallották.

[00:37:17]Viszontlátásra, viszont hallásra.