Új korszak előtt a magyar lakáspiac

[00:00:00]pántlikázottan 600-800 millió euró pénzösszeg érkezik, ami kollégiumi férőhely, diákszállás és bérlakásra fordítódik.

[00:00:10]Ez önmagában is egy óriási összeg ennek egyébként, ahogy a híreket mi is olvassuk, tehát erről csak mi is ebből a tudunk tájékozódni egyelőre a magánszférának a bevonását tervezi a kormány.

[00:00:24]azt feltételezzük, ami azt jelenti, hogy ennek az értéknek akár a háromszoros, ötszörös értékét megvalósító befektetési volument tud ez a eurós pénz indukálni, ami azt jelenti, hogy itt azért több 10000 újépítésű kollégium férőhely, újépítésű piaci bérlakást tud meg megépülni, ami ezért egy érzékelhető kínálatbővülést hoz, és minden alkalom, amikor a kínálat bővül, az moderálja az árat.

[00:01:08]Az elmúlt években talán egyetlen téma sem foglalkoztat annyira a magyarokat, mint a lakhatás.

[00:01:12]Vajon új korszak kezdődik-e a lakáspolitikában, az új kormány színre lépésével?

[00:01:17]Többek között erről beszélgetek mai partneremmel az erké ingatlpiaciig kitekintő podcastban, a Népszava ingatlanműsorában Kis Gáborral, a Metrodom Csoport stratégiai igazgatójával és az ingatlanfejlesztői Kerekasztal egyesület elnökével.

[00:01:35]Köszöntelek Gábor.

[00:01:36]Köszöntelek én is és a nézőket is.

[00:01:39]Én pedig Sándor Tünde vagyok a Népszava gazdasági rovattának munkatársa.

[00:01:43]Csapjunk is bele ebbe a témába.

[00:01:43]Ö, szerinted ma mi az a legfontosabb kérdés, ami a lakáspolitikával kapcsolatban megfogalmazható?

[00:01:56]Legfontosabb teendő.

[00:01:56]Első lépésben mit vársz az új kormánytól?

[00:02:01]ingatlanpiaci szakembereknek, akik az új lakáspiacot figyelik, ott a legfontosabb top egy téma az a kedvezményes lakásáfának a meghosszabbítása vagy véglegessée.

[00:02:14]Ezzel kapcsolan fontos tudni, hogy ez december 31-éig van az 5%-os újépítésű lakásáfa.

[00:02:20]Ezt követően 27%-ra fog emelkedni.

[00:02:23]Tehát ha valakinek már 2027 január 1 utáni építési engedélye van, az az alapján megépülő lakás az már 27%-os áfával fog készülni.

[00:02:32]Ennek a 27%-os áfa időszaknak az elkerülésére szükséges, hogy a kormány döntést hozzon, és hogy az 5%-os áfát az eddigieknek megfelelően meghosszabbítsa, mint ahogy ez 2016 óta jellemzően megtörténik.

[00:02:48]Vagy pedig egy nagy levegővétellel azt mondja, hogy ez pedig véglegessé teszi, és marad az 5%-os áfa, mint egy ilyen alap beállás, merthogy a lakhatás az egy alapjog, és az, hogy ahhoz, hogy megfizethető lakhatás legyen, ahhoz kell a kedvezményes álfa.

[00:03:07]Most ezt a kedvezményes álfát, ezt ugye a vevő fizeti meg, tehát a vagy 5%-os álfát tartalmazza az új lakás, vagy 27%-os álfát.

[00:03:15]Most amikor csökkentek a vagy évekkel ezelőtt ugye több részletben is csökkent az áfa, vagy egy kedvezményes álfát állapítottak meg, ezt ezt nem a fejlesztők nyerték le.

[00:03:26]Hát úgy szokott lenni ugye, hogy hogy nem csökkennek utána vissza azok az árak, vagy pedig most az történne, hogy azonnal megemelkedik.

[00:03:37]Mi történt, amikor bevezették?

[00:03:40]Akkor valóban volt egy árcsökkenés az új lakások árában?

[00:03:45]Az nehéz a kérdés abból a szempontból, mert hogyha ezt egy laikus érzékelés szempontjából nézzük, akkor laikusoknak szól a műsor.

[00:03:54]Igen.

[00:03:54]Akkor ez viszonylag csak enyhén lehetett érzékelni.

[00:03:57]egy emelkedő spirálban voltunk akkor, ami azt jelentette, hogy jelentősen nőttek a kivitelezési költségek is, jelentősen nőttek a lakásárok is, és ez így hamar elolvasztotta ezt az előnyt, amit hozott a kedvezményes áfa.

[00:04:12]Azt lehet látni, ha most ez visszamenne, akkor a 5%-ra, 27%-ra, akkor a 22% különbözet nem jelenne meg rögtön egyből teljes mértékben, mert nyilván a versenyben ez valamennyivel kevesebb lenne, de hamar odaérnénk, hogy a 22%-os növekedés az utolérni a piacot.

[00:04:32]Túl azon, hogy egyébként is van egy nyomás a lakáspiacon, illetve a kivitelezési piacon.

[00:04:38]Jó lenne az, hogyha ez egy hosszútávú közös gondolkodás lenne a a megrendelők között.

[00:04:45]És itt gondolok egyébként elsősorban az államra, mert a múltban az volt az egyik fő oka a lakásárak emelkedésének, hogy a kivitelezési piacon az állam is megjelent megrendelőként nagyon sok állami beruházás történt, kevés volt a kapacitás és ez egy törvényszerűség, hogyha kevesebb a kapacitás, mint ami az igény, akkor az alvállalkozók és a szakkivitelezők árat emelnek, mert erre lehetőségük van.

[00:05:10]Ezt elkerülendő.

[00:05:13]Érdemes megosztani a kapacitást oly módon, hogy az tervezetten az állami beruházásokra, illetve a magánberuházásokra is kellő mértékű legyen.

[00:05:20]És ahogy a kapacitás tud bővülni, úgy tud egyre több megrendelés érkezni a piacra.

[00:05:24]Úgyhogy erre majd figyelni kell a jövőben.

[00:05:25]Picit tisztázatát az állam nem lakásokat építtetett eddig, hanem másfajta infrastruktúrális beruházás ilyesmire gondolunk, ugye?

[00:05:34]Vagy vagyis gondoltál te?

[00:05:39]Ha most így tömörítve megfogalmaznád, mi a magyar lakáspiac legnagyobb problémája?

[00:05:44]Most említetted az álfát, az egy időbeli lépést kíván, de jelenleg még ugye 5%-os kedvezményes álfával tudjátok értékesíteni az új lakásokat.

[00:05:53]Mi az, ami ami összegezve beszéltél itt arról, ugye, és ez picit már fölebbentődött, hogy a kiszámíthatatlanság, ez nagyon fontos.

[00:06:02]Igen.

[00:06:02]Jól látod, mi is ebben teljesen egyetértünk.

[00:06:05]Az elmúlt években volt egy olyan felépülő dolog, hogy nagyon sok támogatás, nagyon sok beavatkozás történt a piacon, és ez egy ilyen hektikus világot hozott.

[00:06:15]Az Áfa, amiről beszéltünk, azt is négy évente mindig meghosszabbításra került, de volt olyan év, amikor nem, és akkor fölpattant 27-re, utána megint vissza ötre.

[00:06:25]A támogatási rendszerekben is voltak olyan elemek, mint a babaváró és a CSOK, amik hosszútávon működtek, de voltak olyan elemek, amilyen például a ZOP kamattámogatás volt, az csak egy rövidtávú volt.

[00:06:36]És ezáltal egy picit a a lakosság is mindig várja azt, hogy milyen új támogatás jön, és ezáltal így a piac ilyen hektikussá vált.

[00:06:43]Illetve a kínálati oldalon is a kiemelő rendeletek jelentős zavart okoztak a piacon.

[00:06:51]Ez is egy ilyen hektikus rendszert alkotott, és ez mind-mind azt a nehézséget okozza, hogy egy kiszámíthatatlan piac alakult ki.

[00:07:00]A kiszámíthatatlanság az onnan érezhető, hogyha egy ingatlanfejlesztő, aki eladási céllal lakást épít, ő neki körülbelül négy- hét éves időszakban kell előre gondolkodnia, onnantól, hogy megvásárolja a telket, megcsinálja az építési engedélyt, kivitelezi a lakást, átadhagyja.

[00:07:19]És hogyha ez több ütem, akkor ugye a következő ütemnek a a programját is elő kell készítsé és ki kell kalkulálja előre.

[00:07:27]Hogyha drasztikus változások vannak a gazdasági kormányzatban, és jelentősen megváltoznak a játékszabályok menet közben, akár a támogatási rendszerek, akár az építési jogszabályok, akkor ez a kiszámíthatóság megszűnik, és ez a bizonytalanság, mint egy kockázati tényező bekerül a lakásoknak az árazásába, de egyébként ugyanígy bekerül a többi építési termékeknél, akár ez legyen logisztika, szálloda.

[00:07:55]Tehát nagyon fontos az, hogy legyen egy társadalmi egyesség arról, hogy a lakáspolitikában legalább 10 évet előre úgy megtervezünk, hogy abban egy kiszámítható környezet van, mind a vásárlók, mind pedig az eladók oldalán.

[00:08:09]Mondtad ezt a, hogy várják a támogatásokat, vagy a az új szabályozást a vevők.

[00:08:15]Ö most ingatlanossal beszélve, ingatlanközvetítővel beszélgettem éppen tegnap, és jönnek is ugye erről elemzések.

[00:08:27]Lelassult a piac, érzékelitek, ugye ti lakásokat is építetek, tehát az általad vezetett cég, hogy újra van egy kivárás, ugye kifutott ez az otthonstart programos kereslet, nagyrészt bevásárolt, vagy vásárolta ki, tudott, akart, tehette.

[00:08:45]Mit tapasztalsz most?

[00:08:48]A tavalyi évben nagyon bizakodó volt a piac, sok új építésű projekt indult el, és a kereslet is egy viszonylag jó tempót mutatott részben egyébként az otthonstart programnak.

[00:09:00]Ugyanakkor zárójelben az otthonstart programnak több mint 90%-a az használt lakásra ment, nem új lakásra.

[00:09:05]Igen.

[00:09:07]És ezek a biztatójelek, ezek most kezdenek el olvadni.

[00:09:09]Ö volt egy gondolat arra, hogy esetleg ez a választások miatt van, és akkor a választások előtt vagy után majd bizonyára élénk külni fog a lakáspiac, és több lakást vesznek a a vevők, de ez egyelőre nem igazolódott be sem előtte, sem a választások után nincsen igazi élénkülés.

[00:09:27]Egy viszonylag alacsony szinten pötyög a a piac.

[00:09:30]Azt látjuk, hogy a gyakorlatilag végfelhasználók nagyon kevesen vásárolnak, akik saját maguknak vesznek újépítésű lakást.

[00:09:40]A befektetők maradtak a piacon, de hát ők is viszonylag csak egy csekélyebb számban.

[00:09:46]Úgyhogy van piac, működik, de egy ilyen közepesen alacsony szinten.

[00:09:50]Amit láttunk, az az, hogy a jövőbe vetett hit az a lakásvásárlóknál még alacsony.

[00:09:56]Tehát az, hogy egy család eldöntseen, hogy ő egy új lakásvásárlásába belekezd, ott fölveszi a hitelt, és ott ezt a a ezen a úton elindul, ez egy nagyon komoly döntés minden alkalommal.

[00:10:08]És ezt a döntést jellemzően akkor hozzák meg az emberek, hogyha ez a jövőbe vetett hitnek a feltételei náluk személyenként annál a családnál, hogy megvan.

[00:10:17]Ez körülbelül arról szól, hogy az inflációérzékelés az az alacsony legyen.

[00:10:23]Az, hogy a munkahely az, ahol dolgoznak, az az biztos legyen, tehát hogy biztos jövedelmük legyen.

[00:10:27]Legyen annyi önerejük, amennyivel már hitelképesek, és legyenek jó hiteltermékek.

[00:10:32]És ezek közül, hogyha mindegyik összeáll jól, akkor jellemző az, hogy nagyobb léptékben történik lakásvásárlás.

[00:10:39]Ha ezekből egy-kettő hiányzik, akkor már akadozik a piac.

[00:10:45]És most jelenleg azt érzékeljük, hogy hát egy ilyen közepesen alacsony szinten megy.

[00:10:50]Én azt gondolom, hogy kell legalább egy év, míg a politikai változások után olyan gazdasági változások is történnek, amit az emberek saját maguk is érzékelnek.

[00:11:03]Tehát nagyon izgalmas például az inflációérzékelés, hogy most már ténylegesen a KSH szerint 2% körüli az infláció, míg az érzékelésünk azért ennél jóval magasabb, és ennek kell egy kis idő.

[00:11:14]Úgyhogy mi úgy gondoljuk, hogy egy fél év egy év tárlata lesz, amikor így a a piacba a végfelhasználók is nagyobb számba visszatérnek, illetve hát a várakozás más, nem?

[00:11:22]azért azt lehet látni, hallani, hogy ugye szóvan, hogy kivezetik a védett árakat, az árésopot, tehát hogy vannak azok a tudott dolgok, meg várható intézkedések, amitől újra növekedhet az infláció.

[00:11:36]Ugye látszik, hogy a a költségvetési hiány mennyire magas, ami ugye az átlagember szintjén is ezek érthető dolgok, illetve, hogy amit átvett az új kormány, hát az egy nagy problémacsomag.

[00:11:53]Ebből gondolom, hogy most a ez nem feltétlenül azt a bizalmat erősíti, hogy itt most rövidtávon könnyebb lesz.

[00:12:01]Viszont van egy nagyon nagy várakozás, ugye az uniós források hazahozatala, illetve hát ez már több mint várakozás.

[00:12:09]És az új kormány egyik legnagyobb vállalása ez a bérlakás és kollégiumépítési program, ami közvetlenül is sokakat érint, akár ugye egyetemista, vagy akár csak középiskolás gyerekük van nagyon kevés.

[00:12:21]a kollégiumi férőhely.

[00:12:23]Ezek a diákok megjelennek a bérlakáspiacon.

[00:12:27]Nem kevésbe kerül ma akár csak egy szobabérlet is, különösen a fővárosban, illetve hát a bérlakás egy kiszámítható céges alapon, állami alapon az egy az egy új korszak lehetne.

[00:12:42]Hogy látod ezt a kérdést, hogy hogy ebből most lesz valami?

[00:12:50]Azt gondolom, hogy igen.

[00:12:50]A ugye Magyarországon eddig a saját tulajdon volt a preferált.

[00:12:54]Ez ugye a 90-es években történt privatizálása óta mindenki nagyon örül, hogy saját tulajdona van.

[00:13:00]Ö a politika is nagyon ráerősítette erre, hogy a saját tulajdon az ami az elsődleges cél legyen.

[00:13:04]Úgyhogy magyarok, mi úgy vagyunk most már kódolva, hogy a saját lakás az, ami a a végcél, és hogy ennek az elérése a támogatott rendszerek is ezt ennek az elérését viszik előre.

[00:13:17]Most lehet, hogy egy picit lesz egy újfajta meglátás ebben a kérdésben, hogy a bérlakás kollégium a nem lesz domináns nagy szereplő ebben a elosztásban.

[00:13:29]de egy jó kiegészítő termékként tud működni, és valamennyien valamennyire tud ennek az aránya növekedni.

[00:13:38]A nyugati országokban ilyen 5060-70%-ban van az, hogy saját tulajdon és 30-40 50%-ban pedig bérelt lakásokban laknak az emberek.

[00:13:53]Most ehhez képest itt a Középlet-Európában, tehát ez nem csak Magyarországon, hanem ugyanúgy Lengyelországban, Romániában és a többi régiós országban is 90% fölött van jellemzően az, hogy a saját tulajdon, és csak nagyon kevés a bérlakás.

[00:14:06]Ha most egy pár százalékponttal növekszik a bérlakások száma, ami egy viszonylag kisebb mérték, akkor egy nagy jelentős átrendeződés nem történik a piacon, viszont jelentős változást hozhat abban, hogy egy életkezdeti szakaszban, a kollégium, illetve egy megfizethető bérlakásprogramban tudnak a fiatalok elindulni, és későbbiekben tehát nem egyből egy saját lakással kezdeni, hanem egy picit amikor már megerősödtek, amikor amor már tényleg akár gyereket vállalnak, amikor már jobb tartós munkájuk van, akkor elkezdenek a saját lakásvásárlásban gondolkodni.

[00:14:44]És itt volt az eurós pénzek, amiket mondtál.

[00:14:48]Azt látjuk, hogy dedikáltan, tehát pántlikázottan 600-800 millió euró pénzösszeg érkezik, ami kollégiumi férőhely, diákszállás és bérlakásra fordítódik.

[00:15:01]Ez önmagában is egy óriási összeg.

[00:15:04]Ennek egyébként, ahogy a híreket mi is olvassuk, tehát erről csak mi is ebből a tudunk tájékozódni egyelőre, ott azt látjuk, hogy ez támogatástartalom, tőkeágon történő a felhasználást jelent, ami azt jelenti, hogy a a magánszférának a bevonását tervezi a kormány.

[00:15:24]azt feltételezzük, ami azt jelenti, hogy ennek az értéknek akár a háromszoros, ötszörös értékét megvalósító befektetési volument tud ez a eurós pénz indukálni, ami azt jelenti, hogy itt azért több 10000 újépítésű kollégium féerőhely, újépítésű piaci bérlakást tud meg megépülni, ami azért egy érzékelhető kínálatbővülést hoz, és minden alkalom, amikor a kínálat bővül, az moderálja az árat.

[00:15:56]Te meg vagy szólítva ugye kivitelezve építtető cégként is, illetve látod ezeket a piaci költségeket.

[00:16:05]beszéltél és nemrég arról, hogy mennyibe kerül megépíteni egy bérlakást, mennyi egy kollégum férőhely, és ugye arról is, hogy mennyi a hozama ennek, mert ugye itt ha bevonják a piaci szereplőket, akkor azt is nézi ugye egy magáncég, hogy hogy hogy ennek azért kisebb a hozama egy bérlakás programban részt venni, mintogyha piaci alapú lakás eladásra, szentlakásokat építenétek, hogy hogy fogtok és miért részt venni esetleg, illetve miért nem?

[00:16:37]Hát reméljük, hogy miért igen.

[00:16:37]A a metrodomnak van piaci alapú bérháza kettő is, amit működtetünk a piacon és bérbe adunk.

[00:16:47]Nekünk ebből van valódi piaci tapasztalatunk, hogy ez hogy működik, de hogy így még rajtunk kívül egy-két szereplő van, akinek van ilyen terméke, de hogy igazából ez egy nem létező piac még, és ez az eurós pénzek annak fog lehetőséget adni, hogy ez a szegmens elkezdjen fölépülni és annak megvan az oka, és mindjárt kitérünk rá, hogy ez miért nem ment eddig magától.

[00:17:12]egyébként jó helyen keresgéltél, tehát hogy ugye maga a jövedelmezőssége, a hoama egy bérlakásnak, egy bérháznak az sokkal alacsonyabb, összehasonlítva más hasonló, mondjuk egy iroda, szálloda vagy egy logisztikai parki befektetéshez képest.

[00:17:26]Úgyhogy az a támogatást tartalom, ami érkezik, annak lehet például az egyik megfejtése az, hogy a bérlakások építésének egyik nehézsége az, hogy nagyon magas a kamatszint.

[00:17:39]egyébként pont most várjuk itt a az interjú alatt, hogy mit fog dönteni a Nemzeti Bank, és fog-e csökkeni az alapkamat mértéke.

[00:17:46]Ez a mire kijön a podcast, addigra választ fogjuk tudni, de hogy a csökkenő tendenciára számítunk, de még mindig nagyon magas a a kamatszint, és ez megeszi a hatalmas kamat, az megeszi a profitot, ami alapján ez el tud készülni.

[00:18:04]És hogyha ez ez nem teszi lehetővé, vagy nem teszi üzletileg, alkalmassá a bérlakási építést, mert nem gyakorlatilag nem, hogy profitot nem termel, de hogy még önmagát is nehezen tudja kitermelni.

[00:18:18]Ebben lehet egy nagy változás a az eurónak a bevezetése, mert ugye forint alapon úgy nézünk ki most, hogy a talán 6% lesz az alapkamat és akkor a az alapkamat plusz k 2,5% a marzsok, amit a bankok rátesznek.

[00:18:33]Tehát ilyen 8,5%-os hitelkörnyezetben kell dolgozni, ami nagyon magas, míg euró alapon ugyanez ilyen 3 és 4%-os kamatkörnyezetet jelent.

[00:18:47]Óriási a különbség.

[00:18:49]A maga az a finanszírozási teher az egy óriási teherként lecsökken az euróörnyezetben.

[00:18:58]És ezt a támogatást például ennek a amik az euró pénzek érkeznek, az egy olyan kamatámogatott rendszerben megvalósulhat.

[00:19:06]picit hasonlóan, mint az otthonstartban a vevői oldalon, csak itt esetleg a a befektetői oldalon, hogyha ez a kamattámogatás megvalósul, akkor át lehet hidalni az euró bevezetésig hátralévő négy-öt évet, amíg a magyarországi magas kamatszintek és az euróvezeti, alacsony kamatszintek közötti különbözetet tudja támogatni a kormány.

[00:19:27]És ebben az esetben a bérlakáspiac is el tud indulni, és nyilván cserébe pedig kérheti a megfizethetőségi szintnek a vállalását a piactól a a kormány, és ebben kialakulhat egy olyan új termék, ami a vásárlóknak és a fejlesztőknek is jó, és meg is indítja ennek az új eszközosztálynak a a az életét.

[00:19:49]Hol tartanak erről az egyeztetések, vagy a szakmán belül nyilván erről zajlik egy folyamatos, nem tudom stratégia gyártás, tehát hogy hogy nézhet ez ki, hogy állami támogatásra vagy uniós források felhasználásával jelentkezik x cég, hogy részt venne ebben a programban, megépíti a bérlakásokat és utána a cég üzemelteti, vagy az állam, hogy lesz ez.

[00:20:18]Nem tudjuk a részleteket, nem ismerjük.

[00:20:20]Itt igazából én azt látom, hogy a kormánynak most az elsődleges célja az, hogy ezeket a pénzeket hazahozza.

[00:20:24]Ühüm.

[00:20:27]És én azt látom, hogy a legtöbb munka az ezen zajlik.

[00:20:29]És ezzel párzasan tud elindulni egy olyan új gondolkodás, hogy milyen mechanizmuson keresztül történik ennek a pénznek a felhasználása.

[00:20:37]Nyilván a kollégium diákszállás és a bérlakások azok nem teljesen ugyanazok ebből a szempontból.

[00:20:43]Tehát azért én arra számítok, hogy ezek különböző modellek lesznek, de az ingatlanfejlesztői kerekasztal egyesület, mint aki a legnagyobb fejlesztőket fogja össze, van elképzelése erről, van stratégiája, és nyilván ezt a kormánnyal meg is osztja, és azt reméljük, hogy egy közös gondolkodás az fog hozni egy olyan új terméket, ami egy versenysemleges, mindenki számára egyenlően elérhető rendszerben biztosít támogatást azért, hogy ezek a bérlakások minél hamarabb a piacra kerüljenek.

[00:21:12]Most ugye ha említetted, hogy bérlakást üzemeltettek, ott is van egy álfatartalom, nem?

[00:21:18]Tehát, hogy a magán bérleti piaccal kapcsolatban itt ugyanúgy különbség lehet, hogy cégtől bérel valaki, vagy vagy magánembertől?

[00:21:31]Hát a bérlakás oldalon egy nagyon sok jogszabályt rendbe kell tenni.

[00:21:35]Ez egy 1990-es évek született önkormányzati lakásbjelölti törvény alapján működik a piac.

[00:21:43]Teljesen elavult a a szabályozási rendszer.

[00:21:46]Nyilván nagyon érzékeny téma, hogy a bérlők és a bérbőadók jogait hogyan szabályozzuk, de azt gondolom, hogy érdemes ezt megcsinálni, és az a bérlő, aki kulturáltan viselkedik, az a viselkedési, az együttélési szabályokat betartja, fizet rendesen, most piaci bérlőkről beszélünk, nem szociális bérlakásokról, akkor azok a bérlők igenis élvezzenek védelmet és legyen ő bérletük biztonságos.

[00:22:20]Ugyanakkor viszont, hogyha valaki az együttélés szabályait konzekvensen nem tartja be, hogyha valaki jelentős elmaradásban van a a piaci alapú bérleti díjának a megfizetésével, akkor viszont legyen lehetőség arra, hogy a mai három-négy éves bírósági nagyon nehéz vitahelyzeteket rendező program helyett legyen egy olyan 60 napos vitarendezési fórum, ahol el lehet föl lehet mérni, hogy pontosan mi a helyzet, és ez egy békéltető testület, vagy a gyorsított bírósági program keretében ez dőljön el, és akkor derüljön ki, hogy kinek van igaza, és akkor annak megfelel.

[00:23:00]Ez nagyon fontos egyébként mind a két oldalnak a biztonsága szempontjából, hogy hogy ezek a jogszabályok újra definiálásra kerüljenek.

[00:23:08]A ebben a kérdésben még ez az áfa, amit te is mondtál, az a következő szerintem egy fontossági sorrendben, hogy egy cég, hogyha egy lakást bérbe ad, akkor 27%-os áfával kell, hogy bérbe adja.

[00:23:20]És ez egy jelentős teher ahhoz képest, hogy a szürke zónában ugye a magánszemélyek azok ugye áfa nélkül adják bérbe a lakásokat, és sok esetben a viszonylag alacsony adómértéket sem fizetik meg.

[00:23:34]és amit ugye a magánbérlőként majd magán bérbeadóként meg kéne fizetni.

[00:23:41]Szóval itt kéne egy rendet rakni.

[00:23:43]Ma úgy működik egyébként a piac, ez egy fontos és izgalmas üzleti gondolat, hogy a újépítésű lakást, amikor megépül, akkor az 5%-os álfával készül el, és akkor az ingatlantulajdonos az 5%-os áfát elvileg visszaigényelhetné a vásárló, de nem igényli vissza.

[00:24:05]az 1%-os álfát engedi elbukni és cserébe, amikor bérbe adja a lakást, akkor tudja választani azt, hogy áfakörön kívül tárgyi adómentesen adja bérbe a lakást.

[00:24:17]Így a magánpiaccal egyenlő módon tud versenyezni, mert egyik félnek sem kell, sem a magánszemélynek, sem pedig a cégnek ebben az esetben a áfakörön belül áfát fizettetnie a bérlővel.

[00:24:31]De azért nem csak ezzel az újépítésű piacon történő lakástranszakcióval lehet bérlakásárományt építeni, hanem a használt lakásoknál is, de nyilván, hogyha ez egy cég birtokában van, akkor ez egy álfatartalommal van.

[00:24:45]Tehát azt gondolom, hogy a lakhatás az egy alapjog, és ugyanúgy, ahogy az értékesítésű cél lakásosoknál egy kedvezményes 5%-os áfa van, ugyanúgy azt gondolom, hogy a lakásbérletnél is az alapjognak kéne legyen, hogy ott is egy 5%-os áfatartalom legyen csak a bérleti díj, mert hogy igazából ezt a bérlőnek kell megfizetni, és ha elfogadjuk, hogy ez egy a alakhatás, ez egy alapjog, akkor abból könnyen levezethető az, hogy azt nem szabad túladóztatni, hanem azt egy kedvezményes adózás mentén kell mint terméket biztosítani a piacon.

[00:25:20]Szerinted mikor történhet szemléletváltás ezen a területen?

[00:25:22]Tehát ezek a várhatóan megépülő újbérlakásokból mennyinek kellene, hogy megépüljön ahhoz, hogy az egy érdemi kínálatot jelentsen?

[00:25:33]Hát én arra számítok, hogy itt azért egy első időszakban egy pár ezer ilyen bérlakás fog épülni, tehát hogy az öszpiacot tekintve ez egy ilyen minimális mennyiség lesz.

[00:25:43]És hogyha ez a aminek hogyha elindul a program és egy ilyen három éves átfutást számolunk, akkor is azért 2029-2030 magassága, amikor ezek a bérlakások ténylegesen megjelennek a a piacon.

[00:25:57]És figyelemmel arra, hogy indul egy új EUs költségvetési ciklus, egy új hét éves ciklus, ugye ha abban is lesznek ilyen támogatási rendszerek, akkor akkor ez a piac épülhet tovább, és akkor remélhetőleg az euró bevezetésével ez egy önjáró rendszerré tudja kinőni magát, és akkor egy emelkedő szép piac lenni.

[00:26:22]De nem számítok rá, hogy itt a közeli egy-két évben jelentős változás lenne.

[00:26:28]Inkább ez egy ilyen három hat éves távolságban lehet ezt jól látni, úgyhogy majd akkor fog a piacon változást hozni.

[00:26:37]Izgalmas kérdés, hogy hol épülhetnek meg ezek a bérlakások.

[00:26:39]Ugye az, hogy mikor a lakás, a használt lakáspiacon, vagy akár az új lakáspiacon, a magánlakáspiacon valaki nézelődik, hát elsősorban helyet választ, ugye, hogy hogy hol szeretne élni, melyik területet tartja értékesnek.

[00:26:54]Van erre szerinted most akkor Budapestet nézzük olyan terület, ami potenciálisan alkalmas.

[00:27:00]Lehet gondolok itt mondjuk egy Rákos rendezői projektre, ahol az egy elég nagy terület és egy elég komplex fejlesztésnek ígérkezik.

[00:27:09]vagy van más is a kormányzati kommunikációból erre egyébként már látjuk a az iránynak a kitűzését és egyébként valóban a Rákos rendező is egy ilyen terület ahol szándék van arra hogy megfizethető bérlakások készüljenek és emellett a kormányzati kommunikáció kiemeli Budapest mellett a nagyvidéki megyeszékhelyeket ahol nagy ipari termelés illetve egyetemi városokkat és külön meg is nevesítve Debrec Szeged edet, hogy ezek olyan célterületek, ahol szintén a piaci bérlakásoknak meg kell jelenniük, és a támogatási rendszernek az iránya az valószínűleg Budapest mellett ezeket a nagy egyetemi városokat is meg fogják találni.

[00:27:55]Gondolom az lenne az egészséges a városszerkezetben, és hogyha nem így tömbösítve jelennének meg ezek a a mondjuk bérlakás, magántulajdonú lakás, hanem ugye ott nem mindenki akar mondjuk Rákosrendező területén lakni, bár egy eléggé frekventált környék, tehát hogy és akkor rátérve a telekárakra nem nem tud mindenhol bérlakás épülni, vagy számítotok mondjuk ilyen telekár kedvezményre, vagy vásárlási és segít hogy nézhet ki ez a modell, hol lehet lefaragni ezekből a költségekből, hogy ez tényleg egy működő modell legyen?

[00:28:35]Igen.

[00:28:35]Tehát a akárhogyha értékesítési célú, akár hogyha bérbeadási célú lakást nézünk, maga a építési költség, meg az ahhoz tartozó összes hozzátartozó járulékos költség, az egy jelentős teher, vagy egy jelentős költség.

[00:28:51]Ugyanakkor látunk mi is ebben mozgásteret, és hogyha ebben vannak lehetőségek a megtakarításra, akkor az a lakásárat, illetve a bérleti díjat is csökkentik.

[00:29:02]Az egyik ilyen nagyon izgalmas terület ez a telkek kérdése.

[00:29:07]Budapesten, de a nagyvárosokban is a jó minőségű, ahol az emberek szívesen laknak, úgy értem a jó minőséget, ezeken a szélterületeken elfogytak a telek van.

[00:29:18]kevés telek.

[00:29:18]Az azt jelenti, hogy a telek tulajdon sok magas árat tudnak elkérni érte.

[00:29:22]Egyik nagyon erős árfelhajtó hatása a a telek telkek kínálatának a szűkössége.

[00:29:29]Amit lehet tenni, azt, hogy a akinek van telke, az hozza a piacra.

[00:29:34]Kinek van telke?

[00:29:34]Az államnak, az önkormányzatnak.

[00:29:36]Itt azért a Rákosrendező nagyon jó példa, hogy felhagyott vasúti területek, amiből a Rákosrendezőn túl is vannak még ilyenek, felhagyott honvédségi területek.

[00:29:46]De akár olyan rozsdövezeti területek is vannak, ahol állami és önkormányzati tulajdonok jelentős mértékben vannak.

[00:29:54]Ha az állam és az önkormányzatok úgy döntenének, hogy a telekínálatot jelentősen bővítik, amiért cserébe lehet, hogy kérnek például bérlakást kérnek vissza a vagyő lakást kérnek vissza a felépült projektben, amit ők utána bérlakásként tudnak működtetni, akkor ez már lehet egy jó megoldás és összességében csökkentheti a költségeket.

[00:30:15]Ez olyan szinten van, hogy egy konkrét számot is mondjak rá, hogy Budapesten most másfél millió és 2 millió Ft közötti négyzetméter árak jellemzőek.

[00:30:25]Egy telekár ebből az eladási árból az körülbelül, hogyha jobb lokációban van, akkor 300000 Ft fölötti összeg, hogyha ilyen közepesebb lokációban van, akkor 200000 Ft fölötti összeg.

[00:30:40]Most ez jól látható, hogyha lenne állami terület, amivel bővül a telekpiac, és ott az állam azt mondja, hogy én 100000 Ft-ot kérek a telekért, akkor rögtön az az eladási ár 2-300000 Fttal tud csökkenni.

[00:30:57]Mondjuk számunk 200000-rel vagy 100000-rel, hogy csökken, az egy jelentős különbség.

[00:31:00]És itt csak a telek kérdésről beszéltünk.

[00:31:03]Ezt követően érintettük a a finanszírozási költséget, hogy 8,5%-os finanszírozási környezetben vagyunk, ami egy egy komoly terhet jelent.

[00:31:13]Ez 100 lakásonként 1 milliárd Ftot jelent a költségoldalon.

[00:31:19]hogyha ebben a akárcsak azzal, hogy haladunk az euró felé és elkezd csökkenni, akár azzal, hogyha a nemcsak a vevői oldalon, hanem a projektoldalon is van kamattámogatás, akkor körülbelül 75000 és 150000 Fttal tudna négyzetmenéterenként csökkenni a lakás eladási ára.

[00:31:38]És itt már egyszer volt egy több mint 100000-es tételünk, van egy következő körülbelül 100000-es tételünk.

[00:31:45]Ez már 200000 Ft-os tétel, amivel csökkenének a lakásárak, hogyha ezt a ebbe az irányba mozdulna el a gazdaságpolitika.

[00:31:51]A másik ilyen terület az az építésszabályozás.

[00:31:57]A az építési szabályokat az OTIK határozta meg.

[00:32:01]helyette jött a TK, és a TKÁ-nak körülbelül van egy 15%-os árdágító hatása, mert egy a lakhatás minőségének növelése érdekében sokkal szigorúbb feltételeket írt elő, amelyeknek a teljesítése az többletköltséget hoz magával.

[00:32:17]Ha ebben egy azt gondolom, hogy maga az elv az nagyon jó volt, tehát az, hogy az ezt a minőséget növelni kell, magasabbagasságra van szükség, nagyobb szobákra van szükség, a szintre mutatót nem szabad olyan kedvezően számolni, hanem szigorúbban kell számolni.

[00:32:36]Alapvetően minden mindegyik egy jó gondolat, csak ritmusban nem jókor érkezett a piacra.

[00:32:41]Szóval, hogyha van egy erős piac, amikor a dübörögnek a a lakásépítések, és akkor jól elviseli ezt a piac, hogy van egy ilyen övítószándék benne, és akkor a nagy kínálat mellett ezt jobban ki lehet kompenzálni.

[00:32:59]egy gyenge piacon egy ilyen intézkedés az további jelentős 15%-os áremelkedési hatást indukált.

[00:33:06]Ennek a a a hatásnak az újragondolása azért megér egy jogszabályfelővizsgálatot, és azok a tételek, amelyek indokolatlanul drágítják a lakásépítést, hogyha azok felvizsgáltatára kerül, akkor én azt gondolom, hogy megint egy ilyen 100000 Ft-os nagyságrendű megtakarítást tudunk elérni.

[00:33:25]És arra akarok ebben az egészben kilyukadni, hogy már ha volt egy 1800000 Ftos négyzetméter árú termék a piacon és annak az ára tud csökkenni 300000 Ft-ostal, akkor odaérünk ehhez az OSP-s 15 millió Ftos határhoz Budapesten.

[00:33:43]Ö, a vidéki pozíciókban pedig az 1 millió Ft-os négyzetméter ár, ami nagyon sok helyen már ugye ezen a szinten mozog, az viszont vagy afölé került, az viszont be tud menni 1 millió Ft-os négyzetméter ár alá.

[00:33:57]Úgyhogy én azt gondolom, hogy a gazdasági kormányzattal van miről egyeztetni, van miről beszélgetni, hogy egy új stratégia mentén hogyan lehet a a megfizethető lakhatást támogatni.

[00:34:08]Gyakorlatilag ez a ez amit elmondtál, ez arról is szól, hogy hogy kicsit így tehát konzerválni kéne ezeket az árszinteket, mert a fizetőképes kereslet határára érkezhetett a piac, ugye?

[00:34:20]Igen.

[00:34:20]Mi is érzékeljük azt, hogy a a megfizethetőség kérdések egyre erősebbek, de ez nem egy magyarországi jelenség kizárólag.

[00:34:27]Ez az egész világon így van.

[00:34:29]Európa minden országában is így van.

[00:34:32]És nagyon izgalmas, hogy mondjuk, hogy nagyon drága a lakhatás.

[00:34:35]És egyébként abból a jövedelemből, ami Magyarországon keletkezik, hány havi jövedelemből lehet egy lakást megvásárolni?

[00:34:44]És ez egy ebben nem állunk jól.

[00:34:46]Tehát ez európai összehasonlításban a az utolsó harmadban vagyunk.

[00:34:49]Így.

[00:34:52]Szóval kedvezőtlen a pozíciónk.

[00:34:53]Ugyanakkor viszont, hogyha nominálisan nézzük a lakásárakat és összehasonlítjuk egy nem nem csak azt mondom, hogy Prága vagy Bécs vagy más fővárosok, hanem csak egy brunói lakásárakkal.

[00:35:04]akkor még mindig látjuk azt, hogy azért egy 20%-kal alacsonyabbak az árak Magyarországon, mint a környező országokban lévő hasonlóságú területeknek a a lakásárai.

[00:35:18]Úgyhogy inkább arra számítunk, hogy ez a ezt a lakásár növekedési lendületet lehet fékezni, de de megtörni, azt egy nagyon bátor lakáspolitikával lehet csak.

[00:35:29]Ha most lennél 30 éves, vagy egy 30 éves mai fiatal hozzád fordulna, mit javasolnál neki, hogy és nincs mondjuk családi segítsége, hogy hajtson rá a saját lakásra, vagy pedig lesz itt belátható időn belül egy bérlakás alternatíva?

[00:35:48]Azt gondolom, hogy mind a kettő jó irány lehet.

[00:35:49]Ö erre nem lehet egy ilyen generális tanácsot adni, mert azt gondolom, hogy aki hosszú távon itt tervezi a jövőjét, van jó munkahelye, igazából már a családalapítás son is túl van, ott ott inkább a a saját törödő lakás az, ami a a jobb megoldásnak tűnik.

[00:36:09]hogyha valaki még inkább pályakezdő, még szívesen kipróbálja magát, ő még akar külföldön tanulni, vagy esetleg külföldön dolgozni, de utána hazatérne, kipróbálna magát Debrecenben, kipróbálna magát Szegeden.

[00:36:22]Tehát, hogy ezt a mobilitási kérdés, ez fontos az életében még akkor viszont a bérlakás az, ami fontosabb.

[00:36:26]Ha valaki egy ilyen vállalkozószellemű, és azt mondja, hogy ő a saját megtakarítását, tőkjét nem egy holdt tőkeként szeretné a saját lakásában tudni, hanem azt egy saját vállalkozásba akarja beforgatni, akkor lehet, hogy neki is azért, hogy az ő vállalkozása jól menjen, egy bérlakás az, ami a jobb pozíció.

[00:36:47]Tehát ezt élethelyzete változtatja, válogatja.

[00:36:49]Azt gondolom, hogy kinyílt a lehetőség arra, és talán a a tudatunkat is már jobban jobban befogadja az, hogy vannak olyan élethelyzetek, amikor a bérlakás a jó megoldás.

[00:37:00]Hát igen, ez a ez a mama hotelben maradni, vagy vagy tovább lépni, illetve amit mondtál, hogy ki mennyire vállalkozó szellem, és a lakást hogy veszi, hogy az egy holdtőke, vagy abból, hogyha van egy kis tőkéje, tud vállalkozást indítani, de visszakanyarodva az elejére az, hogy a lakhatás, ugye a lakhatási problémák azért azért itt egy más szinten van, tehát hogy hogy az albérletárak, vagy hát albérletnek mondjuk bár már nincsenek fülbérlők a lakásban jellemzően.

[00:37:31]azt most igazából már ezek a magánbefektetők diktálják.

[00:37:33]Tehát ahogy te mondtad, hogy hogy nálatok is azért nagy arányban a befektetők vásárolnak, akik aztán kiadják, de de ha megugrott a kínálat mondjuk az otthonstart program révén, akkor akkor látszik, hogy hogy ez ez is azért most egy kicsit így hogy mondjam, stagnálni fog, nem?

[00:37:52]A bérleti díj szint.

[00:37:57]Igen, most azt látjuk mindenképpen, hogy a bérleti díjak azok stagnálnak, és ezt gondolom, hogy ez ilyen szempontból egy jó hír.

[00:38:02]A de egy picit azt is mutatja, hogy hogy nagyon leült a piac, és ennek ez is a az oka.

[00:38:07]A az a a lakásárakat és a bérleti díjakat, azokat alapvetően nem az új lakáspiac határozza meg, mert körülbelül úgy néz ki, hogy az új lakáspiac az ilyen 15% súlyú, a használt lakáspiac pedig 85% súlyú.

[00:38:24]Tehát alapvetően, hogy mi történik a használt lakáspiacon, az befolyásolja az árakat.

[00:38:29]Ha a használt lakáspiacon emelkedő árak vannak, akkor az újlakáspiacon is emelkedőek lesznek.

[00:38:37]És itt van egy nagyon fontos gondolat, hogy az elmúlt évtizedekben azt a hibát valahogy elkövettük, vagy valami megtörtént velük, hogy nagyon kevés újépítésű lakást építettünk.

[00:38:47]A kevés újépítésű lakás az azt jelenti, hogy az elmúlt 10-15-20 évben az azt jelenti, hogy ha most valaki keres egy jó minőségű használt lakást, ami mondjuk egy 5-10 éves lakás, akkor ebben a piaconban nagyon pici a kínálat, mert nem építettünk lakásokat az elmúlt időszakban.

[00:39:07]És ahogy haladunk előre, és nem építünk továbbra sem lakásokat, akkor nem lesznek a használt lakáspiacon sem jó alternatív termékek az új lakáspiahoz.

[00:39:16]Szóval ebből az ördögi körből kell valahogy kitörjünk, és fontos az, hogy bővítsük úgy a kínálatot, hogy a használt lakáspiacon is legyen egy kellő kínálat öt év múlva, 10 év múlva.

[00:39:31]Köszönöm szépen.

[00:39:31]Ez ezek most egy helyzetelemzésnek betudhatók, és ugye amit ki is bomlott ebből, hogy még nagyon sok a nyitott kérdés.

[00:39:41]körülbelül ősszel lehet már világosabban látni ezen a téren.

[00:39:44]Akkor már ugye az áfával kapcsolatban a bérlakásépítés, kollégiumépítés, uniós pénzek már konkretizálódhatnak, ugye Gábor?

[00:39:55]Úgy gondolom, hogy igen.

[00:39:55]Én már reménykedem egyébként, hogy a nyár második felében is lesznek ezzel kapcsolatosan a kormány részéről bejelentések, vagy legalábbis iránykijelölések, és ősszel pedig már aktív munka tud ebben a kérdésben folyni, és új projektek jelennek meg a piacon.

[00:40:13]Hát úgy legyen.

[00:40:13]Köszönöm szépen, hogy eljöttél.

[00:40:14]Önöknek köszönjük a figyelmet, a Népszava igatlanpiaci kitekintőjét, az RK podcastot látták és hallották.

[00:40:23]Viszontlátásra, viszont hallásra.

[00:40:25]Viszontlátásra.