Alkupozícióban a vevők és a bérlők az ingatlanpiacon

[00:00:00]egyáltalán nem meglepő azt az, amit most 2026-ban látunk, mert hogyha tútolják a biciklit az ingatlanpiacon az árak szempontjából, akkor akkor utána természeteszerűen, hogyha ezzel a fizetőképes kereslet nem tud lépést tartani, akkor az egyrészt először magával hozza a forgalom és a kereslet csökkenését.

[00:00:18]Ennek következtében az, aki tényleg el szeretne adni ingatlant, és nem pedig árulni szeretné, muszáj ezt lekövetni az árakban is.

[00:00:40]Budapesten a covid óta most először látszik komolyabb árkorrekció a használt lakások piacán.

[00:00:46]Mindeközben az új lakásépítők magas telekárakról és emelkedő kivitelezési költségekről beszélnek.

[00:00:51]Mi történik?

[00:00:54]Ismét nő az olló a használt és az új lakások között?

[00:00:56]Fordulóponthoz érkezett a lakáspiac?

[00:00:58]Csökkennek az árak?

[00:00:58]Most érdemes vásárolni, vagy még további árkorrektúrral számíthatunk?

[00:01:03]Mindezekről beszélgetek mai vendégemmel.

[00:01:06]Köszöntöm önöket.

[00:01:08]Az erki ingatlanpiaci kitekintőt látják és hallgatják.

[00:01:11]Én Sándor Tünde vagyok.

[00:01:13]Meghívott szakértőnk pedig Balog László, az ingatlan.com vezetőgazdasági szakértője.

[00:01:18]Szia Laci!

[00:01:20]Szia tőnd!

[00:01:20]Üdvözöm a kedves nézőket is.

[00:01:22]Éppen frissen tettétek közzé új trendeket, hogy három hónapja csökkennek a lakásárok Budapesten.

[00:01:32]Mi van most szerinted?

[00:01:32]Egy fordulóponthoz érkezett a piac, vagy csak egy korrekció van?

[00:01:39]Igen, nagyon izgalmas időket élünk, annak ellenére, hogy látszólag nem történik semmi.

[00:01:42]És ilyenkor szerencsés, hogy a piacon egyedülálló módon a rendkívül gazdagatbázisunkból havi rendszerességgel tudunk beszámolni a lakásárak változására, az ingatlan.com lakásárindexel segítségével.

[00:01:53]És ahogy te is említetted, ezt ma publikáltuk, és olyan események történtek, amire nem volt példa 2020.

[00:02:02]október és decembere között, amit te is említettél, Budapesten már harmadik hónapja zsinórban csökkentek az árak.

[00:02:09]És ez azért érdekes, mert most itt lehet, hogy a a kedves nézők vagy hallgatók így föllélegeznek, és azt mondják, hogy ez az, végre most már újra tudunk megfizethető lakást vásárolni, de azért a helyzet nem ilyen egyszerű, mert ez az átcsökkenés jellemzően fél, maximum 1%, de legutóbb is, tehát a júniusi hónapban is 0,1% körüli volt.

[00:02:34]Tehát itt a korrekció az a helyes kifejezés, az árcsökkenés az nem azt jelenti, amit amire az emberek egyből asszociálnának, hogy akkor most már holnap után féláron vehettek panellakást vagy újépítésűt.

[00:02:46]Ennél a helyzet árnyaltabb, de jelzésértékű a piac számára, hogy most inkább a vevők akarata tud érvényesülni.

[00:02:54]Abból a szempontból ez lehetőséget jelent a számukra, hogy nő az alkupozíció.

[00:02:57]Az eladók pedig nem tudnak úgy árazni, mint amit 2025-ben az előző évben megfigyelhettünk.

[00:03:04]Ott kényű kedvükre tudták emelni az árakat.

[00:03:08]Mi az, ami kifogta a szelett akkor a lakás áremelkedés vitorlájából?

[00:03:11]Hogy így fogalmazzunk?

[00:03:17]Érdekes látni azt, hogy 2025-ben, erről egyébként korábbi erké podcastekben is beszéltünk már, több keresleti hullám is végigment a lakáspiacon.

[00:03:25]Ilyen egyébként korábban nagyon volt példa, és ez még nem is lenne kizárók abból a szempontból, hogy szükségszerű legyen a a lakáspiaci lassulás, vagy a lakáspiaci korrekció, hiszen korábban 2015 és 2022 között hét olyan év volt, amikor szinte európai rekordokat döntögetett a lakáspiaci forgalom, illetve a lakásárak növekedése.

[00:03:52]Tehát látszik, hogy ez nem egy egy nem egy egy automatikus hullámvasút, hogy amikor van egy erősebb év, akkor utána jön egy konszolidációs időszak.

[00:04:03]Most szerintem eljutott egy olyan szintre a lakáspiac, amikor már egy ilyen keresleti hullám okozta árnövekedést, már nem bír el.

[00:04:10]Tehát ez egy természetes piaci reakció.

[00:04:13]Itt sokan féltik a lakáspiacot a kormányzati beavatkozásoktól, a támogatásoktól, a korlátozásoktól, de melyik a támogatások megvonásától vagy csökkentésétől, vagy vagy bármi más egyéb szabálytól, például a az újépítési ingatlanok energiahatékonysági követelményeinek a növekedése az újépítési törvénytől, de alapvetően érdemes azt így eggyel hátrébbni és megnézni azt, hogy hogy vannak természetes piaci mechanizmusok a a lakáspiacon is, és ez alapján egyáltalán nem meglepő azt az, amit most 2026-ban látunk, mert hogyha tútolják a biciklit az ingatlanpiacon az árak szempontjából, akkor akkor utána természeteszerűen, hogyha ezzel a fizetőképes kereslet nem tud lépést tartani, akkor az egyrészt először magával hozza a forgalom és a kereslet csökkenését.

[00:05:06]Ennek következtében az, aki tényleg el szeretne adni ingatlant, és nem pedig árulni szeretné, muszáj ezt lekövetni az árakban is.

[00:05:13]És ami miatt egy különleges időszakon vagyunk túl a 2025-ös év után, az pont az, hogy ez nem egy-egy vevői szegmenst érint.

[00:05:23]Ugye általában érdemes ketté bontani a befektetői oldalt meg a saját célra vásárlói oldalt, mert az elmúlt 10 évben az ingatlan kifejezetten jó befektetés volt.

[00:05:36]Éves szinten 10 volt, amikor 20%-kal is növekedtek az árak.

[00:05:39]Ez e ilyen hozamot azért nagyon kevés stabil háttér stabil hátteret jelentő befektetés rendelkezett.

[00:05:51]Viszont most ez a utolsó ilyen nagy befektetői hullám az 2025 első félévében lement.

[00:05:57]Ugye ez volt az állampapírból visszatérő ingatlanbefektetőknek a utolsó nagy fellángolása.

[00:06:02]És azóta mind a lakásárak növekedésre lelassult, tehát ez már nem olyan vonzó opció, mind pedig a bérleti díjak növekedése is megállt, sőt van voltak időszakok, amikor csökkentek is.

[00:06:14]Tehát ez még inkább kifogta a vitorlát a befektetők még még inkább kifogta a szelet a befektetők vitorlájából.

[00:06:20]Hát az otthonstart program azért okozott egy nagy áremelkedést, mármint az otthonstart program megjelenése.

[00:06:26]A befektetők ugye visszahúzódtak, ahogy mondtad, de azért ott is jöttek befektetési célóvásárlások, hiszen ki lehet adni a lakást, amit otthon tart hitell vásárló.

[00:06:36]Ugye ez a ez az év második felében volt jellemző, de ott is azért az átlag életkor az 34 év volt a banki statisztikák alapján, tehát ott azért az már nem egy akkora nagy befektetői hullámot generált.

[00:06:49]Ott túlnyomórés saját célra vásároltak lakást, főként a fiatalabb generáció tagjai.

[00:06:55]Ugye ők nem rendelkeznek olyan nagy megtakarítással, hogy hogy itt zsákszámra tudták volna vásárolni, főleg otthonstart hitellel a lakásokat.

[00:07:05]És ráadásul egyébként a más az év második felében jóval szerényebb volt az áremelkedés méltéke.

[00:07:10]És ezt most látjuk, hogy például országosan is 5-6%, Budapesten pedig 3%-ra mérséklődött 2026 első félévében a lakásdrágulás össz összüteme.

[00:07:25]Tehát ez ez nagyon-nagyon erős lassulás és nagyon erő nagyon erős visszarendeződés jelent, főleg azokon a környékeken, ahol eleve magasak az ingatlanárak.

[00:07:36]Pont a júniusi lakásárindexünkből rajzolódik le az rajzolódik ki az a nagyon érdekes kép, hogy nyugat-magyarországon és közép-magyarországon szinte minden régióban vagy csökkentek a lakásárak, vagy stagnáltak.

[00:07:49]Egyedül talán Középdunán túl az, ahol 0,5%-os áremelkedés történt.

[00:07:54]A nyugdunán túli és a délunán túli régióban árcsökkenés volt, és Pest megyében is 0,2%-os áremelkedés volt, ami meg egyetemű stagnálás.

[00:08:06]Budapesten pedig csökkentek az ingatlanárak, a drágulás súlypontja pedig kellett Magyarországra tevődött át.

[00:08:13]Gyakorlatilag akkor ketté szakadt a lakáspiac, vagy az ország szakadt ilyen értelemben ketté.

[00:08:18]Tehát, hogy Kelet-Magyarországon még ugye megfizethetőbb a lakások, összevetve az ottani fizetésekkel is.

[00:08:25]Igen.

[00:08:25]És valószínűleg itt ez a lassú kiegyenlítődés látszódik, hogy ahol alacsonyabbak az ingatlanárak, ott például egy otthonstart hitel még mindig jelentős segítséget mutat azoknak, akik csak hitellel tudnak ingatlant vásárolni.

[00:08:41]De ez is, ez a hitelre vásárlók aránya is jelentősen kezd el nőni annak következtében, hogy szinte mindenhol emelkednek az ingatlanárak.

[00:08:51]Ugye a 2026 egyik nagy sláger terméke a panel panellakás.

[00:08:58]Gyakorlatilag megnéztük az ingatlan.com adatai alapján, hogy a nagyvárosokban, tehát megyesszékhelyeken mennyibe kerülnek a panellakások és még a legolcsóbb megyeszékhelyeken is.

[00:09:06]Most Salgoten egy külön kategóri azt kezeljük külön.

[00:09:11]Ott akár már 20 millió alatt is lehet ingatlant vásárolni, de már Kaposváron, Békéscsabán ilyen 5-600000 Ft-os négyzetméter árakról beszélünk már a panellakásoknál is.

[00:09:20]Tehát egy 50 nmes panel az 30 milliótól indul a megyeszékelyeken.

[00:09:26]Van, ahol ez 50 55 60 millióig is elmegy, például Debrecen, Szeged környékén.

[00:09:31]Tehát ez egy nagyon izgalmas helyzet, amit látunk.

[00:09:36]És persze itt megint érdemes még eggyel hátrébb lépni, hogy hogy összességében mennyit ér a pénzünk.

[00:09:45]A az amit ami ami amit amit amivel amiből gazdálkodni tudunk.

[00:09:50]Nyilván az ingatlanpiacon az lakásságulás miatt egyre kevesebb fér bele egységnyi, mondjuk egy 10 2050 millió Ftos vételárba, de amikor hosszút távon azért a sok kicsi sokra megy, tehát összességében az már talán kevéssé lehet meglepő mindenki számára, hogy Budapesten egy ingatlanvásárlás most már 100 milliós nagyságrendű ráfordítást jelent.

[00:10:13]És szerintem ez egy olyan lélektani határ, ami biztos, hogy nagyon sok elborzaszt.

[00:10:18]Van, aki azt mondja, hogy ki is csekkol emiatt az ingatlanpiacrab, mert sose lesz ennyi pénze.

[00:10:26]hogyha hitelből szeretné ezt valaki finanszírozni, és a minimális önrész, piaci önrész teszi be, mondjuk egy, hogyha megint egy 50 nmes panelről beszélünk, ami 70-75 millió Ft most már, ez azt jelenti, hogy ilyen 15-18 millió Ftot kell letelni ahhoz az asztalra, hogy fölvegyél egy 50-60 milliós hitelt több 100000 Ft-os törlesztő részlet.

[00:10:50]és még ugye a járulékos költségekkel nem is számolva, hogy ügyvéd, egyebek, költözés, hasonló, mindenék és és egyébként ez meg egy megint egy másik érdekes helyzetet vetit előre, hogy a hitelképes vevőkből pedig sokkal kevesebb van, mint ahány ember érintett lehetne ingatlantranzakcióban, mert ez már egy hosszútávú tendencia, hogy a lakáshitelek legnagyobb részét, ezt az MNB rendszeresen publikálja, a felső két jövedelmi tized veszi föl, tehát a ez a parétó elv működik, hogy 80%-át a 20% veszi föl.

[00:11:29]Igen.

[00:11:29]Én olvasgatok ilyen topikokat közösségi médiában érdeklődnek lakásvásárlás előtt és hát azért ilyen nettó 7-800000 Ft-os fizetésekkel készülnek.

[00:11:40]Mondjuk otthonstart hitelt fölvenni nyilván budapestiek főleg, de azért ez nem az átlag magyar fizetés.

[00:11:48]Annyit érdemes hozzátenni, hogy a bankok nem személyre válogatják ezeket a hiteleket, hanem ott a az adós és az adóstársak összjövedelmének kell megfelelni.

[00:11:59]És egyébként ez is egy paradox helyzet, hogy most már egy átlagfizetésből is, tehát hogyha mondjuk van egy pár, aki vagy szülő gyerek kapcsolatban mind a kettő átlagfizetéssel rendelkezik, akkor abból már egy átlagos lakásit lehet finanszírozni.

[00:12:16]Csak itt az abszolút összegek azok, amik kicsit elborzasztóak lehetnek, hogy mit nevezel egyébként átlagfizetésnek, vagy most így mi van a fejedben?

[00:12:22]Egy mekkora összeg?

[00:12:25]Hát egy egy 3 4 500000 Ft-os, hogyha a pusztán a KSH adatokra tudunk ebből a szempontból támaszkodni, persze itt is ugye különbséget kell tenni az átlagfizetés, meg a medián kereset, főleg a nettó vagy a kedvezmények nélkül számolt, meg az ilyen fegyverpénz meg egyéb dolgok nélkül számolt átlagkeresetek között, de azért ez is jelentősen nőtt.

[00:12:44]Viszont ugye mivel minden más is drágult, ezért összességében hiába nő az emberek fizetése, és ez az, ami lecsapódik a lakáspiacon, hogy hiába nő az emberek fizetése, a lakásvásárlása, a lakhatásra fordítható összeg nem nem növekszik olyan drasztikusan, mint ahogy egyébként papíron a az emberek keresete növekszik, hiszen minden más is drágul.

[00:13:08]Akkor visszakanyarodva az első felvetéshez, hogy van fordulópont szerinted most a lakáspiacon?

[00:13:13]Ez egy azért különleges megfogalmazás, mert a fordulópontról mindig úgy beszélünk, hogy eddig ha eddig ment valamilyen irányba valami fordulópont, és utána vagy egy 90, vagy egy 180 fokos fordulatot tesz, ami ami messziről a Holdról is látszik, de a lakáspiac az nem így működik.

[00:13:32]Tehát ö vannak tendenciák és ezek Igen.

[00:13:38]De ezek de ez kábé olyan lassú, mint ahogy a fűnő, hogy hogyha valaki mondjuk két hétig nem vág füvet, akkor az úgy észreveszi, de azért, hogyha ott állnánk és néznénk, ezt nagyon nehéz lenne érzékelni napról napra, és ez a lakáspiacon is így megy.

[00:13:51]Tehát hogyha van egy a jó hírek azok mindig rögtön gyorsan beépülnek az árakba, de amikor van egy lassulás, akkor az az nagyon hosszú ideig kitart, és ott ott ott nagyon különbözik az az egyéni felismerés, például eladói oldalon, hogy most könnyebb eladni a lakást, jobban érdeklődnek mint a korábbi időszakban vagy kevéssé.

[00:14:15]Biztos, biztos benne van a probléma, biztos az én ingatlanom nem olyan jó, biztos vannak ennél jobbak.

[00:14:21]Vannak tévutak is, amikor valaki azt gondolja, hogy nem tudom eladni mondjuk 80 millióért a 30 nmes lakást, mert akkor emeljünk rajta az áron, mert majd akkor később biztos magasabb áron jobban elmegy.

[00:14:32]Ez ez az abszolút, de de összességében itt azért a ezekből a mikroszintű döntésekből rajzolódik ki, hogy reagál a piac ezekre a változásokra.

[00:14:44]Egyszer mondta egy ingatlanos szakértő, hogy olyan az ingatlanpiac, mint egy olajszállító tankhajó, hogy megfordít, tehát fordítanak a kormányon és kilométerek kellenek, mire ugye elkezd a hajó egy másik irányba kanyarodni.

[00:15:02]Ö említettük ezt az árcsökkenést, ez van az árindexetekben harmadik hónapja.

[00:15:08]Mondd már el, kérlek, hogy akkor ebben a három hónapban nominálisan mennyivel csökkentek a kínálati árakról beszélünk, ugye?

[00:15:18]Ö igen, de itt fontos elmondani a a lakásárindexünk kapcsán, hogy ez abszolút együtt mozog az MNB-nek meg a KSH-nak is az árindexével, ami meg tranzakciós adatokon alapszik.

[00:15:27]Ugye ennek van egy kis módszertani hátteré, mi nem az aktuálisan meghirdetett ingatlanokat vesszük figyelembe minden hónapban, hanem amik lekerültek az adatbázisból.

[00:15:37]Ugye ezek vannak a legközelebb a azok a valószínűsíthető eladásárnak.

[00:15:41]Igen.

[00:15:41]Igen.

[00:15:41]No akkor mik ezek a számok?

[00:15:43]Három hónapja.

[00:15:43]Három hónappal ez három hónapja körülbelül egy 1%-kal egy egy 1,1%-kal csökkentek a budapesti ingatlanárak.

[00:15:52]Most hogyha tényleg csak egy gyors fejszámolással egy más5él milliós m egy társasházi lakás, egy panellakás nyugodtan számoltunk 1,4 1,5 milliós négyzmára látlagosan.

[00:16:01]Igen, ez egy 50 nmes lakásnál 75 millió Ft.

[00:16:03]A az átlagos lakását csökkenés ennek következő az 1% 7500 Ft.

[00:16:10]Tehát ez igazából semmi.

[00:16:14]Hát azért már az egy kéthavi fizetés, hogyha itt a 3-400000 Ft-os átlagokat vesz.

[00:16:19]Ha így vesszük, akkor igen.

[00:16:19]Ha úgy vesszük, hogy valaki most 20 vagy 21 évre vesz föl hitelt, ott már nagyon minimális a különbség.

[00:16:29]pedig abból indulunk ki, hogy egy ügyesebb alkohol, ennek a sokszorosát meg lehet spórolni, mert ugye ezek tényleg ilyen makroszintű statisztikák, és a az a a kedves hallgatók meg a nézők is, hogy ki mondjuk érintett lehet egy-egy ingatlanületbe.

[00:16:46]Ő egy konkrét lakás, egy konkrét ügyletre próbálja ezt átültetni, és ott sokkal nagyobb a a mozgást egy ügyesebb alkúval adott esetben akár k-3 millió Ft-ot is meg lehet spórolni, hiszen minden ingatlan más és más.

[00:17:04]Most ez azt jelenti akkor, hogy most júliusban, vagy illetve júniusban 7500 Fttal került kevesebbe egy 75 millió Ft-os lakás.

[00:17:13]Ugye ez a kiinduló ahhoz képest, mint amit tavasz mint amit tavasszal kértek volna elérte.

[00:17:20]Értem.

[00:17:20]Ez ez meddig tud mozogni?

[00:17:20]Mert ugye aért nehéz lakáspiacon eladói oldalról vagy vevői oldalról beszélni, vagy olyan nézőpontból, mert mind a ketten vag mindenki van általában mind a két szerepben is.

[00:17:32]Ugye aki elad, az közben vásárol is.

[00:17:37]Vagy tehát hogy tényleg egy ilyen minden mindennel összefügg, tehát aki most elad, az valamit venni is fog, vagy vagy valahová teszi a pénzét.

[00:17:48]Meddig tud ez szerinted korrigálni ez az ár?

[00:17:52]Mire számítasz?

[00:17:53]Hát ezt próbáltam elmondani korábban, hogy hogy a korrekció az ilyen minimális.

[00:17:58]Tehát ez ilyen max 1-2%.

[00:18:02]Amire még úgy emlékszünk, vagy úgy emlékeznek sokan, az utolsó ilyen nagy átcsökkenéses időszaka devizahitel válság idején 2010 és 14 között nagyságrendileg ilyen 15-20%-kal csökkentek az árak négy év alatt, ami azt jelenti, hogy évente az ilyen 4-5%-os ártsökkenést jelent.

[00:18:20]Egy hónapra levetítve az kevesebb mint 1%.

[00:18:23]pedig az egy nagyon nehéz időszak volt.

[00:18:26]By the way, a mostani lakáspiac is a covid járvány kellős közepét idézi, mind a bérlakáspiacon, az albérletpiacon, mind pedig a az eladólakások piacán, pedig akkor világjárványt volt.

[00:18:39]Most egy kicsit ilyen gazdasági blokkot érzünk a a lakáspiac, hogy most el elérte a teljesítőképessége határát a piac.

[00:18:50]És ez az egyik kulcsa annak, amit mondasz, hogy amikor valaki elad, és például azért ad el, mert tovább költözne, vagy egy nagyobb ingatlanból kettőt szeretne, akkor nem mer nagyon fölülni ezekre a trendekre, mert attól tart részben jogosan, hogyha ő sokat enged az ingatlan árából, de ő nem tudja ezt az átcsökkenést érvényesíteni az általa megvásárolni kívánt ingatlan árából, akkor inkább nem adja el.

[00:19:17]Na most ezért van az, hogy a lakáspiaci korrekció vagy a fordulat, ami mondjuk egy ilyen hosszútávú fordulatot jelent, ez az első jele, hogy elkezdenek a tranzakciók megritkulni, mert nem tudják eladni, és akkor a végén csak azok maradnak a piacon eladói sorban, akik tényleg el szeretnék adni a lakásokat, ők bele fognak menni az alkukba, akkor elkezd csökkenni az ár.

[00:19:42]hogyha pedig eléri a ha eléri az árszínt azt a kritikus árszintet, ahol már a vevők azt mondják, hogy azért érdemes piacra lépni, de ez a gyakorlatban nem árcsökkenés formájában nyilvánul meg, hanem a nominális fizetőképesség nő meg, nő föl arra a szintre, amit a lakásárak produkálnak, akkor indul meg egy újabb élénkülés, akkor indulhat be egy újabb növekedési ütem.

[00:20:11]Ebben viszont kell még egy tényező, az pedig a piaci kamatszinteknek a csökkenése, mert kábé ez az egyetlen, amiben most reménykedni tud az ingatlanpiac.

[00:20:23]Állami támogatások szerintem nem nagyon várhatók.

[00:20:26]Az ingatlanadásvételek kapcsán ez a korszak szerintem már lezárult.

[00:20:29]A a kamatok azért fontosak, mert mert most már a lakásvásárlók többsége hitelt vesz föl, és a 6 7%-os kamatok, amiből most a legjobbak is ilyen 5,96%-ot tesznek ki piaci alapon, az még nem az a vonzó kamatszint, amivel az emberek nyugodtan beleugranak.

[00:20:54]Hogyha 3-4%-ra csökkennek organikusan piaci a kamatok, akkor az elindíthat egy újabb lakáspia.

[00:20:59]majd már igen az euro bevezetésétől így is, de az már ilyen h27893 még maradva ennél a hogy meddig tartanak ki az eladók egy árat, hogy mit láttok, hogy mikor módosít, mikor csökkenti az irányárat, hány hét, hány hónap telik el ugye még piacon van a lakás?

[00:21:22]Ugye alapvetően ez a kérdés, hogy mennyi idő mennyi ideig tart egy eladás?

[00:21:26]Ez folyamatosan kúszik fölfelé ez a szám, ami egyébként csalóka, mert későbbiekben nem mondom, hogy miért, de még 2025-ben két-három hónap alatt egy nagyvárosi lakást, társasházi lakást gond nélkül átlagosan el lehetett adni.

[00:21:41]Most ez már inkább három, három és fél hónap.

[00:21:43]És ugye itt jön be a kérdés, mert minden mögött egy egyéni motiváció áll.

[00:21:49]Mennyi időn van eladni a lakást?

[00:21:52]Akarom-e eladni a lakást?

[00:21:54]Ha akarom, akkor mennyi idő, mennyi idő alatt kell megoldanom azt az élethelyzetet, ami miatt el akarom adni.

[00:21:59]Például nagyobb lakásra van szükség, mert születik egy gyerek a családba, összeköltöznek párok, szétválnak párok, odaköltözik a nagyszülő, tehát hogy ezeket mind-mind meg kell oldani.

[00:22:11]És ugye itt ezek pénzben nem kifejezhető költségek, de ebből a szempontból azért lehet azt mondani, hogy hogy ennek van ára, és az idő az pénz.

[00:22:21]Tehát van akinek ez többet ér, van akinek ez kevesebbet.

[00:22:25]Valaki azt tudja mondani, hogy most nem olyan a helyzet, hogy tovább tudjunk költözni, és akkor inkább kényelmetlenül megpróbálja elviselni azt a helyzetet, amit a jelenlegi lakhatási környezete biztosít számára, de egy idő után, hogyha ez fenntartatlan, akkor akkor muszáj lesz alkalmazkodni a piaci viszonyokhoz.

[00:22:42]De akkor ez körülbelül egy ilyen három hónapnál meg is történik, nem?

[00:22:43]Hát most jelenleg ez három hónap, de ha így így halad tovább a helyzet, akkor lehet, hogy ez három-négy hónap is lehet.

[00:22:53]Ühüm.

[00:22:54]És mi mi jelzi azt, hogy valaki túláraszta az ingatlant, hogy egyáltalán nincsenek érdeklődők, vagy vagy csoldogának, próbálnak alkudni, vagy még nem is próbálnak alkudni az adott ingatlanra, mert annyira magas az ára.

[00:23:07]Miből lehet ezt érezni?

[00:23:08]Leginkább abból lehet érezni, hogy nem hívják, nem csörög a telefon.

[00:23:11]Mindig amikor csörög a telefon, az azt jelenti, hogy élénk a piac.

[00:23:15]Előbb-utóbb el fogjuk tudni adni a lakást.

[00:23:18]Még egyszer, hogyha jól árazun.

[00:23:21]Értem.

[00:23:21]De hogy ugye mennyire múlik a piacon, meg mennyire múlik az adott áron, mert hát ha nem csörög a telefon, az azt jelenti, hogy az az ár piacképtelen.

[00:23:27]Ha ha az a helyzet, hogy amúgy lenne vevő, de menet közben ilyenkor vannak eladók, akiknek menet közben jön meg az étvágy és akkor akkor még akkor lehet, hogy előtte már fogadkoztak, hogy ú csak jöjjön egy vevő, hajlandó vagyok ennyit és engedni.

[00:23:47]Aztán talán a menet közben, amikor már ott van a vevő és tényleg ott fölcsin a lehetősége, hogy eladja a lakást, akkor menet közben jön meg azért, hogy ú na akkor mégse engedek annyit.

[00:23:55]Akkor a lehető legrosszabb az az, amikor nagyjából ott születik egy megállapodás, egy egyesség és akkor utána valaki elkezd okoskodni az elvi megállapodás után, hogy jaj, de még ez, de még az.

[00:24:08]És sok esetben ekkor is kútba hullhat egy üzlet, hogy elméletileg született egy egyesség egy kézrázás formájban, de hogyha valaki ezt még utólag kezdi el masszírozni, akkor akkor azért az nem szokott sokszor jó vért szülni, és van, hogy emiatt kútba esik az üzlet.

[00:24:27]Tehát itt a itt azért fontos hideg fejjel döntéseket hozni és és következetesen végigvinni ezeket.

[00:24:33]hogyha valaki ráér, mondjuk nincs ilyen típusú kényszer, mint amit mondtál, hogy gyerek születik, szülő, nagyszülő, valami kényszer van, hogy összeköltözni, szétköltözni, satöbbi.

[00:24:46]Tehát hogyha ráér, akkor érdemes várnia.

[00:24:48]Ezek a jelek arra mutatnak, hogy itt most eljött az alkuk, a nagy alkuk ideje is, vagy eljöhet?

[00:24:57]Lehet, hogy részben igen.

[00:24:57]Ühüm.

[00:24:57]Lehet, hogy elképzelhető, hogy álma ingatlanra a piacra kerül, de azért egy idő után ez ez megfordul, és hogyha elvész a remény a piacról, hogy á most nem érdemes piacra dobni, mert úgyse jönnek a vevők, akkor akkor az a vissza, akkor az vissza visszaára fordulat.

[00:25:16]Tehát az elején mindig nő a kínálat, aztán pedig elkezd szűkülni, mert egyre kevesebben látnak fantáziát az eladásban, és valahogy másként próbálják megoldani a az élethelyzetüket.

[00:25:29]Itt nyilván lehetnek még egyébként kiutak meg kapaszkodók.

[00:25:32]Most ugye a lakáspiaci szempontból nem egyéni szintre, bár egyébként egyéni szinten is ez érvényes lehet.

[00:25:39]Ö ezek pedig ugye az újépítésű ö lakások, mert sok esetben, ha van megfelelő kínált megfizethető árom, akkor akkor ez jelenthet egy olyan hozhat egy olyan lendületet, ami ami ami mondjuk a friss kín által jobb minőségű ingatlanokkal akár még egy ilyen 5-10 éves periódusban a majdani használt lakás kínálat minőségét is tudja frissíteni.

[00:26:04]Egyéni szinten pedig szerintem nagyon érdemes elgondolkodni annak, aki nem nagyvárosba költözne, hogy lehet, hogy most szinte már olcsóbb megépíteni álmai otthonát, mint megvenni, megvásárolni a használt lakáspiacról.

[00:26:20]Ehhez nyilván kell a kedvező kamatozású hitel, például egy otthonstart hitel, egy jó telek, jó áron beszerzett telek, kell hozzá infrastruktúra, közműellátottság, de hogyha ezek így megvannak, akkor adott esetben lehet, hogy hogy olcsóbb megépíteni, mint megvásárolni.

[00:26:37]Hm.

[00:26:39]Említetted a lakásbérleti piacot, ami összefügg ugye a vásárlásokkal, és hogy ugye ott is a lakbérek vagy albérleti árak is most konszolidálódnak, korrigálnak.

[00:26:54]Ennek milyen hatása?

[00:26:54]Lehet, hogy hosszabb távon, hogyha valaki úgy látja ugye egy emelkedett vagy megemelkedett áramásárolt lakást, de nem tudja annyiért kiadni, vagy nem tudja úgy emelni, akkor idővel szűkül a kínálat, ami megint egy árnövekedést eredményezhet.

[00:27:09]Ugye ez egy hol kapcsolódunk be éppen.

[00:27:13]Igen.

[00:27:13]Ugye itt itt itt az albetpiac az, ahol összekapcsolódik ez a két lakásvásárlói szegmens a saját célja, illetve a befektetői cél a vásárlóknak a csoportja, merthogy aki bérelni szeretne, az abból tud válogatni, ami amiből a kínálat áll.

[00:27:29]És most azt látjuk az elmúlt időszakban, mondjuk 2025-26 első felében, hogy még nőtt a kínálat, most viszont már szűkül, de ez részben annak köszönhető, hogy most a bérlőknek áll a zászló, tehát most már nem emelkednek olyan mértékben a bérleti díjak, sőt van, hogy csökkennek is.

[00:27:48]Budapest a ékes példája ennek a jelenségnek, amit látunk, és amire az előbb beszéltünk.

[00:27:52]200000 Ft-nál olcsóbban szinte alig találsz valamit, tehát olyan lakást, amibe szívesen beköltöznél.

[00:27:58]300000 Ftnál drágább már meg piszok nehéz kiadni.

[00:28:01]Még a legdrágább kerületek átlagos lakbérei is, az ötödik meg a második kerület 300000 Ft-nál 3500 Ftnál stagnálnak szinte már egy másfél éve.

[00:28:11]A legolcsóbb kerületek átlagos bérleti díj pedig 20nak föl, sőt már el is hagyták a 200000 Ft-os sávot.

[00:28:19]Ebben egyébként nyilván nagy változást hozott az otthonstart, hiszen aki bérlőként ugye lejjebb került a 10%-ra a önerőszükséglet, aki mondjuk akinek volt annyi megtakarítása, hogy családi segítséggel össze tudta ezt kalapálni, és volt annyi jövedelme, hogy egy 2-300000 Ft-os két két két 250000 Ft-os törlesztő részletet ki tudod fizetni, amit már egy átlagos bérlőnek is gyakorlatilag produkálnia kell pont az előbbi számok alapján ők elillantak a az albéletpiac keresleti oldaláról, hiszen nekik jobban megéri a saját ljukba fizetni 20-25 évig azt a 200-2500 Ft-ot.

[00:29:06]Ugye ez a egy 50 milliós hitelnek a törlesztő részlete.

[00:29:09]Viszont viszont pont ezek a bérlők azok, akiknek a bérbőadók is nagyon szívesen bérbe adták volna a lakásokat, hiszen ők azok hitelképesek, jövedelemmel, rendszeres jövedelemmel rendelkeznek, valószínűleg nagyobb eséllyel vigyáznak sajátjukként a a az ingatlanok ingatlanukra.

[00:29:28]És ez a ez a réteg most így megcsappant.

[00:29:31]Hm.

[00:29:31]Hát gyakorlatilag az önerőn dőlt el, mert hogyha albérleti díjat tudott fizetni, vagy lakásbérleti díjat, és megvolt az önerő, akkor át tudott lépni.

[00:29:39]Igen.

[00:29:39]És megint valószínűleg majd előbb-utóbb visszabillen a az inga nyelve, mert hogyha eltűnik a megfizethető, megvehető lakások kínálata a piacra, és ennek már látjuk a jeleit a nagyobb városokban, főleg Budapesten, hogy most már 40 millió Ft alatt szinte semmit nem találsz, de már az 5060 milliós kategóriában is alaposan körbe kell nézni, hogyha álmaid otthonát vagy első lakást keresel.

[00:30:03]És hogyha ez kvázi nem áll rendelkezésre, akkor akkor akkor akkor sokkal kevesebben tudnak mozdulni még egy első lakásvásárlóknak nyújtott kamattámogatott hitel segítségével is, és akkor ezek a bérlők ott maradnak a az alblet piacon.

[00:30:22]De ugye van egy másik része, amit pont a kérdésedben vetettél föl, hogy milyen hozamot tud biztosítani a lakás.

[00:30:28]hogyha most a bérlők fölszívják a kínálatot a piacról, viszont nem jön utánpótlás, akkor szűkül a kínálat.

[00:30:36]Ennek a jeleit már látjuk.

[00:30:38]Ha pedig szűk a kínálat, akkor azért az albérlet piacon is ugyanúgy a keresett kínálat viszonyai hatályoz határozzák meg a bérleti díjakat.

[00:30:46]Ha szűkül a kínálat, és ez nem fog bővülni, akkor ez elindíthat egy újabb lakbéremelkedési hullámot.

[00:30:51]Ugye itt itt jön be majd a jövendőbeli kormányzati intézkedéseknek a lehetséges hatásai.

[00:30:59]Mert ugye a jelenlegi kormányzat nagyon komoly bérlakásprogramot tervez, és ez nem is feltétlenül a megépített lakások számában üt vagy vagy vagy élénkítheti, vagy vagy lehet hatással a piacon, hanem a járulékos intézkedések legalább ennyire fontosak lehetnek.

[00:31:16]a társasházi törvény, a lakástörvény frissítése, módosítása vagy új alapokra helyezése, hiszen azért ne felejtsük el, hogy a jellegi bérlői bér bérbeadó bérlői bérbeadói jogviszonyt 30-40 éves jogszabályok szabályozzák, határozzák meg.

[00:31:33]Ide tudom hozni az áfa kérdést, ami gyakorlatilag az intézményi befektetői kör távol tartja a bérlakáspiactról.

[00:31:43]Ezek mind-mind komoly hatással lehetnek az albélet piacra is.

[00:31:47]Hát és még ugye a felújítás, a várba várt felújítási programok pedig ugye a lakáspiacra szintén.

[00:31:53]Hát igen, mondjuk attól függ, hogy az az milyen formában történik meg, de ugye a a másik megoldása az ilyen lakhatási helyzetek kezelésének nem feltétlenül a költözés, hanem a felújítás.

[00:32:03]Tehát, hogyha van egy van egy család, vagy van egy pár, vagy van egy személy, aki azt mondta, hogy fú, ebbe a lakásban még egy évet már nem szívesebben töltenék el, inkább eladom és keresek egy jobbat.

[00:32:14]Hogyha van egy lakásfelújítási támogatás, az az akár a az ingatlantranzakciókat negatív van is érintheti, hiszen hogyha meg tudom, föl tudom újítani, akkor nem szükséges költözni, akkor nem kell, hogy legyen adásvétel.

[00:32:28]De ettől nem kell tartani abból a szempontból, hogy ez azt jelenti, hogy akkor viszont az ingatlanállomány minősége javul, és akkor majd később egy jobb minőségű ingatlan kerül a piacra.

[00:32:41]Szeretnék tőled egy olyat kérni, egy ilyen kis hasznos blokkot, hogy ahogy látod a látjátok a keresleti kínálati adatokat, hogy a lakáspiacon melyik az a terület, akár szó szerint területként is országrész, város, ahol most érdemes körülnézni, vagy melyik az a kategória, amiben amiben jó vételeket lehet most kötni?

[00:33:04]Ez így nagyon jó és szuper sortokat lehetne ebből csinálni.

[00:33:08]ö a social médiában, de a kérdés jó jól föltett kérdés, de azért egy gyakorlatban ez nem így működik, hogy hogy mi területileg mi az a része az országnak, ahol érdemes körbenézni, mert mind a saját célú vásárlók, mind a befektetők is inkább azokban a régiókban meg azokon a területeken keresgélnek, ahol ők maguk jelen vannak.

[00:33:28]Ez egy statikusságot is biztosít a lakáspiacnak.

[00:33:31]Tehát ez a hazai ingatlanviszonyok, nem például az amerikai viszonyokat tükrözik, ahol valaki mondjuk a keleti partról a nyugati partra költözik egy jobb munkahely reményében.

[00:33:40]A magyar emberek többsége az egy 20-30 km-es körben éli le az életét.

[00:33:46]Tehát a a költözések ilyen távolsága vagy sugara az igen csekély.

[00:33:51]De összességében inkább a a kérdésre válaszolva azt látom, hogy most a kelet-magyarországi régió az, ahol hogyha valaki nagy értéknöveked, nagyobb értéknövekedést szeretne elérni, akkor ott számíthat nagyobb növekedésre, mert ott még mindig van craft a piacon, mert ott még alacsonyabbak az árak is.

[00:34:14]Igen, nyilván itt van a kivétel.

[00:34:14]Tehát Debrecen az tipikusan az a kivétel, ami erősíti a szabályt, mert Debrecenben például már szinte budapesti lakásárak vannak.

[00:34:21]És majd a következő időszak az nagyon izgalmas lesz, mert itt most Debrecenik például pozitív hírek voltak a döntőben.

[00:34:30]Döntőben pozitív hírek voltak irányadóak.

[00:34:32]Gyárbővítés, gyárnyitás, újabb gyár bejelentések.

[00:34:37]Most viszont meg már inkább a a szabályozás esetleg bizonyos jó de hát pozitív hír lett egy olyan gyár bezárása esetleges bezárása ami környezetszennyező és ahol kevés a helyi munkaerő de igen, de de pont a lakáspiacon amikor egy üzembe indul és megnő a lakhatási kereset és az az látjuk hogy fölfelé hajtotta az árakat most ez lehet hogy például hogyha ez a debreceni regionális központból gyártókapacitások esnek ki rövidebb vagy hosszabb távon az lehet hogy hoz majd egy lakáspiaci keresleti és egy árkorrekciót is, hiszen akkor nem lesz akkora kereslet a környékbeli ingatlanokra lakhatási szempontból.

[00:35:19]Szóval összességében azokon a környékeken érdemes körbenézni, ahol most az átlagosnál vagy a megszokottnál alacsonyabbak az árszintek, mert ott egy 100000 Ft-os négyzetméter ár növekedés is arányaiban nagyobb hozamot vagy értéknövekedést biztosíthat.

[00:35:38]És azért az látszik, hogy ahogy ahogy nőnek nominálisan a jövedelmek, és ez az, ami leginkább a lakásárakat mozgatja hosszú távon, tehát évtizedes viszonylatban, akkor az még a legolcsóbb régiók ingatlanárszintjét is följebb húzza.

[00:35:58]Ebben most egy érdekes időszakom, hogy az állampapírok kamata is csökken, ugye, hogy most merre fog mozogni a pénz.

[00:36:05]Igen, hosszúvon valószínűleg azért a a nominális jövedelmek emelkedni fognak.

[00:36:11]Ez följebb fogja húzni mindig a lakásárak növekedését, de ez egy konszolidáltabb tempó lehet.

[00:36:16]Tehát én 2027-28-ra egy személyű lakásárnövekedésre számítok.

[00:36:23]Sőt, ez lehet, hogy akár még 6-7% alá is benézhet, hogyha nem történik olyan drasztikus változás.

[00:36:29]Az albérletárakban pedig azt néztük, hogy ott már most országosan és Budapesten is 4,5%-os a bérleti díj növekedési tempó.

[00:36:39]Budapest a budapesti lakbérnövekedések tempója az kábé ugyanazt mutatja, mint amit Rómában, Párizsban, Berlinben vagy Londonban látunk, legalábbis a a az euróatai alapján.

[00:36:54]Tehát ebből a szempontból, mert London az pont nem jó példa erre, mert már nem része az Európai Uniónak, de gyakorlatilag még az Európai Nagyvárosokban is ez a konszolidált 4-5%-os drágulási tempó, amit ott rendkívül magasnak tartanak.

[00:37:10]Ezt már elérte a budapesti albérlet piac.

[00:37:13]Hm.

[00:37:13]Hát nagyon nagyon sok változós az ingatlanpiac.

[00:37:16]Ezt sokkad gyára tudjuk megállapítani.

[00:37:20]Térjünk vissza hamarosan újabb kérdésekre, de de akkor most egy picit így irányba helyeztük, remélem a vevőket és eladókat.

[00:37:27]És azt javaslom minden eladónak, vevőnek, bérlőnek és bérbeadónak, hogy hogy hiteles és olyan forrásokból tájékozódjon, ahol megalapozótak az információk, mert azért nagyon sok mindent lehet hallani, főleg az olyan időszakokban, amikor nem egyértelmű az irány.

[00:37:42]Egyik hónapban azt olvassuk, hogy kilőttek a lakásárak, másik pillanatban azt olvassuk, hogy már minden összeomlik és óriási drasztikus á.

[00:37:52]Itt nagyon érdemes megnézni, hogy ki mondja és mire alapozva mondja ezt.

[00:37:56]Van-e kellő mennyiségű robosztus és jó minőségű adat a háttérben, vagy csak valaki álmodott egyet és ezt olvasta ki?

[00:38:05]Az hát ebben a nagy közlemény rengetegben, ami az ingatlanpiac körül forog.

[00:38:08]Pont ezért fontosak ezek a beszélgetések, hogy egy kicsit emberközelibb információk legyenek praktikusabbak.

[00:38:19]Remélem, hogy ebben segítettünk.

[00:38:21]Köszönöm.

[00:38:21]Köszönöm, hogy itt voltál.

[00:38:24]Önöknek pedig köszönjük a figyelmet.

[00:38:24]A Népszava ingatlanpiaci kitekintő podcastját az erkét látták és hallották.

[00:38:31]Viszontlátásra, viszont hallásra.