A lakásárak jobban elszálltak, mint a bérleti díjak

[00:00:00]Én azt gondolom, hogy nagyjából 2025 őszén megjelentek már olyan hangok, hogy talán itt az idő a befektetés, lakásbefektetéseket újra gondolni, és ebből akár érdemes lehet kiszállni is hozam alapon.

[00:00:15]Az egyik ilyen hang pont én voltam egy egy elemzésemben, és azt vetítettem előre, hogy hogy nem biztos, hogy ez olyan nagyon nagyon jó hozamot fog.

[00:00:26]Azóta elég sok lakást megvettek ennek ellenére.

[00:00:28]megvettek elég sokat, és de ugye látjuk, hogy a bérleti hozam nem ment nem ment föl, és tehát ebből a szempontból szerintem a kérdés az változatlan.

[00:00:51]Üdvözlöm az Erki Ingatlanpiaci Kitekintő podcast nézőit és hallgatóit.

[00:00:54]Én Sándor Tünde vagyok, a Népszava munkatársa.

[00:00:56]Mai vendégem Sándorfi Balázs, a Bankmitor alapító ügyvezetője, akit köszöntök is a stúdióban.

[00:01:04]Szervusz Balázs.

[00:01:06]Szia Tünd.

[00:01:06]Köszönöm a meghívást.

[00:01:09]Pénzügyileg közelítenénk meg az ingatlanpiacot ebben az epizódban.

[00:01:11]Ö a bankmitornak nemrég megjelent egy összefoglalója arról, hogy hogyan változtak a lakásárak, hogyan emelkedtek az albérletárak, és hogy jövedelem a jövedelmek is, és hogy jövedelem arányosan megfizethetőbbé vált az albérlet, mint a saját lakásvásárlása.

[00:01:33]Balázs, kiszámoltátok pontosan, hogy néznek ki ezek a számok?

[00:01:36]Igen.

[00:01:39]2010-től néztük meg, hogy mennyivel emelkedtek, mennyivel emelkedett a rendelkezésre álló jövedelem.

[00:01:43]Ez nagyon fontos, hogy az átlagbér az félrevezető lehet.

[00:01:47]Egyrészt a béren túl van egyéb jövedelmünk is, mint családi pótlék, vállalkozói jövedelem, befektetésből származó jövedelem és egyebek.

[00:01:55]Tehát alapvetően elkölteni azt tudjuk, amit megkeresünk.

[00:01:59]És ez a rendelkezésre álló jövedelem, nem pedig az átlagbér.

[00:02:02]Tehát a rendelkezésre álló jövedelem változását néztük, és ez 2010 és 2025 között 3,6z sorosávra emelkedett.

[00:02:13]És ehhez képest az albérletárak az 2,3szoros ára emelkedtek, tehát az albérletek megfizethetősége nőtt.

[00:02:24]Ugye, hogyha visszatekintünk, akkor sokan felkaphatják a szemöldöküket, hogy de hát nagyon drágák az albérletek.

[00:02:31]Az elmúlt elmúlt 16 évben nem egyenletes volt a megoszlás, tehát az utolsó időszakban az albérletárak is is érdemben emelkedtek.

[00:02:42]Mondjuk ezt az utolsó nyolc évre, az utolsó másfél évben viszont már elkezdett lassulni az emelkedése.

[00:02:50]De lényeg a lényegben az, hogy az albérletárak azok lemaradtak nagyon hosszútávú összehasonlításban a rendelkezésesre álló jövedelem növekedésétől.

[00:03:00]Tehát megfizethetőbbé váltak az albérletek egy 16 éves 16 éves periódusban, míg az ingatlanárak megelőzték megelőzték a rendelkezésre álló jövedelem növekedését.

[00:03:13]3,6-tal nőtt a rendelkezésre álló jövedelem és 3,9-cel nőtt a a az átlagos átlagos lakását, tehát ott a megfizethetőség az nehezebbé nehezebbé vált.

[00:03:27]Igen.

[00:03:27]Ebben az időszakban bárki kiszámolja mondjuk a magát vett lakásértékét, akkor ugye legalább meg négy szereződött, amit mondasz.

[00:03:34]Nyilván ez lokációtól és főg, vannak jó vételek, vannak kevésbé fejlődő régiók, de ez azért van, mertogy a bérlők kevésbé fizetőképesek, mint a lakásvásárlók, mert ugye mindig a kereslet határozza meg az árakat.

[00:03:53]Hát, hogy mondjam, én azt gondolom, hogy hogy ez több tényezős.

[00:03:56]Az egyik az az, hogy egészen egyszerűen itt egy fizetőképességi korlát van, és még ugye az ingatlanárakat meg tudja tolni egy-egy támogatás, támogatott hitel, hiszen adok a vevőnek valamit, amivel többet tud fizetni, addig a bérlet oldalán nem sokkal szűkebbek, léteznek elérhető támogatási formák, kedvezmény akár önkormányzati szinten is néha, de de azt kell mondanom, hogy ez ez nagyságrendileg sokkal kisebb, tehát ott a megfizethetőség vált korlátossá.

[00:04:36]És hogyha az utolsó másfél évet nézem, ott például nagyon-nagyon látványosan szakadt el a bérleti díj a lakásártól.

[00:04:50]És én nem nagyon látom magam előtt azt, hogy a tulajdonos, aki azért vette meg az ingatlant, hogy bérbe adja és keressen rajta, ő korlátozni szeretné a saját maga bevételét, jövedelmét.

[00:05:01]És hogyha megy a megy az ingatlanár 20%-ot, és a bérleti díj idézőjelben csak 4%-kal tud emelkedni, ez azt jelenti, hogy a lakásbefektetőknek a megtérülése romlik.

[00:05:18]És szerintem egy romló megtérülést csak akkor fogad el egy befektető, egy tulajdonos, ha nem tud többet kihozni belőle, és csak arra tud számítani majd, hogy hát akkor biztos majd folytatódik az ingatlannak az áremelkedése, és ő majd ott fog kompenzálódni.

[00:05:32]De 3% tehát ma azt tudjuk mondani, hogy Budapesten a dózás után, költségek után 3%-ot tudunk keresni átlagosan egy bérbe adott ingatlannal.

[00:05:46]És nem azt mondom, hogy ennél nem lehet többet, hiszen egyetlen egy befektetési piac sem homogén, de átlagosan ennyit tudunk keresni.

[00:05:52]És hogyha nem vagyunk ingatlanpiaci szupersztárok, és nem tudunk nagyon jól nagyon jó vételt kifogni, és nagyon jól felújítani, és utána nagyon jól bérbe adni, akkor nagyjából ezzel ezzel kell számolnunk, és ez már egy ez már szűkebb történet a korábbiaknál.

[00:06:08]Igen.

[00:06:08]Mondjuk ezt itt tegyük már egy picit tisztább.

[00:06:09]Ez a 3% ez mihez viszonyul?

[00:06:11]Hogyha most vásárol valaki egy lakást, legyen az új, vagy használ nyilván itt eltérő a bérleti díj is, meg a megtérülés is, akkor tud elérni 3%-os hozamot.

[00:06:22]Az aktuális aktuális vételárhoz, aktuális értékhez képest érünk el 3%-ot.

[00:06:29]Ha 15 évvel ezelőtt vásároltuk, vagy 20, akkor nyilván az akkori értékre többet tudunk kimutatni, de pénzügyi logikában átvágnánk magunkat, hogyha nem az aktuális értékhez viszonyítanánk.

[00:06:40]Hiszen van egy értékünk, egy pillanatnyi értékünk, és az mekkora jövedelmet termel számunkra.

[00:06:46]Mindig az aktuális érték az aktuálisan megszerezthető jövedelemmel összehasonlítva adja a hozamunkat.

[00:06:54]Ugye a befektetőket, tehát akik lakást vásárolnak és kiadási céllal.

[00:06:56]Ezt egyelőre az otthonstart program lehetővé teszi, ugye ki lehet adni a megvásárolt lakást.

[00:07:03]ö eddig megnyugtatta, úgymond megnyugtatta a lakás értékének a növekedése.

[00:07:09]Most viszont van egy stagnáló időszak, ugye elérték a vevők is a fizetőképességi határt.

[00:07:14]Ö mire lehet számítani szerinted, hogy e ez a spirál, ha így elindul, azért ez a 3%-os hozam, az még ma egy csökkenő állampír kamathoz képest, és nagyon sovány.

[00:07:34]Igen.

[00:07:35]Átnyergelnek a befektetők a lakáspiacról, ha ez így megy tovább, és meddig kell így mennie tovább mondjuk egy állampapírpiacra?

[00:07:45]Én azt gondolom, hogy nagyjából 2025 őszén megjelentek már olyan hangok, hogy talán itt az idő a befektetés, lakásbefektetéseket újra gondolni, és ebből akár érdemes lehet kiszállni is hozam alapon.

[00:08:00]Az egyik ilyen hang pont én voltam egy egy elemzésemben, és azt vetítettem előre, hogy hogy nem biztos, hogy ez olyan nagyon nagyon jó hozamot fog Azóta elég sok lakást megvettek ennek ellenére.

[00:08:13]megvettek elég sokat, és de ugye látjuk, hogy a bérleti hozam nem ment nem ment föl, és tehát ebből a szempontból szerintem a kérdés az változatlan.

[00:08:23]Tehát ha két oldalról tudok keresni, egy, vagy a bérleti díj lehet több, vagy az ingatlanértéke megy fel.

[00:08:34]Ezt a kettő dolgot kell megnéznünk.

[00:08:34]Na most, hogyha a bérleti díj látjuk, hogy korlátos, tehát a piac nem engedi följebb, szépen kúszik, kúszik, de nem nem igazán megy följebb, akkor marad a másik menekülési út, hogy az ingatlanár fog lényegesen feljebb menni.

[00:08:47]Na de akkor nézzük meg, hogy hol van az ingatlanár a piacon.

[00:08:52]És én azt látom, hogy az otthonstart megjelenése után teljes egészében átalakult az, hogy miből veszünk lakást.

[00:09:03]Tehát bekövetkezett az otthonstart bejelentéséhez képest még átlagosan egy 10%-os, országosan 10%-os áre áremelkedés.

[00:09:14]Az MNB úgy gondolja, hogy 22%-kal túlértékeltek a lakásárak ma Magyarországon.

[00:09:21]Jövedelem és egyéb szempontok szempontok alapján.

[00:09:23]Tehát de ott bekövetkezett ez a bekövetkezett ez a ez a ez az áremelkedés.

[00:09:27]És ha megnézzük azt, hogy miből finanszíroztuk az elmúlt időszakban az ingatlant, akkor azt látjuk, hogy a az áremelkedés ellenére a lakosság által ingatlanvásárlásba betett saját pénz az csökkent, abszolút értékben csökkent az, amit kifizetnek a magyar emberek az elmúlt időszakban a lakásvásárlásra.

[00:09:50]A differenciát a hitelnövekmény pótolta.

[00:09:57]A kedvezményes hitel.

[00:09:57]a kedvezményes hitel, de az meg érdemben nőtt.

[00:09:59]Tehát hogyha megnézzük azt, hogy a a vásárlóképességet kizárólag az otthonstart konstrukció tartotta fent.

[00:10:10]Ha most arról beszélünk, hogy az új kormány bejelentette, hogy az otthostart programot felül szeretné vizsgálni, márpedig ez nem azt jelenti, hogy enyhítés lesz, vagy szélesebb tömegek számára elérhető.

[00:10:25]és ez adta a piacnak az elsődleges mozgatóróját, akkor én összességében azt tudom mondani, hogy ároldalon sem számítok arra, hogy valamilyen csodálatos növekedés el tudjon indulni.

[00:10:37]Tehát sokkal valószínűbb az, hogy ez a stagnáló ingatlanárkörnyezet fennmad, a bérek fognak valamennyit emelkedni.

[00:10:46]egyébként az előrejelzés 2027-re ilyen 5,56% 5,56% és ugye mármint mi 5,56%-os a bérnövekedésel bérnövekedés.

[00:10:57]Aha.

[00:10:59]Tehát országos szinten ennyire ennyire ennyire számítunk nettó nettó mediálszinten és magyarul amennyivel elmarad a amennyivel elmarad a bértől az ingatlanár, ez most lehet egy ilyen 5%.

[00:11:13]Annyival relatív árkiigazításról beszélhetünk.

[00:11:21]Beszélhetünk.

[00:11:21]Tehát számomra az a összefoglalva nagyon hosszú voltam.

[00:11:25]Tehát bérleti díjoldalon nem látom, hogy nem látom, hogy masszív elrugaszkodásra lenne lenne lehetőség, és a az ároldalon sem számítunk arra, megnézve a közelmúlt finanszírozási összetételét, hogy hogy a vásárló oldalon lenne borzasztó nagy tartalék.

[00:11:45]Márpedig ha a vásárló nem tudja kifizetni, akkor az árna áremelkedés az erősen korlátos.

[00:11:48]Ebből adódóan maradhatunk a stagnálásnál, aminek az eredője összességében az, hogy a bérleti pozícióknak a a bérleti pozíciók nem nagyon fognak javulni egy kett három éves időtávon feltehetően.

[00:12:07]Hm.

[00:12:07]Most ugye jó, hogy a szóba hoztad az otthonstart várható szigorítását, mert ugye a módosítás az igazából egy szigorítás lesz.

[00:12:15]Ö ami teljesen jogosan, hiszen egy közpénzekből támogatott hitel konstrukcióról van szó, éppen ezeket a befektetési célú vásárlásokat lenne hivatott kizárni, mert onnantól kezdve, hogy nagyra nyitották a kaput az előző kormány, hogy bérbe adható a lakás, ugye nem a saját szükségletet támogatja, ezek a vevők kieshetnek, tehát csökken a vevőszám, a A bérleti piacra ugyanakkor már bejött az a nem tudom hány lakás, amit ezek a befektetők megvásároltak, és növelték vele a kínálatot.

[00:12:56]Ö ez akkor további dinamikát ad ennek, amíg ugye a bérlők száma esetleg utól.

[00:13:04]De hát nézzünk egy ilyen demográfiai körülményt is, hogy csökken a népesség, tehát hogy egyre több lakásra egyre kevesebben leszünk.

[00:13:16]Abszolút.

[00:13:16]Még egy másodpercre visszatérve az otthonstarthoz, tehát az otthonstart hatott úgy a bérleti piacra, hogy különösen mikor még az áremelkedés indulóban volt, tehát az elején, ez tavaly tavaly augusztus szeptember, ott ott sokaknak lehetősége nyílt arra, hogy gyakorlatilag az albérleti díjat fordították át hiteltörlesztésre, és elmozdultak bérletből sajátba.

[00:13:47]És ezáltal a zbérleti kereslet az az mérséklődött.

[00:13:53]A második tényező volt, amit említettél, a népesség változása.

[00:13:56]És alapvetően ez egy összeurópai trend, tehát hogy hogy nem növekszik a népesség, hanem csökken.

[00:14:09]Magyarországon egyébként nagyjából az aktív korúak létszáma is éves szinten ilyen 50-60000 fővel csökken.

[00:14:14]De ennek de ez a trend nem most keletkezett, ez már hosszú évek óta így van, csak valamikor 40000 volt, tehát egy picit kisebb volt, de az országon belüli vándorlásnak a trendje változatlan, tehát a prosperáló területek felé vándorol az ország lakossága.

[00:14:38]És ezért van az, hogy hogy hogy az ingatlan, kereslet kínálati egyensúlytalanság az pont a pont a legprosperálóbb területeken alakul ki.

[00:14:50]Budapest, Győr, Debrecen, Szeged, tehát azok a térségek, amik gazdaságilag mondhatam volna Fehérvárt is, gazdaságilag erősebbek.

[00:15:03]Ott van szükség több lakásra, mert oda odaak a bérlők.

[00:15:07]Így van.

[00:15:07]Így van.

[00:15:07]És ez a trend nagy valószínűsége a következő 10 évben sem fog megváltozni, hogy egészen egyszerűen a a megélhetési körülmények vagy az adott lokáció vonzereje sok ponton sok ponton romlani fog, és ezért ezért a lakosszág szeretne átjönni ezekre a lokációkra.

[00:15:26]Hm.

[00:15:26]Jó, tehát ugye abból a szempontból, hogy vannak ezek a bérbe adott lakások, megkülönböztethetünk rövidtávú bérlőket.

[00:15:37]Most nem a turisztikai piacra gondolok, hanem aki mondjuk diák vagy szerencsét próbál, vagy satöbbi, meg hosszútávú bérlőket.

[00:15:46]Lehet az, hogy ez a ez a két kör között a eltolódik az arány, tehát hogy hogy többen lesznek azok, akik idlenesen jönnek munkavállalás jelleggel satöbbi, és kevesebben, akik már életvitelszerűen, hiszen megpróbálnak vásárolni, vagy vagy egyszerűen kiárazódnak a piacról, a területről.

[00:16:12]Ühüm.

[00:16:14]Én megemlíteném itt a Vekerle programot.

[00:16:16]Ugye a kormányzat dolgozik a lakhatási program ott most Vekerle Vekerle programnak hívják.

[00:16:22]És ugye ennek van szerintem pár nagyon fontos eleme, ami már rövid távon is hat, és ez a kollégiumi férőhelyek bővítése szerinte és modernizálása.

[00:16:37]A rövid távon mit értesz?

[00:16:37]Ezt ezt én azt gondolom, hogy hogy egy két-három éves időtv Ja igen, hát az ingatlanpiacon nem két-három hónappal rövidte, tehát két-három éves időtávon is, mert ugye itt, hogyha ha is mondjam, finoman fogalmazva egy felvállalható körülményeket biztosító kollégium rendelkezésre a felsőoktatásban résztvevőknek, akkor az albérleti piacról ki tudnak ki tudnak ki tudnak mozdulni, hiszen egyébként sok sok szempontból most Nem megyek ebbe bele.

[00:17:09]Tehát a az a ott így így hat.

[00:17:09]A másik a picit hosszabb az a az a bérlakás bérlakás program.

[00:17:16]Milyen feltételekkel?

[00:17:19]Mennyire állami, mennyire önkormányzati, mennyire magán, mennyire hibrid tulajdonosi háttér.

[00:17:24]De itt 550 millió euró rendelkezésre áll.

[00:17:26]teljes egészében 2000 2000 milliárd eurónyi tőke mozdulhat meg hitellel és mindennel mindennel együtt azért, hogy új lakókapacitások jöjjenek jöjjenek létre.

[00:17:43]És nagy valószínűséggel, hogyha a lakosság át tud állni, akkor egyébként magának a hosszútávú bérletnek is lesz egy lesz egy új típusú vonzereje.

[00:17:57]Ez ez egy fontos változás lenne, mert a bérlői szemmel ugye ez egy nagyon nehéz dolog, hogy ki van szolgáltatva a magántulajdonosnak, aki általában egy család vagy egy egy magánszemély, ő mondjuk mozdulni akar, akkor eladja vagy bérlőstől, vagy nem, de hogyha ennek egy ilyen szabályozottabb keretrendszere van, akkor az lehet akár egy élethosszig tartó program is.

[00:18:23]Nem ez lenne a cél.

[00:18:26]Tehát, hogy hát abszolút ugye ki van kiszolgáltatottság is ez adódik egyébként bizonyos szempontból.

[00:18:32]Tehát ma mind a bérlőnek, mind a bérbeadónak a jelenlegi jogszabályi környezetben viszonylag nehezen rendezhető pontjai vannak.

[00:18:44]És hogyha a fejlettebb országoknak a a gyakorlatát megnézem, akkor a bérleti jogviszony törvényi oldalról sokkal kiszámíthatóbbá tehető.

[00:18:57]Én hogyan bérelhetek, hogyan emelhetik nekem az árat, milyen jogosítványaim vannak, és ugyanez a ugyanez a túloldalon, hogy a bérbeadó is tudjon azzal számolni, hogyha nem fizet a bérlője, akkor ő hogyan hogyan tudja mégis hasznosítani a a az ingatlant, nem fog nem fog beleragadni.

[00:19:15]Tehát mind a két oldal számára.

[00:19:17]És hogyha egyet tovább megyek, ma nincsen intézményi befektető a lakáspiacon, tehát nincsen nyugdíjpénztári megtakarítás például a a a lakáspiacon, akik hosszútávú befektetők, ha 20-30 évre fektetnek be, bőven elférne abban a portfólióban egy megfelelően menedzselt, megfelelő kiszámíthatósággal bíró bíró bíró lakásportfólió is, ha ezt megengedi.

[00:19:48]a törvényi környezet, illetve az adó adózásnál, mert hogy egy magánszeméllyel szemben egy cég azért nem versenyképes ma a bérbeadási piacon, vagy egy másik kört tud megszólítani.

[00:20:02]Így a Így van, így van.

[00:20:02]És azt gondolom, hogy rendkívül sok dimenziója van ennek a kérdéskörnek, amit már ilyen szakmai diskurzusokban elkezdtek elkezdtek szétbontani.

[00:20:13]Ennek neki kell állni, és szerintem a végcél a legfontosabb, hogy létezhessen egy klasszikus bérleti piac is.

[00:20:20]Úgy, hogy a bérletet nem egy ilyen inferior, nagyon hátrányos helyzetű valaminek érzékeljük, hanem egy, hanem egy egy laformának érzékeljük, ami természetszerűleg adott.

[00:20:38]Ha Németország lakosságának a fele ökéletesen tud élni bérleti jogviszonyban, akkor az nem feltétlenül egy ilyen megvetendő valami.

[00:20:52]Hm.

[00:20:54]Hozhatja ez a dolog azt, hogy a bérleti díjak ezekben a klasszikus piaci vállalkozói, nem tudom, állami bérlakásokban mérsékeltebek lesznek, mint a hát nyilván akkori összehasonlítható áron, de de hozhat egy mérséklődést az a bérleti bérleti díjak piacán.

[00:21:18]Hú, hát én azt feltételezem, hogy az első számú cél az a megfizethető lakhatás.

[00:21:24]Hát ebből ki és ugye és ez már nem csak Magyarországon, hanem Európában is, tehát nemzetközi szinten a fejlett világban a megfizethető lakhatás az a zászló közepére került, mert problémák problémák vannak vannak vele.

[00:21:41]Ergo, ha ez ott van és nevesítve lehet, akkor valamilyen szempontból, valamilyen szempontból egy kedvezőbb bérleti díj elérhetőségét kell megcéloznia a szabályozónak, a kormányzatnak, a politikának, a résztvevőknek.

[00:22:03]Mit jelent a megfizethető?

[00:22:03]Mitől mikortól megfizet a a jövedelem arányába?

[00:22:07]Tehát, hogy hol van az a pont, amikortól már túl sok, tehát amikor a jövedelem hány százalék-át vagy annál többet kell költeni?

[00:22:18]Ugye alapvetően a nem a nemzetközi szakirodalom úgy definiálja ezt a történetet, hogy a lakhatásra a rendelkezésre álló megkeresett jövedelemnek a 30%-án ne kelljen többet fordítani a 30%-ánál és 40% fölött 40% fölött ez elkezd megfeszülni.

[00:22:36]Hát azér vegyük hozzá a budapesti bérleti díjakat 240-2600 Ft, akkor ez azt jelenti, hogy háromszor ennyit kéne egy átlagos bérlő jövedelmének kitenni, hogy ez a 30 ketten vannak, ha ketten vannak, hát jó, de nagyon sok az egy személyes háztartás.

[00:22:56]És akkor bocsánat, és nem csak a lakhatás, az nem csak a bérleti díj, vagy nemcsak a kifizetett hiteltörlesztő, ha hitelből vetük, hanem a kapcsolódó rezsi, ha a miénk, akkor a felújítás, ha nem a miénk, akkor a tulajdonosnak a felújítás.

[00:23:12]Tehát, hogy ez több tényezős, tehát a teljes kapcsolódó, a biztosítási díj, tehát hogy minden hozzákapcsolódó elemnek elemnek itt el kellene férnie ahhoz, hogy ez hogy ezt hogy ezt klasszik, megfizethetőnek tekintsük.

[00:23:27]Mondtad ezt a lakásárak túlértékeltségét, ez rendszeresen közli a Magyar Nemzeti Bank.

[00:23:33]Most 22%-ot említettél, ugye jól emlékszem a legutóbban.

[00:23:37]A a lakásbérleti díjak azok szintén túlértékeltek.

[00:23:41]Akkor ugye ez a megfizethetetlenség vagy megfizethetőségi kategória.

[00:23:45]Erre van valamilyen kimutatás?

[00:23:52]Ugye alapvetően most vissza kellene vissza kellene gondolnom, de ez egy tekintetel arra, hogy a a bérdinamikától elmaradt, tehát hogy mondjam, más a más az albérleti díjaknak az emelkedése, mint a mint a mint a lakásáraknak az emelkedése.

[00:24:12]Ezért egy sokkal kisebb stresszfaktorról beszélhetünk itt.

[00:24:15]Tehát egy egy élhetőbb élhetőbb közegről beszélhetünk bérleti díj oldalon, mint mint mint lakás megfizethetőség oldalán.

[00:24:27]De ez egy bebetonozódás akkor, nem?

[00:24:29]Tehát aki most nem tud élni ezzel az otthonstart program adta a kedvező hitelhetőséggel bérlőként, az az mire számíthat?

[00:24:36]Arra, hogy nyer a lotom, vagy valami bődületes fizetésemelést kap.

[00:24:44]Hát én én két két dolgot tudnék erre mondani.

[00:24:47]Az egyik az az, hogy szer hogy az én vízióm vagy vagy előretekintésem az azt hozza, és nem azért, mert a mert a mert a világ nagyon kedves, szeretne bárkivel lenni, hanem azért, mert egyszerűen kényszerek jelennek meg kormányzati oldalon, piaci oldalon.

[00:25:06]Tehát ha kialakul egy túlértékeltség, az jellemzően ciklikusan szokott szokott kiigazítást kapni.

[00:25:13]Tehát én azt gondolom, hogy a következő következő három-öt évben három-öt évben a relatív megfizethetőség valószínűleg több körben, de javulnia javulnia kell.

[00:25:26]Ez de ez bőven bekövetkezhet úgy, hogy az első körben romlik.

[00:25:30]Romolhat.

[00:25:30]Tehát hogyha ha mondjuk az otthonstartot ma én igénybe tudom venni, de holnap után nem, akkor nekem sokkal rosszabb lesz a helyzetem.

[00:25:42]sokkal rosszabb lesz a helyzetem, mert egy magasabb kamatszinten kell kifizetnem.

[00:25:45]Akkor nekem akkor lesz jobb a helyzetem, hogyha a piac összességében elkezd ki igazodni, tartósan stagnálnak az ingatlanárak, az én jövedelmem emelkedik, és közben a túloldaluk pedig a piaci kamatszint elkezd csökkenni, mondjuk az eurozóna csatlakozáshoz kapcsolódóan, vagy vagy egyéb okok miatt.

[00:26:07]mini zárójeles megjegyzés, hogy azért most a kamatszintek a nagyvilágban nem néznek nagyon jól ki, hiszen a az újonnan kialakult energiaoldalról induló inflációs nyomás miatt a 10 éves kamatszinták azok több évtizedes magasságba emelkedtek.

[00:26:24]Tehát míg Magyarországon egy csökkenő kamatpályát látunk, addig addig Németországban, Amerikában nagyon sok helyen emelkednek a kamatszintek, és azért Magyarországra is hat egy bizonyos szinten túl az, hogy Németországban milyen kamatszintek vannak, mert én nehezen látom magam előtt, hogy a magyar kamatszintek alacsonyabbak legyenek, mint a németek.

[00:26:52]nagyon nagyon egyszerűen fogalmazva, de összességében tehát tehát még a nagyon rövid távhat a hosszabb távtól, és nagyon rövid távon azt se tudjuk kizárni, hogy az otthonstart változása az egy az egy fájdalompontot fog fog fog fog fog jelenteni.

[00:27:11]Ha nagyon jól sikerül megoldani, akkor úgy alakítják át az otthonstartot, hogy hogy azok a a rászorulóknál és a ténylegesen támogatótandóknál ott marad a ott marad a lehetőség, miközben a piacnak egy másik részéről eltűnik.

[00:27:30]Ezáltal a kereslet lecsökken, de azoknál, akiknek nagyon szükséges, ott marad a ott marad ez a kedvezményes hiteltermék, és ezért ők jobban tudnak vásárolni.

[00:27:41]Nem látjuk még ezt előre.

[00:27:44]Picit bizonytalan pont a pont az előttünk lévő következő.

[00:27:46]Mondjuk a 2027 közepéig nem nagyon tudjuk megfogni, hogy mi fog történni.

[00:27:53]Több forgatókönyvet lehet ebben felrajzolni.

[00:27:57]Azért nem egy nagyon pörgőpiacra lép be ez a szigorítás.

[00:28:00]Hát most a legutolsó keresleti adatok szerint az ingatlan.com közölte, hogy 40%-kal csökkent a kereslet augusztusban.

[00:28:09]Jó, egy nagyon magas bázishoz nézünk, hiszen tavaly nyáron jelentették be az otthonstart programot.

[00:28:15]Hát akkor felrobbant a kereslet, mindenki készült, hogy szeptembertől vagy lefoglalózza, megvegy akkor is egy lassulópiac van.

[00:28:26]Elfogytak most így a vevők, bevásároltak ki tudott, és most jön egy pangás.

[00:28:33]Én még egy talán egy erősebb indikátorként megemlíteném a tranzakciószámot.

[00:28:36]Tehát az, hogy az, hogy hónapról hónapra hányan vesznek, hány trz adásvételi tranzakciót zárnak le.

[00:28:44]Na, ez is érdemi csökkenésben.

[00:28:44]Ez is érdemi csökkenésben van.

[00:28:49]Összefésben van.

[00:28:49]Igen.

[00:28:49]A kés és ez és ez idei évben idei évben egy ilyen 15-20%-kal csökkenhet a megvalósul megvalósuló adásvételeknek a adásvételeknek a száma.

[00:28:59]És hát ez is azért következik be, mert pénzügyi oldalon, hogy is mondjam, megfeszültek a megfeszültek a húrok.

[00:29:08]Én nem látom azt egyébként, hogy ne lenne vételi szándék, vagy ne vásárolnának szívesen az emberek, de valamit meg tudnak fizetni, és valamit nem tudnak megfizetni.

[00:29:17]az, hogy ez a fajta saját lakáshoz ragaszkodás, aminek ugye tényleg már több generációs gyökere van, és ez nem is változott nálunk, hogy ez picit módosuljon, ahhoz ugye amiről beszéltünk, hogy egy kiszámítható, megfizethető, stabil keretrendszerben működő, megfelelő kínálattal működő bérlakáspiacra van szükség.

[00:29:42]Na de onnantól kezdve, és itt jön be a matták, egyáltalán megéri-e lakásba fektetni a megtakarítást majd?

[00:29:55]Én azt hiszem, hogy társadalmilag ezek nagyon hosszú trendek, tehát hogy hiszen nem csak magyar jelenségről beszélünk, hanem a a környező országokban, a volt szocialista országokban a nagyon magas tulajdoni arány az egy társadalmi jellemzővé nőtte ki magát, ami és és ezek az arányok viszonylag lassan tudnak tudnak átalakulni és mozogni.

[00:30:14]A preferencia a lakosságnál lassan változik.

[00:30:20]Tehát szerintem amikor első körben megjelenik az a lehetőség, hogy hogy megfizethető, racionális, hosszú távon fenntartható bérleti díj, akkor azzal szemben még kétségek lesznek.

[00:30:34]Na de biztos, hogy ez három év múlva is itt lesz.

[00:30:37]Ki garantálja nekem, hogy ez nem fog változni?

[00:30:40]Én ezt elhiszem.

[00:30:42]Elhiszem, nincsen ennek egy egy nagyon hosszú múltja.

[00:30:44]És ha csak ezt a pszichológiai tényezőt nézem, vagy hitbeli tényezőt nézem, akkor már csak ez alapján azt gondolnám, hogy ez egy ez egy ez egy lassú folyamat lesz.

[00:30:55]és maga a bérlakáspiacnak a kiépülése, és itt értem ezalatt az intézményi befektetők állami, önkormányzati, tehát nem a magánoldali, h hogy illetve az intézménye az magán, de de de más jellemző, tehát magán alatt nem úgy értem, hogy mint mint mint mint mint mi ketten veszünk és kiadunk, hanem hanem intéz Igen.

[00:31:19]Tehát, hogy hogy az, hogy ez számosságban meginduljon, ugye jogszabályi környezet kialakítása, tervezés, ingatlanok el, építések elindulás satöbbi.

[00:31:30]Tehát az, hogy Magyarországon ebből érdemi számosság legyen, az alsó hangon öt év.

[00:31:37]Öt év, és onnan fog majd elkezdeni rendszerűen növekedni, hogy ez az összulajdonlási arányt hogyan tudja megváltoztani.

[00:31:46]Hát ahhoz egy 15-20 év kell.

[00:31:48]Jó, hát itt még képbe jön az ugye, hogy mit kezdenek az emberek a megtakarításukkal, miből élnek a bankok a sok még mindig ott van ez a rengeteg szabadon ott lévő nem kamatozó pénz.

[00:31:59]Tehát azért ehhez társítani kéne egy ilyen, nem tudom, tudatos gazdálkodást, bármit tanítani mondjuk az iskolákban.

[00:32:10]Abszolút.

[00:32:10]Sőt, hát ugye maguk a lakossági megtakarítások is átcsatornázhatók a a az intézményi ingatlanbefektetési piacra.

[00:32:21]A, amit már említettem, a nyugdíjmegtakarítási pénzek visszajöhetnek befektetési oldalon.

[00:32:25]Ö nyugdíj pénztárakon keresztül, tehát megint csak nem egyedi magánszemélyekről beszélve visszatérhetnek.

[00:32:35]És ezeknek ezeknek van racionalitásuk a világban.

[00:32:40]Rengeteg ilyen rengeteg ilyen példa van, működnek.

[00:32:43]Ha jól alakul a helyzet, akkor ez be fog következni Magyarországon is.

[00:32:49]Érdekelték el tenni akkor a piaci szereplőket.

[00:32:53]Igen, abszolút.

[00:32:54]Akkor visszacsatolva így erre, akkor albérlet vagy saját lakás?

[00:32:56]Ebben a mai helyzetben?

[00:32:59]Mi a véleményed erről, hogy vegyünk egy átlagembert akkor, aki ma vagy otthon lakik még a szüleinél, mondjuk egy több generációs háztartás, de már van saját jövedelme, nem tudom ki az átlagember, aki mondjuk családalapításra készül satöbbi, hogy hogy mik azok a döntési szempontok, amik alapján nyilván nem lehet kimondani most egy megoldást vagy egy választ, de hogy hogy mit mit érdemes és akkor Akkor te, mint pénzügyi szakember, mit javasolsz, hogy hogyan gondolja ezt végig?

[00:33:37]Ugye rendkívül eltérő élethelyzetek lehetnek, tehát az se mindegy, hogy hogy abban a rendkívül szerencsés helyzetben vagyunk, hogy ott van a bankszámlán 90 millió Ft, amiből már tudunk venni Budapesten valamit, vagy nincsen.

[00:33:49]Tehát nem mindegy, hogy mennyire vagyunk kifeszítve.

[00:33:54]Tehát hogyha van 10 millió Ft megtakarításunk, és abból kell nekiugranunk egy nagyon kicsi lakásnak erősen kifeszített hitelfinanszírozással, és már tudjuk, hogy és már tudjuk, hogy hogy az nem is lesz elegendő, mert jövőre jön a gyerek satöbbi.

[00:34:13]Tehát hogy ez egy eltérő helyzet attól, mint amikor mint mint a másik szélső érték, hogy megvan rá megvan rá megvan rá a pénzünk.

[00:34:22]Én összességében azt gondolom, hogy hogy hogy alapvető racionalitásokat lehet újfent elmondani, hogy nem szabad túlvállalni magunkat hitelből, racionálisan kell döntenünk.

[00:34:34]Tehát az, hogy én ki tudom fizetni a hiteltörlesztést, és ki van számolva az, hogyha a megszületik a gyerekünk, és a feleségemnek így és így alakul a jövedelme, akkor is fogom tudni fizetni a hitelt.

[00:34:51]fenn marad egy tartalék, mert hogyha én az utolsó filléremet is el akarom költeni a hitelrel, akkor abból előbb-utóbb feszültség lesz, mert váratlan eseményekről bizonyos mértékig szól az élet, és azokat azokra is kell, azokra is azokra is kell pénz.

[00:35:08]Ha teljesen szabadon tudok dönteni, ha teljesen szabadon tudok dönteni, tehát egy egy mérsékelt mértékben, tehát fele saját pénz, fele hitelből kell lakást vennem, akkor végig kell gondolnom, hogy én itt fogok-e itt fogok-e lakni, mennyi ideig tudok mennyi ideig tudok itt itt itt lakni munkakörnyezetben?

[00:35:32]Milyen karriertervem van?

[00:35:32]Ha az következik be, hogy hogy megyek, akkor akkor ki fogom adni, vagy mit fogok-e mit fogok vele csinálni.

[00:35:40]Tehát végig kell gondolni ezeket a kimeneteleket, és végig kell gondolnunk azt is, hogyha én beteszek, mondjuk használjunk kerekszámokat, 100 millió Ft-ért veszünk Budapesten egy lakást, ma már nem lesz luxus sajnos.

[00:35:54]50 millió Ft saját pénz, 50 millió Ft hitel, annak az 50 millió Ft saját pénznek is van költsége, hiszen azt ma vígan el tudom helyezni öt minimum 5%-ot hozó állampapírba, annak az éves költsége 2,s5 millió Ft.

[00:36:10]Tehát ott az olyan, mintogyha 2,sés5 millió Ftot én még én még mármint annyit hozna egyébként.

[00:36:19]Annyit hozna egyébként, én egy potenciális hozamról lemondok.

[00:36:22]Tehát összességében kell ezt a matematikát matematikát átgondolni.

[00:36:28]Senkit nem szeretnék lebeszélni arról, hogy hogy vegyen vagy ne vegyen.

[00:36:36]Önmagának kell tudatosan jól éreznie magát, hogy az összes szempontot végiggondolta, és az alapján dönt.

[00:36:42]Nagyon-nagyon szerethető a saját lakás.

[00:36:48]Úgyhogy különösen akkor, hogyha azt így ki tudjuk alakítani a megfelelő megfelelő színvonalon jól be tudjuk rendezni.

[00:36:55]Borz ez egy nagyon szerethető történet, és ez soha nem fog soha nem fog megváltozni.

[00:36:59]Tehát mielőtt valaki félreérteni az általam elmondottakat, viszont el kell azt viszont kötelező elkerülni, hogy egy saját lakást üldözünk és emiatt egy élhetetlen szituációba találjuk magunkat másfél másfél év múlva.

[00:37:14]Hát egy egészséges tehervállalás, amit persze tehát az ember akar valamit, akkor hajlamos kilépni a komfortzónájából.

[00:37:21]De hát ugye hány hány család megy, mondjuk például tönkre, amit mondasz ilyenek miatt, hogy kifeszülten veszi föl.

[00:37:28]Nincs nálunk a bölcsek köve, csak ez fontos, amit elmondtál, és és sajnos ez egy nem egy biztató tendencia, hogy egyre nagyobb hitel hitel arány van ezekben a vásárlásokban.

[00:37:41]Tehát egyre többen kifeszülnek ezzel a hitelfelvétellel, és hát remélve, hogy nem jön közben semmi, se egy betegség, se egy válás, semmi hasonló.

[00:37:52]Térjünk majd vissza, mert azért itt ilyen nyitott folyamatok vannak.

[00:37:57]Erre arra mehet a így az ingatlpiac.

[00:37:57]És hát nagyon fontos ebben ugye az otthonstart programmal kapcsolatos várható módosítások, mert úgy tűnik, hogy akkor ez érteti még ezt a csökkenő keresletet is.

[00:38:11]Most köszönöm szépen, hogy eljöttél, Balázs.

[00:38:15]Köszönöm a meghívást.

[00:38:16]Köszönöm nézőinknek és hallgatóinknak a figyelmet.

[00:38:19]Remélem tudtunk számos hasznos ponttal is szolgálni.

[00:38:21]Várjuk önöket vissza.

[00:38:23]az Erki Ingatlanpiaci Kitekintő podcast következő adásaiba is.

[00:38:29]Viszontlátásra, viszontásra.