Ingatlan akár féláron? - Mindent az életjáradékról

[00:00:00]Az életjáradéki szerződés az ugyanúgy körülbelül én megnéztem a levéltári adatokat, 100 éve itt van velünk.

[00:00:03]Csak ahogy te nagyon jól mondtad, a tartási szerződés volt az, ami elterjedt.

[00:00:07]Most úgy szokott lenni egyébként, hogy a 70 és 80 év közöttiek szoktak kérni valamilyen haviáradékot, mert azt mondják, hogy a 20-30%-kal megemelik az életszínvonalukat egy elfogadható szintre, és a haviáradék pedig szinten tartják, hogy ne pünkösdi királyság legyen az a dajdzás, hanem ez egy folyamatos konst.

[00:00:25]És aki 80 felett van, na ők szokták választani az 50%-ot.

[00:00:31]Mondom, nem tudom, meddig élek, fiam, adjátok oda, amit jár, aztán majd én beosztom, befektetem.

[00:00:49]Köszöntöm önöket, az Erkély ingatlanpiaci kitekintő podcast nézőit és hallgatóit.

[00:00:53]Én Sándor Tünde vagyok, a Népszava gazdasági újságírója.

[00:00:55]Mai témánk az életjáradék.

[00:00:58]Lakásért életjáradék, lakásért nyugdíjkiegészítés.

[00:01:05]Kinek éri meg, kinek nem.

[00:01:05]Ennek a témának a szakértőjét hívtam vendégül, akit köszöntök a stúdióban.

[00:01:10]Szervusz, Linici.

[00:01:13]Krisztián, életjáradéki szakértő.

[00:01:15]Szia.

[00:01:16]Szervusz.

[00:01:16]Én is köszöntök mindenkit.

[00:01:18]Beszélgettünk előtte.

[00:01:18]említettél egy felmérést, hogy ez a fajta konstrukció, ez az Európai Unióban ez egy szorgalmazott dolog, hogy életjáradékért lakáshoz jussanak azok, akik ugye másképp esetleg nem teh.

[00:01:36]Gyakorlatilag egy befektetési forma.

[00:01:38]De kezdjük az elején, hogy ami elterjedt, az a az az eltartási szerződés, az ú ugye egy több évtizedes múltja van, azt ismerik az emberek, de van, de ez nem ugyanaz.

[00:01:49]Az eltartási szerződés és az életjáradék miben különbözik egymástól?

[00:01:55]Igen.

[00:01:55]Igen.

[00:01:55]Ott kezdjük, hogy az eltartási szerződés, az életilegi szerződés között az a különbség, hogy a tartási szerződés jog jog így fogalmaz, hogy tartási szerződés.

[00:02:03]A tartási szerződésén egy fizikai jelenlét személyes gondoskodást ír erő a kötelezti oldalnak.

[00:02:08]Tehát ott gondozni kell, ápolni kell, fürdetni kell, be kell neki vásárolni az idős személynek, adott esetben etetni, itatni kell.

[00:02:15]Tehát egy teljes ápolásgondozásról van szó.

[00:02:18]Az életjáradéki szerződés esetében ezt a személyes gondoskodást, fizikai jelenlétet egyszeri és vagy rendszeres pénzösszeggel váltja ki a befektetői kötelezeti oldalt.

[00:02:28]Tehát egy steril üzleti megállapodássá szelíül vissza, és kevesebb benne a az esetlegesség, és sokkal exzaktabb történet, hiszen az, hogy én mennyire ápolok, milyen minőségben ápolok valakit, azt nem lehet.

[00:02:41]És a jog sem szabályozza.

[00:02:41]Az a baj, hogy nincs egy minimális szolgáltatási minőség, amire azt mondom, hogy oké, innentől kezdve te már szolgáltattál, és mi az, amikor azt mondom, hogy óó, hát ez még nem éri el azt a fajta színvonalat, amiért te cserébe aztán a végén megkapod az ingatlant.

[00:02:54]De akkor ezek az eltartási szerződések így ki is koptak a gyakorlatból.

[00:03:00]Kikoptak az idősek okán, féltek, rengetegszer póló jártak.

[00:03:02]Amikor felmondódott egy ilyen szerződés, akkor évekig tartó procedúra következett, és hogy sajnos az idő az nem nekik, hanem ellenük dolgozott mindig ilyen esetben.

[00:03:13]És akkor azt mondták, hogy akkor inkább bele sem állok, meg sem kötöm, és akkor nem foglalkozom ilyesmivel.

[00:03:15]De egyébként az életjáradéki szerződés az ugyanúgy körülbelül én megnéztem a levéltári adatokat 100 éve itt van velünk.

[00:03:22]Csak ahogy te nagyon jól mondtad, a tartási szerződés volt az, ami elterjedt.

[00:03:28]Igen, mert életszerűen az idős ugye vágyik arra, hogy gondoskodjanak róla, különösen akkor ha nincs ugye örököse.

[00:03:37]Általában azok kötik az életheradéki szerződés.

[00:03:40]és nem 8085%-ban olyanok, akinek van gyereke, van unokája és nagyon sok esetben az idősek, amikor hozzá ilyen életki szerződést kötnek, akkor a második harmadik generáción akarnak segíteni.

[00:03:52]Tehát ebből lesz önrész, ebből lesz egy vállalkozás beindítása, ebből lesz a gyermek vagy az unoka külföldi tanulmányainak a finanszírozása.

[00:03:59]Tehát nincs egyfajta érdekellentét a az idős személy és a rokonai és a befektető vagy hát a kötelezett között, hanem egy egy ilyen szimbiózisban együtt élnek.

[00:04:08]hiszen ők előfinanszírozzák azokat a költségeket.

[00:04:12]És akkor így nem kell megvárni, míg az idős szülő, nagyszülő elhalálozik, hogy aztán az ingatlan értékesítésével ők meg tudják valósítani az elképzelésekét, hanem még az idős személy életében megvalósulnak a tervek a gyermekek és az unokák részéről is.

[00:04:27]Jó, hogy így mondtad, mert akkor menjünk oda a praktikus kérdéshez.

[00:04:30]Van mondjuk egy idős ember és van egy fiatalabb, aki mondjuk életjáradéki szerződést kötne általában.

[00:04:39]Miben szoktak megállapodni, hogy kifizeti valaki a nem tudom 20-30%-át, és utána járadékot fizet, vagy vagy különbözőek rugalmasak ezek a konstrukciók?

[00:04:49]Igen.

[00:04:49]Most a ketté kell választani azt, amikor valaki, bocsánat a kifező mezitlábas módon, tehát önmaga talál, vagy találkozik egy ilyen idtős személ, és ő köti meg ott ott azt a fajta szerződésst azt szokták mondani, hogy a papír bármit elbír, én ettől tartózkodnék, vagy óvintenék mindenkit, szakosodott intézményekhez, cégekhez illik és érdemes ilyenkor fordulni, hiszen mindkét oldalt megfelelően az idős személynek megszűri a befektetőt, hogy van-e megfelelő egzisztenciája, van-e anyagi háttere, tudja-e, hogy ez mivel jár hosszú távon, nem csak beleugrik Mert ez valami fellángolás, és a befektető sem tudja magától megtalálni azt az idős személyt, aki erre rászorul.

[00:05:25]Nem csöngetheti végig az egész lépcsőházat, hogy ki az, aki egy ilyen szolgáltatásra nyitott.

[00:05:29]Tehát ilyenkor az van, hogy a két felet össze kell hozni.

[00:05:33]A leggyakoribb a ingatlan piaci értékének 20%-a, ahhoz tartozik egy havi járadék.

[00:05:40]30%-a, akkor egy kisebb járadék.

[00:05:43]Tehát mint egy közlekedő edyszerűen ahogy nő az egy összegű, úgy csökken a haviáradék, és ahogy nő a haviáradék, úgy csökken az egy összegű.

[00:05:51]És van egy olyan, hogy egy összegű 50%-os kifizetés.

[00:05:52]És akkor nincs havi járadék azért, mert azt mondja a szokásjog, nem a jog, de a szokásjog, hogy egy lakott ingatlan fele annyit ér, mint egy ugyanolyan paraméterű, de birtokba vehető ingatlan.

[00:06:03]Tehát akkor a lakott érték 100%-át, ha kifizeti, akkor letudta a teljes hogy mondjam, kötelezettségét a befektetői kötelezeti oldal.

[00:06:13]És onnantól kezdve a haviáradék nincs.

[00:06:14]Ezt csak hagyja az idős szemét, hogy abban az ingatlanban éljen, addig amíg él, vagy addig, amíg idős otthonban nem köntözik.

[00:06:21]Nagyon sokan azt gondolják, hogy itt csak és kizárólag a mortalitási mutatók mondják meg azt, hogy az ingatlan mikor szabadul fel, de nem, hiszen azt mondja a jog, hogyha valaki az eltartási szerződés helyett, ahol kaphatott volna gondozást, gondoskodást, ápolást, ő inkább a pénzt és az életjáréki szerződést választotta, akkor ha ő már nem tud magáról gondoskodni, akkor be kell költöznie vagy egy állami fenntartású, vagy egy magánidős otthonba.

[00:06:48]A jó hír az, hogy meg tudja fizetni a magánidős otthont abból a kapott több 10 millió Ftból, amit a befektetői oldaltól kapott.

[00:06:54]És a tapasztalatom az, hogy az elmúlt 15 évben a jelentkezőknek a 35-38%, akik ilyen ilyen életjáréki szerződést kötöttek, azok bizony idős otthonba költözéssel ürítették ki az ingatlant.

[00:07:09]Tehát az a fajta belegondolt morális deficit, hogy én most arra várok, hogy az idős személyel halálozzon, az nincs meg, mert egyrészt ugye kiköltöznek, a mást is meg olyan óriási árkedvezményt adnak az ingatlanból, hogy én kiszámoltam, hogyha valaki mondjuk csak az 50%-os, ne is nézzük, hogy 20 vagy 30, az 50%-osnál 10, fél évi, tehát 126 hónyapnyi havi járadékot, illetve bérleti díjat spórol meg azzal a másik oldalt, hogyha veszek egy 100 millió ingatlant és kiadom bérbe.

[00:07:39]Veszek egy 100 millió Ftos ingatlant 50 millióér érjáradékba, akkor a bérbeadásosnak 126 hónapig kéne összerakni azt a pénzt, amit én megspóroltam a kezdetkor.

[00:07:49]Tehát az 50, tehát ő letudta 10 és fél évre az ő lakhatásának jogát.

[00:07:53]Az egy arcátlan dolog lenne mondjuk egy 70 éves hölgytől, 80 éves kora előtt azt várni, hogy így vagy úgy ürítse ki az ingatlánt.

[00:08:02]Hát kifizette.

[00:08:02]Tehát, hogyha kifizeti nálam valaki a bérleti díjat egy hónapra, akkor a 10.

[00:08:06]napon én nem kérem, hogy távozzon, mert kifizette egy hónapra.

[00:08:10]Tehát nagyon sok rétű a dolog, nagyon összetett a dolog, és rengeteg az ilyen városi és szerintem ettől nem terjedtem, mert részben félnek tőle, részben pedig mondom ilyen állmoralizálásba belemenve működik ez.

[00:08:24]Nyilván az a félelmetes benne, hogy nincs visszaút, tehát gyakorlatilag egyik félnek se, nem?

[00:08:29]Vagy kibújhat a járadékfizető.

[00:08:32]Na, van egy olyan fajta lehetőség, hogy ki tud szállni a befektetői oldal úgy, hogy egy másik befektetővel helyet cserél.

[00:08:39]Tehát van olyan konstrukció, hogy azt mondja mondjuk öt év múlva, 10 év múlva, hogy neki eddig tartott az a fajta anyagi háttérbüdzsé finanszírozási elképzelés stratégia, amíg ő ebbe bele akart vágni.

[00:08:54]Hál istennek még él az idős személy, nincs ezzel semmi baj, de ő viszont eddig tudta magát, hogy mondjam, feszíteni.

[00:08:59]Eddig gondolta a futamide ennek a fajta befektetésnek, és szeretne kiszállni, és akkor ilyenkor szerzünk helyett egy másik befektetőt, és akkor onnantól kezdve helyet cserélnek, és akkor az idős személynek a jogállás státuszak kedvezményei nem változnak.

[00:09:13]Tehát őneki ez egy konstans, egy foly folytatólagos.

[00:09:15]Annyi, hogy nem Pista lesz, hanem Jóska és nem innen, hanem a másik pénzintézettől fog jönni a havi áradék.

[00:09:21]De az ő életében ez semmiféle változást, főleg negatív változást nem fog jelenteni.

[00:09:25]Gondolom mindezt bele kell venni a szerződésbe.

[00:09:28]Nyilván.

[00:09:28]Persze, persze, persze.

[00:09:30]Jó.

[00:09:30]Mi történik akkor, ha mondjuk tényleg nem tud fizetni, nem adta el 50%-ért a a lakást, hanem egy olyan konstrukció van, amikor 20-30%, amit említettél, de élete végéig ugye járadékot kap, arra számít az idős, de aki a járadékot fizeti, az mondjuk olyan élethelyzetbe kerül, hogy nem tudja tovább ezt a vállalt kötelezettségét teljesíteni.

[00:09:54]ő visszakapja azt az addig befizetett összeget, vagy hogy megy tovább?

[00:10:00]Igen.

[00:10:00]Itt olyan, hogy mondjam, faramu a helyzet.

[00:10:03]A jog azt mondja, hogyha valaki köt egy ilyen életjáradéki szerződést és a hogy mondom a rá, tehát hogy neki fel nem róható okok okán, mondjuk pandémia szűnik meg a szerződés, hát ő akarta fizetni, de a pandémiában hányos befektet, vagy hány vállalkozás ment tönkre?

[00:10:22]Na most azt mondja, hogy én fizetném, de nem tudom.

[00:10:24]Na most ilyenkor azt mondja, hogy ha nem neki felróható okból szűnik meg a szerződés, akkor bizony vissza kell állítani az eredeti állapotot.

[00:10:31]Ilyenkor a néniknek vissza kéne adnia az összes pénzt, és akkor iríratnák vissza az ingatlant a tulajdon.

[00:10:39]Hát nem életszerű, hát azért kérte az az idős személy, vagy házaspára azt az összeget, hogy elköltse.

[00:10:43]Ezért is van az, hogy megint azt mondom, hogy ne a mezitlábas módon, hanem például nálunk van olyan, hogy ilyenkor kisegítjük a befektetőt ezzel a két szolgáltatással, hogy helyet tudnak egymással cserélni, akkor az időszemélynek nincs visszaadási kötelezettséget.

[00:10:57]Sokkal nyugodtabb, hogy azt a pénzt, amit kapott, azt tényleg a most már arra költheti, hogy úgy éljen, ahogy azt egy ledolgozott élet után ő megérdemli.

[00:11:05]Ne kelljen félrerakosgatni, h úristen, ha Józsi valamiért nem tud tovább fizetni, akkor nekem itt vissza kell adnom a pénzt.

[00:11:11]Tehát a a jogot értem, hogy ugye a balans eredeti állapot visszaadja az ingatlant, de akkor kapja vissza a pénzt, de nem életszerű.

[00:11:20]Ugye nem érkezési sorrendben távozunk.

[00:11:22]Mi van akkor, hogyha meghal a járadékfizető?

[00:11:23]Akkor ez egy örökölhető konstrukció, viheti tovább az ő örökösse hozzá.

[00:11:29]Ahogy a hitelnél is ahogy a kötelez a kedvezményeket úgy a kötelezettin kell tovább.

[00:11:34]Aztán ő dönthet arról kér segítséget abban, hogy egy másik befektető átvejet a normál esetben viszi tovább azt a kötelezettséget és az ingatlantulajdont is.

[00:11:45]Ühüm.

[00:11:46]Azt is megkapja.

[00:11:47]Ugye több évtizedes tapasztalatod van, vagy hosszabb tapasztalat.

[00:11:49]Ö kik szoktak jelentkezni azon, tehát a az időseket nézve, hogy hány éveskortól tűnik ez egy ilyen reális megoldás?

[00:12:01]70 éves kortól kezdtek, de zömmel azért a 74 és 80 év közöttiek.

[00:12:04]Tehát azt mondom, hogy a 65 éves nyugdíjkorhatárt, mikor valaki eléri, akkor még legalább 8-10 évig azon gondolkodik, hogy megpróbál megélni abból a piciből, amit ő nyugdíjként kap.

[00:12:16]És amikor ez a helyzet ellehetetlenül a számára, tehát fenntarthatatlanná válik, mert már nem tudom, én a gyerekeknek, unokáknak nem tud semmit ajándékot venni, na akkor mondja, hogy elég eddig és ne tovább, és akkor keres egy alternatív megoldást arra, hogy a négy fal közé zárt holdt tőkét azt valamilyen szinten fel tudja használni.

[00:12:34]Mikor robbant be ez a ez a kis nyugdíjas generáció, aki ugye minimálbéren, katásként, echósként, nem tudom, tehát hogy hogy különböző módozatokban, hogy hogy egy sokkal kisebb nyugdíjre számíthat, mint a klasszikus állásban dolgozó.

[00:12:50]Igen, igen.

[00:12:53]A 2010-es évek elején, 2010 11-12 akkor kezdett el tömegesen megjelenni az a az a fajta nyugdíjas réteg, akinek olyan alacsonyi volt, látjuk most is a nyugdíjemelés éppen terve van, ugye most jelentették be, hogy 120000-re és akkor sávosan még egy picit emelik, de hát találkoztam én 28-300 Ft-os meg 40000 Ft-os nyugdíj, amit nem is értettem meg, hogy fizikailag abból hogy tud valaki megélni.

[00:13:17]Nyilván itt vidékről beszélünk, volt egy kis konyhakert, volt egy kis háztály, tehát próbált valahogy lavírozni.

[00:13:22]Na de hát itt ez nem a tehát a nyugdíjas évek nem a túlélésről kéne, hogy szóljon, hanem ahhoz arról, hogy ugye az, hogy ő fölnevel gyerekeket, ledolgozott egy életet, és most már a pihenés és a boldogság és a az élmények gyűjtése, akár egyedül, akár a családtagokkal, gyerekekkel együtt kéne, hogy szóljon.

[00:13:36]Nem erről szólt.

[00:13:36]És akkor utána de óriási vívódás nekik, mert az emberekben mai napig benne van az a fajta kvázi kötelességüknek érzik azt, hogy ők örökül hagyják azt az adott ingatlant.

[00:13:48]És még hogyha mondja is a gyerek, hogy anyu nincs rá szükségem meg nem gondolod, hogy nem tudom makkosykára én le fogok költözni.

[00:13:55]Értem, hogy tök szép.

[00:13:57]Ott töltöttem a gyerekkoromat, de én már Budapest vagy ney isten Bécs vagy nem tudom én Málta már nem ott élek, nem fogok nyugodtan éld fel, nyugodtan használd a te boldogulásodra.

[00:14:06]Nem beszélve az, hogyha az ilyenkor egy idős személy magáról gondoskodik, azzal igazából levesz egy óriási terhet a gyerekről, hiszen a gyerek, hogyha adna és szívesen adna és tudna adni, akkor sem kell adnia.

[00:14:17]Tehát az a pénz kvázi ott marad.

[00:14:19]Tehát közvetve mégis csak ő ad a következő generációknak.

[00:14:22]Igen, de ez amit mondasz, ez ez egy valid dolog.

[00:14:28]Tehát hogy sokan sokan élnek úgy, hogy a gyerekük még ha nem is egy városban, már nem is egy ország van, tehát hogy nem tud személyesen gondoskodni, illetve hogyha otthon kell gondoskodni egy idősről, az nagyon sokba kerül.

[00:14:39]Tehát igen, a ezek az ilyen házi betegápolás gondoskodás, tehát azért szerintem ez fog változni, hogy a az idős otthon nem azt jelenti, hogy beadjuk a nagy itasz otthonba, és akkor lemondtunk róla, hanem hanem az egy reális megoldás.

[00:14:54]Ja, úgy említetted ezt a makkos hogykát, ami hát ugyanem az ingatlanpiac középpontja, de de ez egy ez egy tipikusan nehéz helyzet, hogy hogy vidéken van mondjuk egy családi ház, ami van számtalan olyan kis település, ahol hát gyakorlatilag forgalomképtelen, vagy vagy ér 10 millió Ftot, vagy 15-öt, ha valaki megveszi, hogy gondolom nem ez az életjáradékos piac fókusza.

[00:15:24]Nem, nem.

[00:15:24]Na, tehát például nálunk van egyfajta, a vidéken 40 millió Ftos alsó értékhatár, tehát azt gondolom, hogy az az még egy olyanfjta méretű vagy olyan turisztikai, hogy mondjam, háttérrel rendelkező település, ahol ahol már 40 milliót legalább elér az ingatlan, akkor ez a befektetői vagy a kötelezeti oldalnak is perspektívát jelent, akár odaköltözésre is.

[00:15:44]És a nagyvárosok, Budapest és a megyeszékek, ott 80 millió Ft.

[00:15:47]Tehát vannak alacsonyabb mindig szokták mondani, hogy jaj Krisztián, de hát van 40 milliónál olcsóbb ingatlan vidéken is, és van 80 milliónál mondjuk Budapesten is.

[00:15:56]Értem.

[00:15:56]Csak ugye nagy számokat kell nézni, és az, hogy az milyen, ne legyen szuterén, azért ne legyen földszinti, jó állapotban legyen, jó közösségben legyen.

[00:16:05]Lokáció, ugye mindig szokták mondani inatán.

[00:16:07]Tehát azt kell nézni, hogy később se érezze úgy a kötelezti oldal, hogy azok az évek, amik ők a várakozással teltek, az egy, hogy mondjam, kútba esett történet, mert aztán egy rossz ingatlant kapna.

[00:16:20]Amúgy ez a a lakhatási válságban jelent valamilyen megoldást.

[00:16:25]Említettél egy felmérést is, hogy van de két két igen bocsánat.

[00:16:28]Két dolog.

[00:16:28]Az egyik, a nagyon fontos, amit említettem, az az OECD, tehát a nemzeti Nemzetközi gazdasági közösség.

[00:16:33]Az OECD 38 tagállamot foglal magában, köztük Magyarországot is.

[00:16:40]És 2024 decemberében jelent meg az a fajta lakhatási válságot elemző és javaslatokat tartalmazó hogy mondjam, eszéje vagy vagy javaslatcsomagja, amibő azt mondja, hogy tessék kialakítani minden egyes országnak az életjáradéki szerződésének a kultúráját, mert látják ők is, hogy Németországban, Franciaországban nagy mindenhol félnek tőle, tartanak tőle, fenntartásaik vannak, elfordulnak a dologtól.

[00:17:04]Viszont ezzel az aktívkorúak és a passzív korúak, tehát a nyugdíjasok egymást tudják, hogy mondjam, finanszírozni, segíteni.

[00:17:12]Hiszen azzal, hogy én egy nyugdíjasnak odaadom a a kezdeti összeget és a havi járadékot, én úgy jutok ingatlanhoz, hogy nem kell 20-25 évre nyakig eladósodjak.

[00:17:20]Tehát hitelfétele vagy a minimális hitelfelvétel mellett tudok ingatlanhoz jutni.

[00:17:26]Az idős személyek pedig úgy tudjanak egyfajta öngondoskodást megvalósítani, hogy nem az államtól, a mindenkori államtól várják ezt a fajta mannát.

[00:17:34]És akkor gyakorlatilag ez a költségvetésre is egyfajta tehermentesítést jelent.

[00:17:37]És az és és mondom a a egymáshoz tud igazodni a a társadalom.

[00:17:42]Nem veszélyben arról, hogyha látják, hogy könnyebben lehet az otthonteremtést megvalósítani, akkor talán a gyermekvállalás is egy bátrabb dolog lesz, mert mindig azt mondják, hogy hát igen, egyre kevesebb egy gyermeket vállalunk, egyre alacsonyabb a születészám, aminek részben az is oka, hogy hol fogunk lakni, főleg ennyien.

[00:18:00]Hát akkor a lakást ki tud megvásárolni, hol tudom elhelyezni a gyerekeimet, satöbbi, satöbbi.

[00:18:03]Tehát összefügg a dolog csomó mindennel.

[00:18:05]De ez az egyik.

[00:18:06]Nem beszélve arról, hogyha egy életjáradéknak a havi járadéki összege az pontosan a fele egy piaci kamatozású lakáshitel törlesztőjének.

[00:18:15]Tehát amíg én várok arra, hogy az ingatlan aztán felszabaduljon és birtokba vehessem, addig is jelentősen kisebb terhet jelent az én havi jövedelmemre, büdcsémre, mintha ez egy törlesztő lenne, és harmadannyi ideig szól.

[00:18:28]Tehát a fogyasztást is tudja, tehát a társadalom jóléte felé is mutatunk, ugye fogyasztás a gazdaság motorja, tehát azt most sokkal több mindenre tudok költeni úgy, hogy közben már egy saját tulajdonú ingatlanom van.

[00:18:39]Hú, most csomó kérdés eszembe jutott, itt jegyzeteltem is, hogy hogy gyakorlatilag ez klasszikusan olyanoknak lehet jó konstrukció, amikor egy gyerekének akar lakást, mert ugye ha veszünk egy bárkit, aki albérletben lakik, ugye saját lakást szeretne valamikor vásárolni, ezzel leköti a plusz jövedelmét, vagy azt az elkölthető jövedelmét, hogyha ő életjáradékot fizet valakinek, tehát nem fog tudni les beszállni egy lakásvásárlásba, mert már kifizette az önerőt, már fizet egy havi fixet, tehát neki egy x évig ez egy bizonytalan dolog, de hogyha van egy család, mondjuk és a gyereknek akarnak valahogy majd egy lakást szerezni, és már ugye van saját ingatlanuk, ott lehet ez, de mit látsz te, hogy hogy ki ez az ügyfélkör, akinek ez tényleg egy ilyen megoldásnak tűnik.

[00:19:39]Igen.

[00:19:39]Kettészedém ugye van az egyik az az ügyfélkör, aki nagyon jól mondod, már rendelkezik egy saját tulajdonú ingatlannal, tehát van hol laknia, és ők inkább befektetési gyerekeknek, vagy majd az unokáknak kvázi egy ilyen életindításként, hogy legyen eg saját ingatlan evvel indítom el az életbe.

[00:19:54]Ez az egyik.

[00:19:56]A másik pedig azt szoktam mondani, hogy picit viccesen, hogy az az ügyfélkör, aki még nem tud róla, hogy neki erre szüksége van, de szüksége van.

[00:20:03]Én onnan indulnék ki, hogy a lakáskasszáknál is úgy működik, hogyha most a normális lakáskassza szerződés távokat nézzük, akkor 8-10, sőt van 14 éves osztosságú.

[00:20:11]Na most azalatt a 8 10-14 év alatt is laknak valahol ezek az emberek, amíg a lakáskasszában gyűjtögetik a pénzeiket, ugye, hogy ebből aztán majd hitellel kiegészítve saját lakást vegyenek.

[00:20:23]Most ha ott ezt megudják valósítani, akkor azt hellem kell rögtön rárepülni, csak el kell gondolkodni abban, hogy melyik a jobb, hogyha én most odafizetem és és akkor gyűjtögetem a pénzt, és aztán majd egy hitellel kiegészítve, és közben az infláció és az ingatlan áremelkedés folyamatosan degradálja az én felhalmozási szakaszban lévő pénzemet, vagy kötök egy ilyen életjáradék szerződést, azonnal tulajdonba kerüle, és akkor már az ingatlan érték növekedése meg az infláció már az én vagyok omnak a növekedését jelenti, és nem az ellenségem, hanem a barátom.

[00:20:56]És akkor hat-nyolc év múlva pedig be tudok költözni, és nem kell hitelt felvennem.

[00:21:02]Na, akkor beszéljünk konkrét számokról is.

[00:21:04]Mondtad a 40 milliót vidéken, 80 milliót Budapesten, ami a küszöb, akkor nézzünk egy ilyen 80 milliós budapesti lakást.

[00:21:14]Gondolom szám szerint is ez a jellemző.

[00:21:18]Ö egy 20%-os konstrukciónál ugye akkor 16 millió 6 millió és 300000 Ft kereken a havi járad.

[00:21:27]Na ezt akartam kérdezni.

[00:21:28]3000 F és 610 6200 lenne, ha ez hiteltörlesztő lenne, de ezt bár hány éves a az a a lakás tulajdon?

[00:21:37]Igen, igen, de van egy mondom a 70 éves alsó belépési kor.

[00:21:39]Értem, de akkor is, hogyha 92 évesen köti, meg ha 72 évesen kö így van.

[00:21:44]Azt mondja a jog, hogy az életjáradéki szerződés az egy szerencse elemet tartalmazó szerződés forma, hiszen nem tudjuk, hogy hol van a vége.

[00:21:53]Lehet, hogy egy év múlva és lehet, hogy 12 év múlva, vagy 15 év múlva.

[00:21:54]Az én tapasztalatom az sajnos az elmúlt 15 éves tapasztalatom, és olyan körül közzel a 6000 szerződés fölött bábáskodtam, hogy kilenc évnél hosszabb szerződés még nem volt sajnos.

[00:22:08]Ó, de azért, mertogy nagyon idős korban kezdik el.

[00:22:12]Igen.

[00:22:12]Eleve késő jelentkeznek.

[00:22:12]Igen.

[00:22:14]Tehát mi vannak ezek a város?

[00:22:14]60 éves korba kötöttem meg 65 eleve nem is jöhet szóba.

[00:22:18]És utána pedig vagy azzal, hogy káznak, vagy pedig azzal, hogy idős otthonba költöznek, de kilenc évnél hosszabb ideig nem volt még olyan, hogy valakinek várnia kellett volna a birtokba vételre.

[00:22:28]Jó, hát ugye mindig a múltról lehet beszélni.

[00:22:29]Ez olyan, mint a hozamok, hogy pontosan, hogy az előre nem vetíti.

[00:22:34]Sajnos ugye itt a itt a pont a mi nap láttam a Kóka Jánossal egy podcast adást, és ugye ő az egészségügye a magán egészségügyben, és azt mondja, katasztrofális a helyzet, tehát lehet itt mindenféle korfákat mutogatni jobbra-balra, de sajnos az a az ő tapasztalata az, hogy rettenetes állapotban vannak már aktív korége felé is az 50-es60-as korosztály, főleg a férfiak hanyagolják el magukat, és aztán nyugdíj után pedig az van, és utána, hogy mondjam, fekvőbeteggé válik, vagy strókot kap valaki, attól ő még él, de nem tud magáról gondoskodni, és neki igenis kell az orvosi ápolás.

[00:23:08]Hát most ugye az idősek oldaláról nézve, akkor hogyha valakinek ez egyáltalán felmerül, akkor érdemes minél előbb lépnie, mert azt mondod, hogy az életkor növekedésével nem nő ez a járadékösszeg.

[00:23:19]Nem, nem, nem, nem, nem.

[00:23:19]Így van, így van.

[00:23:20]Most úgy szokott lenni egyébként, hogy a 70 és 80 év közöttiek szoktak kérni valamilyen haviáradékot, mert azt mondják, hogy a 20-30%-kal megemelik az életszínvonalukat egy elfogadható szintre, és a haviáradék pedig szinten tartják, hogy ne pünkösdi királyság legyen az a dajdzás, hanem ez egy folyamatos konst.

[00:23:37]És aki 80 felett van, na ők szokták választani az 50%-ot, mondom, nem tudom meddig élek, fiam, adjátok oda, amit jár, aztán majd én beosztom, befektetem videódal.

[00:23:47]Mondjuk államkötvényben nagyon sokan szokták rakni, bankba lekötik, tehát egyszerűbb dolgokra kell gondolni.

[00:23:52]Nyilván ők már nem ennyire szofisztikáltak, de nagyon gondoskodóan és nagyon preventíven elrakják a pénzt.

[00:23:59]És akkor ez a kifizet 16 milliót a 80 milliós lakásra, és fizet havi 300et, ez hogy módosul, hogyha 24 milliót fizet ki, tehát mondjuk a 30%-át a lakás?

[00:24:11]Igen.

[00:24:11]Akkor durván olyan 190-180000 Ft-os lesz a törlesztője.

[00:24:16]Így van.

[00:24:16]számot eben lejebb megy, tehát azzal ugye honorálja az egy összegűt, hogy ott fölhúzza és akkor itt lejjebb veszi.

[00:24:23]És mindig az inflációhoz van kötve, tehát egy indexált járadék van, tehát nem fixálva van 20 évre vagy kilencre.

[00:24:31]Nem igen, viszont van egy aranyközép, itt is arra törekedtünk, hogy olyan olyan konstrukció legyen, hogy mindkét félnek megfeleljen.

[00:24:36]5%-ig nem emelődik, és 5% fölött viszont már kötelessége emelnie.

[00:24:41]Ezt azért van ez az 5%-os, mert azt mondjuk, hogyha már van egy nyugdíja, van egy havi járadéka és van egy több 10 millió Ftos egyössz kifizetése, őt kevésbé érinti fájdalmasan az az X-3%-os infláció, mint azt, aki csak a nyugdíjából kénytelen megélni.

[00:24:55]Tehát neki más perspektívából kell már néznie, meg hát kiszámíthatóbbá kell tenni a másik oldalon, mert ha nem kecsegtető annak az otthonra vágyónak, vagy annak a befektetőnek, akkor nem fogja.

[00:25:05]Tehát hiába akarunk mi nagyon jót tenni, úgy kell jót tenni, hogy a másik oldalnak is ez egy kijöjjön a matek, mondjuk ki.

[00:25:14]Igen, ez egy jó kifejezés sok mindenre, de most ebből úgy tűnik, mintogyha több idős szeretne kötni, mint ahány életjáradékos.

[00:25:21]Tényleg?

[00:25:23]Több, sokkal több.

[00:25:23]Hát nem az én felem, az a KSH, a Hamitat for Humanity és még valamelyik szellő nem jutt eszembe sajnos.

[00:25:30]Mindegy.

[00:25:30]A lényeg az, hogy ő szerintük, az ő felmérésük szerint közel k millió időskori nyugdíjas van.

[00:25:34]azért mondjuk ugye, hogy a 65 év felettiek, mert vannak kedvezmény van rokk nyugdíj, csak a 65 év felettieket nézzük, ez 2 millió fő körülbelül és azokból 700900 1000 olyan van, akinek vanna helye az életében az életjáradéknak.

[00:25:50]egy pár évvel ezelőtti másik újságnak a felmérése azt mondta, hogy az ügy, a nyugdíjasok nagy százaléka elgondolkodna, hogyha kapna egy ilyen ajánlatot, és mondjuk az egy öt vagy hat évvel ezelőtti felmérés volt, de a számot érdemes, hogy mondjam, ízlelgetni már 50000 Ft-os havi járhatékért.

[00:26:07]Nálunk nincs ilyen, tehát elképzelhetően ilyen alacsony av, de már akkor, tehát annyira megvoltak már öt évvel ezelőtt is szorulva, hogyha már kapnak plusz havi 50-et, már elgondolkodnának, hogy ez a szerződés.

[00:26:19]Tehát sokkal sokkal több idős van és ezért kell a kultúrának a kialakulása, mert a másik oldalon van egy eltartás.

[00:26:26]Jó, akkor lehet, hogy itt mást értettél alatta, tehát sokkal több idős van, mondod, akinek szüksége lenne rá, de én azt kérdezem, hogy akkor ott szerződésre váróan is vannak, tehát felajánlott ingatlanok is vannak.

[00:26:38]8000 fős idős klub, akivel mi szoros együttműködésben vagyunk szerződéskötés tekintetében, és ő ők őknek a 80-90% vár rá.

[00:26:45]Várjá, vár rá.

[00:26:50]Főleg úgy, hogy az a fajta klub, aki akivel mi együttműködünk, az egy folyamatos utazásokat és programokat szervez az időseknek, de nem csak Magyarországra, hanem külföldre is.

[00:27:01]És ott érzik, hogy mennyire kell ugye az anyagi háttér ahhoz, hogy ő el tudjon menni mondjuk Sömbrumba egy húsvéti vásárra, mert miért ne érdemelné meg?

[00:27:09]Hát de nem tud, mert mikor a következő községi nem tud elmenni szegény, mert nincs annyi benzine, vagy nem tudom micsoda.

[00:27:14]Tehát igen.

[00:27:14]És akkor azt mondja, hogy kitul előttük a világ.

[00:27:16]Van egy perspektíva, van egy olyan fajta, lehet, hogy mit lehetne nekem tennem, hiszen megérdemlem, hiszen már nyugdíjas vagyok és utána jön a a szomorú igazság, hogy ehhez nincs meg az anyagi háttér.

[00:27:27]És akkor így kvázi közvetve kapacitában vannak arra, hogy nézzék azt a lehetőséget, ahol erre meg tudják teremteni az anyagi feltételeket.

[00:27:33]olyan esetek volt, hogy örökös megtámadta, tehát azt mondta, hogy nem volt már beszámítható a mama vagy a papa, mikor ezt bár nem volt róla papírja, de de nem tehát, hogy itt béke van általában.

[00:27:47]De abszolút nem volt nem volt a 15 év alatt egyetlen egy bíróságügy sem, rendőrségi ügy sem, mert ugye lehetett volna az, hogyha mondjuk valaki elházott két hónap után, akkor mondjuk egy idegenkezére vagy bárm lehetett volna hivatkozni, ügy nem lett volna, de borsot tudott volna törni a befektetői oldal orralá.

[00:28:01]Nem volt ilyen, ha meg akarják akadályozni, akkor a velünk való együttműködést akadályozzák már meg.

[00:28:04]Az, hogy a szerződésig eljussanak a befektetővel, az már De van, aki igen, meg akadályozza.

[00:28:10]Persze, hogy korábban néhány évvel ezelőtt még létezett több ilyen életjáradékos cég is, egy Hal OTP, nem tudom, FHB, FHB ők miért nem csinálják ezt már?

[00:28:23]Igen, hogy az ő struktúrájuk azért volt más, mert ők úgy működtek, hogy ugye a Hild életjáradék mögött a először a Dajce Bank, aztán pedig a Bank of Amerika állt, az OTP mögött az OTP, az FHB bank, ugye az FHB életjedék mögött az FHB életbank járt, és ők finanszírozták be, és ők saját maguk kötöttek szerződést.

[00:28:38]Ez olyan, mintogyha én kötnék az idős személyekkel, ők kötöttek, és nem adták ki a nagy közönségnek ezeket az ingatlanokat, hanem ők fizették ezeket a járadékokat, közvetlenül velük voltak szerződésben az idősek.

[00:28:50]És akkor ezek az ingatlanok kiürültek, akkor nyilván piaci áron értékesítették, és akkor ez volt.

[00:28:53]És ez 2005-től 2008-ig működött.

[00:28:55]2008-ban jött a jzzálópiaci válság, és azt mondták az anyagbankok, hogy van nekünk elég gondunk, bajunk most az ingatlanokkal, hát nem akarjuk még ennek az ódiumát is felvenni.

[00:29:06]Úgyhogy a meglévő ingatlanportfolót meg kifuttatták, tehát ahol még értek ingatlan.

[00:29:11]De új ingatlant onnantól kezdve új szerződést már nem kötöttek, nem fogadtak be.

[00:29:15]és 2000 azt hiszem 11-ben vagy 12-ben jelentették be, mert először mi csak azt mondták, hogy felfüggeszték és aztán azt mond, hogy ki is vonulnak a két magyar hátterű ők odaadták a nemzeti eszközkezelőnek a még élő portfóliót, a Hild azt pedig kifuttatja kifuttatta, de onnantól kezdve ők már nem jöttek többet vissza.

[00:29:34]De csak Magyarországon van így vagy Prágában, bocsánat, úgy van, hogy Csehországban, de Prágai központtal volt egy magánszem, aki működtetett ilyet.

[00:29:42]Ott a ott a Paliment csődben, mert ő is ott nincs ilyen szab.

[00:29:45]Tehát Magyarországon itt azt mondja 2011 óta a törvény, hogy lakásért életjáradéki szerződésen keresztül ingatlanportfóliót csak biztosító társasági engedéllyel rendelkező cég végezhet.

[00:29:57]Közvetítést végezhet bárki, de hogy én gyűjtsem be, azt nem, csak ha biztosító lennék, az durván olyan két- két és fél milliárd Ftos büdzét, vagy egy, hogy mondjam, egy kezdőtőkét és MNB engedélyekhez kötött.

[00:30:11]külföldön nincs ilyen.

[00:30:11]Tehát Csehországon megcsinált ez az úriember, aztán elfogyott a tőke, de még nyilván értek az idős személyek.

[00:30:17]Ő nem értett hozzá, szerintem csak beleugrott.

[00:30:19]És aztán tehát ott sincs negatív tapasztalata az idősügyi oldalnak, hanem az volt, hogy volt egy balek, aki csinálta pár évig, a pénzt megkaptuk, aztán csődbement, de nincsenek.

[00:30:30]Németországban pedig úgy működik, hogy nem az 50%-át, hanem kifizetik a 70%-át, és visszabérlik az ingatlant.

[00:30:37]Na most azt én próbáltam, hogy mondjam, itt elterjeszteni Magyarországon óriási, hogy mondjam ellenállásban ütközött a befektetők részére, mert azt mondták, hogyha kifizetik a 70%-ot, és nincs 50 vagy 80%-os, hogy mondjam, lauf rajta, és aztán az időszemély nem fizeti, akkor neki nincs fája hozzá, hogy kirakja azt az időszemélyt az ingatlanból.

[00:30:59]Igen.

[00:30:59]Ám.

[00:31:01]Hát ugye, hogyha nem fizetne bérleti díjat, akkor a bérlőt kirakod.

[00:31:03]Na de egy időszeményt nem fog kirakni.

[00:31:05]Na most akkor már nem jön a bérleti díj, az ingatlant majdnem teljes egészében kifizettem, és pénzem sincs, és közben ott lakik benne.

[00:31:12]Tehát Magyarországon ez nincsenek kultúráim, nem is működik.

[00:31:16]Jaj, de jó, hogy ezt mondtad.

[00:31:16]Ez egy ez egy érdekes részletkérdés, hogy mondjuk nem fizeti a lakó a közüzemi számlákat.

[00:31:24]Akkor itt most mi a konstrukció egy ilyen 20-30%-nál?

[00:31:27]Ki a tulajdonos és kit terhelnek?

[00:31:30]Igen, az ingatlantulajdont azt megkapja a befektető.

[00:31:31]Viszont az órák azok maradnak az idős személyek nevén.

[00:31:33]Tehát ha bármiféle tartozás van, azt a szolgáltató nem tudja az ingatlanra rájegyeztetni, mert nem egyezik az órák és az ingatlan tulajdonos.

[00:31:41]Nagyon sok ak, tehát hogy normál bérlő is ezt csinálja, hogy elrángatja a a vagy bérbeadó a bérlőjét és átíratja a nevére az órákat és azt mondja, hogy figyelj, ha nem fizeted, ez a te tartozásod, a te sarad, majd rajtad keresi a pénzét a szolgáltató.

[00:31:57]Én megkérek egy új órát, tehát a az a a hagyományos bérbeadásnál is egy működő konstrukciót.

[00:32:01]Ezt vettük mi át, és azt mondtuk, hogy oké, akkor ezt itt is lehet csinálni.

[00:32:05]Nyilván arról a korosztályról meg arról a generációról beszélünk, aki először sárga cselekezik és a maradékból próbál megélni, de ettől függetlenül van egy ilyen biztosítéka a befektetőnek, hogy ne legyen ezzel gond.

[00:32:16]De akkor már az az életjáradék fizető az a közös költséget is fizeti, ugye, mert az már akkor a lakáshoz kapcsolódó.

[00:32:23]Igen, ezt is az idős személy fizeti azt a részét, ami az ingatlan használatához kötöző, mert ezek össze összetett pénzek szoktak lenni ezek a közös költségek.

[00:32:31]Van felújítási alap benne, de van benne kukatakarítás meg nem tudom micsoda.

[00:32:36]Azok amik az ingatlan használtathoz kötődik, azt az idős személyt fizeti, de a fej felújítási alap meg az extrákat azokat fizeti.

[00:32:42]De mi van, ha nem fizeti?

[00:32:42]Igen, akkor úgy működik a történet, hogy azt mondja a jog, hogy részben vagy egészben mindaddig visszatarthatom a haviáradékot, amíg ezeket a tartozásokat helyette ki nem egyenlítettem, majd utána folytatódik tovább, ahogy előtte.

[00:32:56]Úgyhogy ez is rendezve van.

[00:32:57]Hát ez ilyen kölcsönös barátság így van.

[00:32:59]Abszolút.

[00:32:59]Így van.

[00:33:00]És egy előregedő társadalom, nagy is egy, mert itt egész Európában így van.

[00:33:04]Abszolút ez nem nem Magyarországfikus és nem nem tudom volt szocialista ország minden országban meg az egész világban ezt lehet tapasztalni és sőt hogyha külföldre megyünk mer nagyon el vagyunk ájulva attól hogy milyen drágák itt az ingatlanok nyilván igen, nyilván a jövedelemhez képest igen, de mondjuk csak Brágába vagy Pozsonyba is kétszer ennyibe kerül egy ingatlan meg háromszor ennyiben Nagy-Britanniában tízszer ennyibe Londonban mondjuk Budapesthez képest Franciaországban nyolcszor ennyibe kerül egy lakás New Yorkot meg a Egyesül nem is beszélünk tehát óriá tehát ott is van olyanfajta aktív korú fiat Ingatalkorú, aki azt mondja, hogy életemben nem fogok ingatlanhoz jutni.

[00:33:36]Kevésbé, mint de Magyarországon is egyre távolabb kerül.

[00:33:41]A másik az, ami itt a felmérést, amit említettél, mi csináltunk egy országos reprezentatív kutatást az Európionnal, ahol azt vizsgáltuk, azt kérdeztük, hogy ki mennyire volt sikeres a hitelfelvétel tekintetében.

[00:33:53]Tehát valóban ott olyat és akkorát tudtak-e venni a hitelből, amit szerettek volna, és csak 27% volt, aki akinek semmilyen kompromisszumot nem kellett vállalnia.

[00:34:04]24% azt mondta, kisebb, alapteröltő kevesebb szobaszám.

[00:34:06]25% azt mondta, hogy sokkal rosszabb műszaki állapotú.

[00:34:08]Volt 11%, aki azt mondta, hogy rosszabb hírű környékre kellett költöznie, csak hogy a városban maradhasson.

[00:34:17]Tehát azt gondolom, hogy a a hitel a régi szerepét már nem tölti be, hogy van egy önrészem, és azért veszek fel hitelt, és azért adósodom el 20-25 évre, hogy avvalzal a pénzzel kiegészítve megveesszem a szükségleteimnek, mert nagyon fontos szükségleteimnek megfelelő ingatlan.

[00:34:34]Tehát nem arról van az, hogy itt medencét akarnak az emberek, meg nem tudom én micsoda szivarszobát, hanem az, hogy tényleg, hogyha van három gyerekem, akkor már csak a mentálhgién szempontjából is nem érd nem jó az, hogyha egy közös hálószobánk van, vagy maximum kettő, hanem legyen már egy ilyen most ezt és át kell pozicionálni a hitelt, és itt lép be a különböző nem csak a az életjáradék, mindenféle olyan lakáselőtakarékosság, amely növeli az önrészt és csökkenti a hitel felvételének a szükségességét, mert akkor ott olyat is akkorá tudok venni, amit Szeretnék.

[00:35:05]Hát igen.

[00:35:05]És ugye a idősként pedig még visszakanyarodva erre a korosztályra ragaszkodik a saját lakásához.

[00:35:11]Emlékszem régen beszéltem egyik életjelladékos céggel és a ott mondták, hogy 200 nmes körúti lakásban lakik már egyedül a néni.

[00:35:24]Már a közös költséget kifizetni, meg a közüzelmi számlákat is nehéz.

[00:35:26]De hát nem akar elköltözni, hát ott élte le az életét.

[00:35:31]Úgyhogy ilyen értelemben ez egy humánus dolog, hogy minél tovább tud maradni ugye a saját lakókörnyezetében.

[00:35:40]Hú, nagyon sok mindenről beszéltünk.

[00:35:40]Én én azt gondolom, hogy hogy hogy ilyen pozitívnak tűnik ez tényleg, bár ugye ismeretlen, meg sok sok negatív sztori kapcsolódik ezekhez a dolgokhoz, és az idősek egyébként is egy érzékenyebbek, nyilván kiszolgáltat helyezik magukat, vagy éppen frissen veszítette el a társát, nincsenek ott a gyerekei, már kevés korosztály belél.

[00:36:06]Tehát, hogy mindenképpen mi is úgy szeretnénk megöregedni, hogy hogy biztonságban érezzük magunkat, és arra tudjunk költeni, ami ami fontos és az életminőségre.

[00:36:20]Nagyon köszönöm, hogy eljöttél, nagyon érdekes volt.

[00:36:24]Önöknek pedig javaslom, hogy kételkedjenek, kérdezzenek, járjanak utána, de de vegyék figyelembe, hogy van van egy ilyen lehetőség, ami ami adott esetben megfelelő garanciák mellett úgy tűnik, hogy mindenkinek jó lehet.

[00:36:37]Köszönöm, hogy velünk tartottak.

[00:36:37]Önök az Erki ingatlanpiaci kitekintőt látták és hallották.

[00:36:42]Viszontlátásra!

[00:36:48]K.